传统的“金九银十”未能再现，在严厉调控的北京市场，房市回暖无望。进入四季度，品牌大房企渐渐收起观望心理，开始积极推盘入市。其中不少房企将新盘入市计划提前，赶在今年提前出货，冲刺年终业绩。

　　大房企推盘意愿强烈

　　楼市好时，项目多将为房企带来令人羡慕的现金流，而一旦市场转淡，多个项目则考验着房企的销售策略。

　　今年中海的重点项目为中海9号公馆，该项目热销也为今年中海的业绩奠定基础。此外，高端项目中海尚湖世家也于十一期间开卖。今年中海早早将新盘推出，临近年底不再推出新项目，目前很多项目都处于尾盘状态。

　　而万科、远洋、首开、龙湖等大品牌房企则在现有销售规模的基础上，年底前还有推新盘的计划。据悉，万科原计划明年入市的豪宅项目如园则提前启动预计下月入市，而业界认为这与万科在香河欢庆城项目终止会影响北京总体业绩有关。

　　纵观各大品牌房企，调控年也要抢跑业绩。去年拿地的项目有不少都赶在今年亮相，如大兴生物医药基地板块的龙湖项目、保利新茉莉公馆。首开马驹桥项目国风美仑、远洋大望京项目远洋万和公馆。

　　首开股份董秘向记者表示，首开约有10个盘在售，但距离年底目标还有一定距离。调控下的楼市，现金为王，首开将努力加推促进销售，获得更多的现金流。

　　而已经完成全年80亿元销售目标的龙湖地产，仍不遗余力地进行推盘。据了解，去年拿下的两个项目顺义牛栏山好望山项目和大兴生物医药基地地块的时代天街项目正在做开盘准备。

　　主动出击冲刺年终

　　在积极推盘的同时，品牌大房企也开始主动出击，用价格促销等策略打消购房人观望心理，抢占购房人手中稀缺的房票资源，量价配合，冲刺年终业绩。

　　远洋地产旗下刚需产品远洋一方根据市场变化，将价格从22000元/平米，调整到18000元/平米，而刚需购房人对于价格最为敏感，合适的价格策略使该项目热销。品牌的影响力以及极具吸引力的价格，使该项目抢跑周边项目。

　　远洋地产相关负责人认为，房票资源稀缺，是因为很多人在观望，而一旦出现与品质匹配的价格，就能打消这种观望而引导其入市。

　　同样，刚需改善型产品也有大量市场需求存在，价格调整也能撬动销售。如远洋傲北、金科王府等项目的热销便是例证。

　■ “抢跑”房企

　　万科

　　冲刺业绩 争食高端阵营

　　四季度新盘：如园 “抢跑”指数：★★★★

　　一直以刚需产品在调控年打前站的万科北京公司，预计在下月推出位居海淀的高端产品——五矿万科如园。万科北京公司总经理毛大庆表示，在万科的产品体系中，约80%的产品为聚焦主流普通住宅的刚需类产品，但在另外20%中，万科也需要高端品质代表作，如园即是。

　　据悉，如园位居海淀西北旺，靠近三山五园。风格主打新中式大宅，户型面积为180-500平米，延续万科的精装修路线。

　　此前，业内有声音表示，因五矿万科欢庆城项目的终止，万科为保业绩将预计明年入市的如园项目提前启动。万科北京公司总经理毛大庆回应，按照五矿万科去年11月拿下此地块时间计算，如园入市的周期已近13个月，而万科长阳半岛等项目的入市周期仅为9个月。如园已到入市节点，在万科集团快速周转的战略指导下，没必要“捂着”。对于冲刺业绩，毛大庆称，预计北京公司业绩在10月底可完成90多亿，今年再达百亿无压力。而如园作为一个代表作产品，公司也并未预期其短期效益，而是希望打造成为品牌项目。毛大庆称，尽管数据显示三季度不少高端物业取得了不错的销售业绩，但也不会使其对调控中的高端市场盲目乐观。

　　对于四季度不少开发商的项目集中入市“抢食”的动作，毛大庆表示，这是业内基于对明年市场的不确定性作出的推盘策略。

　　记者注意到，相比一些房企在四季度尽快出手存货的推盘策略，万科在推盘方面的“抢跑”动作并不是最大的，而在土地储备方面则着实做了一番动作，在很多房企尚未有土地进账的时候，可谓“快跑争食”。

