无论是商品房市场还是保障房建设，首都北京都是全国关注的焦点。

　　10月18日，北京市政府正式发布《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》，新规定将于12月1日起施行。

　　这意味着，公共租赁住房这一正在加快进入首都住房保障体系的新形式，“如何建、如何租、如何管”有了更为明确和细致的规定。

　　同时，从廉租房到公租房，从经济适用住房到限价商品住房，首都的住房保障制度体系实现了各种保障方式的“全覆盖”。

　　如何建？四大主体三种方式筹集公租房

　　北京市早在2009年就开始大力发展公共租赁住房，全市已累计落实公租房项目98个、10.3万套。目前，中关村（000931）园区、亦庄开发区5000余套公租房竣工并开始启动配租，预计年内全市将实现配租1万户以上。

　　公租房是今后保障性安居工程的重点。北京市住房和城乡建设委员会新闻发言人秦海翔介绍，北京计划“十二五”期间建设收购公租房30万套以上，占公开配租配售保障性住房的60%。今年，北京计划开工建设公共租赁住房6万套。

　　如此大量的公租房从何而来？北京市规定，市和区县政府应当按照住房保障发展规划和年度建设计划加快推进公租房建设。产业园区管理机构应当组织建设、筹集公租房，鼓励社会单位利用存量建设用地建设公租房，鼓励投资机构和房地产开发企业建设、持有、运营公租房。政府、园区、社会单位、投资机构，这是北京筹集公租房的“四大主体”。

　　政府可采取新建、收购、长期租赁三种方式筹集公租房。新建包括集中建设和配建；收购，既可以在满足配售房源需求时，收购在建但尚未配售的经济适用房、限价商品房，也可以收购安置后仍有剩余的定向安置房，还可以收购新建普通商品住房及社会存量房源。

　　在资金落实和土地供应等方面，北京市明确：廉租房与公共租赁住房并轨运行，资金统筹使用；优先安排储备土地用于公共租赁住房建设，住宅用地中配建保障性住房的比例一般不低于30%，且以公共租赁住房为主，按照国家及本市相关规定落实税费减免政策；争取公积金贷款、商业银行贷款、信托资金、发行债券等，拓宽融资渠道。

　　由于回报周期较长，为鼓励投资机构和房地产开发企业参与公租房建设，北京市还规定，这类主体建设、持有并运营的公共租赁住房出租一定年限后，可由市、区县政府指定机构按照保障性住房标准回购，或经市政府批准调整为其他性质的保障性住房。

　　谁能租？新就业职工和外来人口纳入保障范围

　　北京市此次《通知》对公共租赁住房的建设方式、供应对象、审核配租及租赁管理等内容作了较为全面的规定。谁能享受公租房？北京市规定，公共租赁住房的供应对象包括三类人员：一是廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭；二是申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下；三是外省市来京连续稳定工作一定年限、能提供相应证明且在本市均无住房的人员。

　　此外，产业园区公共租赁住房用于解决引进人才和园区就业人员住房困难，供应对象具体条件由产业园区确定。

　　北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松说，这意味着，新就业职工和在北京有稳定就业的外地人员，这两个群体也新纳入到住房保障范围。

　　外来人口申请公租房的具体年限等条件将由各区县政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。因此，北京将有多少外来人口能享受到公租房，现在还无法测算。但邹劲松表示，北京市一定会按照要求，努力让外来务工人员居住条件得到明显改善。目前，在北京一些产业园区，已经有外来务工人员住进了公租房，既包括企业白领，包括蓝领工人。

　　邹劲松同时表示，外来务工人员的住房问题，不仅是政府的保障职能，也应该是用工单位的重要责任，大量使用外来务工人员的企业，有义务和责任一起为他们提供基本居住条件。

　　如何租？“市场定价，分档补贴，租补分离”

　　公租房的租金，要求“按照略低于市场租金的原则合理确定”，北京市制定了“市场定价、分档补贴、租补分离”的原则，

　　定价：公共租赁住房租金考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。

　　补贴：对于符合廉租住房、经济适用住房、限价商品住房申请条件承租公共租赁住房的家庭，市、区县住房保障管理部门根据家庭提出的租金补贴申请给予租金补贴。补贴对象、标准根据承租家庭收入水平、家庭人口及保障面积标准等因素确定。

　　同时，公共租赁住房租金和租金补贴单独核算，承租家庭交纳租金后，区县住房保障管理部门再依照相关规定向承租家庭发放租金补贴。公共租赁住房承租家庭可提取住房公积金和住房补贴用于交纳租金。

　　据介绍，“市场定价、分档补贴、租补分离”主要有三点考虑：第一，市场定价可以保障运营机构能够持续运营，吸引社会投资参与公租房建设、运营，有利于公租房长期、健康、可持续发展。

　　第二，市场定价对现有房屋租赁市场不会产生太大的冲击。公租房租金稳定、租期稳定、管理规范的特点，也能带动市场租赁房屋的租金和租期逐步稳定。

　　第三，享受租金补贴家庭如果不再符合补贴条件，但仍符合公租房租赁条件，可以不享受补贴，继续承租公租房。

　　第四，分档补贴可以使中低收入家庭的租房支出控制在合理范围之内，同时，也有利于社会公平。

　　同时，《通知》规定，公租房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。租金可以按月、季或年收取，但最长不得超过1年。承租人拖欠租金或其他费用的，产权单位可以通报其所在单位，按照国家有关规定划扣。每年将对公共租赁住房承租家庭住房情况进行复核，不再符合条件的应退出。骗租的，取消申请资格，5年内不得再申请。

　　全覆盖！各种住房保障方式均有章可循

　　业内人士预计，大力发展公租房、优化供应结构，尤其是保障新就业职工，有利于平缓购房需求，给房地产市场带来积极影响，也有利于引导居民建立“从无到有、从租到买、从小到大”梯度消费的合理住房消费观念。

　　北京市同时明确，新规定实施后，廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房逐步统一申请、审核和分配，具体办法将由市住房城乡建设主管部门制定。

　　“北京一直以来解决住房问题的思路有三句话：低端有保障、中端有支持、高端有市场。”邹劲松表示，出台这个文件标志着北京市住房保障制度体系完全建立。

　　此前，北京市对最低收入群体出台了廉租房管理办法，对低收入、有一定支付能力的群体，有经济适用房管理办法，对中等收入家庭，我们出台了限价商品住房管理办法，此次公租房新规将新就业职工和在北京稳定就业的外地人员纳入其中，实现了北京市住房保障方式的“全覆盖”。

　　邹劲松说：“这也为北京市以后建立基本住房制度，形成符合首都实际的商品住房供应和保障房供应两大体系奠定了坚实的制度基础。”