北京楼市成交惨淡，“金九银十”成色不足。近期，随着“降价博量”呼声的日益响亮，通州等区县房价也频频跳水。然而，高端楼盘却在冷市中表现抢眼，并有少数项目逆市高开。

　　记者注意到，新近入市的楼盘中，亿城燕西华府已以43334元/平方米的拟售均价跻身京城高端住宅之列。而就在三年前，上述燕西华府项目所在地块，楼面价为2238元/平方米，不足目前售价的十九分之一。

　　到底中间隐藏多少利润，开发商是否涉嫌牟取暴利，类似情况是个案还是通病？就此，记者展开追踪调查。

　　项目接手两年多

　　售价高出楼面价17倍

　　据北京市房地产交易管理网显示，燕西华府项目位于丰台区王佐镇，开发商系北京西海龙湖置业有限公司（以下简称“西海龙湖置业）。2011年10月1日，项目首次开盘并推出105套别墅，拟售均价在39087-46753元/平方米之间。

　　“在售别墅产品主要为独栋和联排，联排总价上千万元。”一位燕西华府销售人员表示，项目目前并未对外销售，主要是针对华府系列老业主的内部认购。

　　那究竟这动辄千万元的高端别墅，隐藏着多少利润呢？

　　而出于对环境、位置、价格等因素的看好，随后亿城股份将青龙湖项目揽入怀中。据其公告显示，2009年9月11日，亿城股份以8.82亿元的代价，通过收购新鸿基盛城置业拥有的西海龙湖置业100%股权及债权获取青龙湖项目。同时公告还指出，近期项目周边成交地块楼面地价已超过6000元/平方米，收购价格合理。

　　两年之后，平地而起的燕西华府，以43334元/平方米的均价强势杀入市场。但记者留意到，截至10月11日，项目仍未有成交。在可与成熟别墅板块比肩的高房价背后，却该项目隐藏着巨大的利润空间。

　　记者算了一笔帐。亿城股份这次以8.82亿元获得的建面为37.79万平方米的青龙湖项目，折合楼面价仅为2334元/平方米左右，如今43334元/平方米的平均拟售价，却高出前者17倍有余。另外，单凭其一期推出的105套别墅产品，以每套300平方米算，在目前售价下全部售罄，即可达13.65亿元的销量。

　　“绝对是暴利。”北京联达（地产）机构董事长杨少锋表示，虽然高端项目在建安成本方面可能偏高，但成本价与售价相差如此悬殊，无疑蕴含巨大利润。

　　地产暴利非偶然

　　业内呼吁降下来

　　在延续地产暴利法则的路上，亿城燕西华府不曾孤独。

　　此前据新华社报道，钓鱼台7号院、霞公府、长安8号……京城三大在售顶级高端住宅项目均以不同手段攫取暴利。但到目前，上述项目市场表现差强人意。截至10月11日，北京市房地产交易管理网显示，遭遇“天价房”事件的钓鱼台七号院，今年5月推出的23套房源仅售出2套，霞公府项目销售率也不足3成。

　　大幅曝光，成交冷清，却并没能止住其他房企追求暴利的脚步。记者调查发现，位于大兴区的华润公元九里项目，其所属地块在2007年底就由华润置地以楼面价6291元/平方米，总价14.3亿元竞得。然而历经4年，该项目开盘才“姗姗来迟”，期间囤地一事还被市国土局曝光。目前来看，项目仍因囤地获利明显，成交均价为26109元/平方米，已是楼面价格的4倍有余。

　　类似案件并非孤例。在京北的昌平区，园墅项目已经经历了漫长的开发历程。公开信息显示，2003年9月，北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司以1.72亿元摘得昌平区回龙观镇住宅项目，建筑面积122011平方米，折合楼面价仅1409元/平方米。然而经历几次开盘之后，目前在售房源单价均价已经攀升至每平方米3万-4万之间。

　　一位证券行业地产研究员表示，诚然，在开发商定价过程中有不可规避的成本考虑，但售价与成本差价太大，却有牟取暴利的嫌疑。近年，地价飙升得太快，不少开发商囤地实际是为了坐享土地升值，攫取利润。另外分期开发变相捂盘、尽量延长开发进度，也能起到同样效果。

　　除了逐利因素，杨少锋还对记者表示，市场好时，房企定价会考虑最高能卖多少，市场冷清时，开发商才会参考成本做定价，且不同项目园林、实材等成本可存很大差别。因为定价由开发商决定，房地产暴利并不新鲜。

　　记者也就亿城燕西华府项目情况联系亿城公司相关负责人，但均表示不便回应。