　　据记者了解，今年八九月份以来，万科已经连续拿下4块土地，虽也在房山出手，但土储结构更偏向近城区的优质地块，如近四环的超60万平米体量郭公庄地块和大兴旧宫3号地。

　　首开

　　多盘齐发 推盘拿地并重

　　四季度新盘：国风美仑 “抢跑”指数：★★★★☆

　　首开集团最为重视北京市场，今年在售项目也非常多。据首开股份提供的数据显示，今年首开京内项目包括首开常青藤、北京国风上观、铂郡、北京苏活、璞瑅、首开智慧社、国风美唐、康乃馨城、首开熙悦山、首城国际等10个项目在售。其中国风美唐和首开熙悦山为纯新盘项目，康乃馨城为保障房，其他为老项目后期。

　　截至三季度，首开集团的战绩斐然。在北京房企销售金额十强中以86.6亿元力拔头筹，今年争得北京第一的可能性非常大。

　　据了解，作为快速周转的公司，首开推行快速推盘快速销售的原则。今年下半年，首开集中推盘，推出了璞瑅、国风美唐等项目。

　　记者观察到，首开作为北京老牌开发商，注重项目的地段，要么处于市区核心地段，要么在郊区靠近轨道交通。位于方庄区域的首开高端产品璞瑅是首开今年具有标志性的项目。该项目已经成为北京高端项目的标杆。

　　据首开股份证券事务代表钟宁表示，在限购政策下，首开将继续加快推盘速度，提高项目周转率，并采取灵活的措施进行合理定价，关注资金回收，确保现金流的安全。同时还要加快项目拓展。

　　据悉，年底之前，首开还将推出北马驹桥国风美仑项目，产品依然是主打小户型。此外，今年在土地市场首开也有收获，分别拿到通州区于家务乡中心A地块以及C地块两个地块，为明年的发展储备粮草。

　　金科

　　上市首年 在京四盘齐发

　　四季度新盘：金科廊桥水岸 “抢跑”指数：★★★★

　　金科上市首年，金科进入发展的新阶段。对于北京市场，金科今年有更高的要求。此前金科集团副总裁李战洪在接受本报采访时表示，“此前北京的销售规模10个亿，今年的目标是在去年基础上增加一倍”。据记者了解，四季度，金科将有纯新盘金科廊桥水岸入市，在北京形成四盘齐发之势，今年金科在京“抢跑”的意味十分浓厚。

　　据了解，今年金科计划在北京销售的四盘包括金科王府、金科巴登假日、金科西府和金科廊桥水岸。其中金科王府是位于北京奥北别墅区域的法式温泉别墅项目，是金科今年在京的重点项目。金科巴登假日则是尾盘销售，金科西府为金科王府的花园洋房部分。

　　此外，金科廊桥水岸为纯新盘项目，项目位于昌平区白浮泉湿地公园东侧，南丰路与怀昌路交叉口东北角。即将开盘的为西区18栋5-6层低密花园洋房，1梯2户，户型面积109-300平米，南北通透。而四盘同时放量，将在年终为金科抢跑冲刺业绩。

　　据了解，目前金科主做两种刚需产品，一为首次置业刚需产品，另为改善型刚需产品，比较符合目前的市场需求，而相对来说中端产品则销售放缓。而在销售策略上，金科也是主动适应市场，据悉，为适应调控下的市场，金科王府在品质不变的情况下，曾调整产品结构，降低总价20%-30%入市。而作为纯新盘，金科廊桥水岸则有更主动的定价权入市。

　　远洋

　　高端“首置”项目全力出货

　　四季度新盘：远洋万和公馆 “抢跑”指数：★★★★☆

　　虽然今年调控非常严厉，但对北京市场放量颇多的远洋地产来说，业绩却不错。克尔瑞的数据显示，今年前三季度远洋地产在北京市场销售67.25亿元，在北京房企销售金额十强中排名第四。而远洋还将在年内推出远洋万和公馆。

　　据远洋地产相关人士介绍，目前远洋地产在售的项目包括远洋LAVIE、远洋天著、远洋一方、远洋傲北、远洋东方等。

　　在刚需产品方面，远洋地产今年的拳头产品为远洋一方。远洋一方积极适应市场，价格从22000元/平米调整到18000元/平米，再加上小步快跑的推盘策略，远洋一方每批次的销售业绩都不错。远洋地产相关人士也表示，虽然目前处于调控期，限购政策使不少人暂时没有购房资格，但首次置业和首次改善的需求在任何时间都是存在的，只要价格到位，刚需产品任何时候都会有市场。

　　另一方面，今年是远洋地产产品转型的重要一年，多个高端项目首次开售，如别墅项目远洋傲北、远洋天著、远洋LAVIE在今年集体亮相，使远洋从刚需到高端项目产品线更为丰富。而远洋地产北京首个高端项目远洋傲北在6月首次开盘销售6个亿，成为当月别墅市场销售冠军。而远洋地产相关人士表示，高端产品本来稀缺，这个项目也是紧紧抓住了改善者的需求，有一个与品质匹配的价格。

　　今年远洋地产放量之势已很明显，2009年、2010年拿地项目也已悉数亮相，仅剩下大望京项目远洋万和公馆待售。远洋地产相关人士介绍，年内将根据市场情况推出远洋万和公馆，首先销售的将是商住立项的企业独栋部分。

　龙湖

　　大兴、顺义两纯新项目将入市

　　四季度新盘：时代天街、好望山项目 “抢跑”指数：★★★★☆

　　去年以过百亿的年度业绩紧随北京地区大佬万科身后的龙湖，在今年四季度显现了再冲刺的势头。

　　据记者了解，今年龙湖北京公司的业绩任务为80亿，目前已经完成。今年3月，其北京首个综合体项目长楹天街入市逆势热销。7月，位于烟台的旅游地产项目葡醍海湾入市，截至目前的贡献业绩额也约25个亿。

　　对于龙湖北京公司来讲，一贯擅长的别墅洋房，以及新拓展的商业地产和旅游地产多业态，给了其更多调整推盘策略的空间。目前，龙湖在京一边不疾不徐地奔向年终，一边又拉开了四季度“抢跑”的架势。

　　目前，旗下两块去年拿下的新土地均在做开盘准备工作。一是去年11月底拿下的顺义牛栏山地块，定名好望山，这一项目紧邻龙湖老项目香醍溪岸，主推210-400平米空间叠墅，但此地块规模体量不大，约15万平米。对比之下，将支撑龙湖四季度冲刺业绩的主力项目是位居大兴生物医药基地地块的综合体项目——时代天街。

　　据悉，时代天街这一项目复制了龙湖长楹天街的模式，总体量达75万平米，其中商业总体量41万平米，住宅28万平米，园林接近8万平米，创下北京龙湖有史以来景观纪录。SHOPPING MALL的体量也仅次于金源燕莎，位居南城之冠。

　　记者了解到，这一区域是大兴南部的新兴区域，地铁四号线贯穿，且还有品牌房企品牌项目扎堆待售，如保利新茉莉公馆和金融街（000402）金色漫香府，预计将合力激活一个大兴南移的新板块。

　　对于此时入市的时机，龙湖北京公司相关负责人表示，龙湖公司没有统一的降价策略和区域领降策略，但是会根据市场情况灵活定价。大兴区域部分楼盘此前经历了一轮促销，目前为市场低点，龙湖选择此时机入市，且纯新项目入市，定价不会遭遇尴尬。

　　■ 记者观察

　　淡市之下“落袋为安”

　　调控是一个连锁反应。随着调控的深入，北京楼市已经发生明显的表现。首先是住宅库存又重回11万套以上的高位，与之相对应的是销售速度放缓。而银行收紧钱袋子，房企开发贷更为严格，而首套房个人房贷利率也开始出现上浮5%。房企对于未来的预期体现在土地市场上。开发商也捂住自己的钱袋，谨慎购地，地块流拍、底价成交再现，2008年楼市惨淡的现象重现。

　　在淡市面前，房地产企业必须面对房地产调控短时间内不会放松的事实，也必须认清房地产利润降低的现实。以往坐地生财的模式在当前的市场已不适用，唯有适应目前由热转淡的市场，才能获得宝贵的现金流。

　　房地产是资金密集性的行业，生产周期又长，一般是先预售，再通过预售回款和自有资金进行建设，如果销售环节出现问题，必然拖延建设速度，甚至导致项目停滞或烂尾。现金流是房地产的生命线，在弱市下，获得现金流显得尤为重要，生存才是第一位的，而利润则并不是最重要的。

　　临近年末，虽然各种坏消息不断，但在房地产行业内也出现了大房企加紧推盘领跑的局面。在北京市场，万科、龙湖、中海、远洋、金科等大房企，都在使用积极灵活的营销手段努力出货，促进销售。不管是冲业绩也好，还是去库存也好，都在以积极的促销手段应对调控。而万科、首开等房企在出货的同时，兼顾增加土地储备，保证了企业长远的发展。

　　而抗风险能力更差、从银行更难获得贷款的中小房企们，更应该认清现实，适时降价出货吧，行动比观望来得更有效。