不少开发商表示，现在地块越来越远，而郊区的房子想卖得好，就必须解决配套问题，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等。本报记者 王嘉宁 摄

　　随着生活水平的发展，消费者对住宅的综合要求日渐提高。住宅除了单一的居住功能外，还必须满足所有和生活相关的需求，配套越完善，生活就越方便、舒适，小区的环境和配套正成为楼盘的一大卖点。

　　在北京，由于楼盘开发向远郊区县蔓延，完善的周边配套设施开发成为新趋势，从“买房子”到“买生活”，住宅建设进入全配套时代。

　　从“买房子”到“买生活”

　　从1998年全国停止实物分房到房地产成为国民支柱产业，我国商品房迅速发展的历史仅有十几年，而住宅配套设施开发相比该轨迹更晚一些。

　　住宅的周边配套有水、电、气、热、路等市政公用基础设施；以及绿化、商业、学校、医院等公共服务设施。虽然大多归属政府负责，但近年来开发商所扮演的角色日益重要。

　　据业内人士介绍，由于北京早期商品房土地大多在市区，市政配套主要由政府解决，当时购房者的需求也较简单，开发商只需修建社区内部的简单配套，如绿地、康体设施、停车场等。

　　据北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授回忆，那时开发商们为了避免麻烦，一些小型社区连锁超市主动寻求合作都被拒绝，现在则“想尽办法招商”，其背景是购房者对生活服务要求的提高，住宅除了单一居住功能外，还强调生活属性，要求楼盘配备包括康体、休闲娱乐、商业、教育、医疗，停车场、会所等“全配套”。

　　“大配套”渐成主流

　　事实上，近年来政府在土地出让时，一般也都附带有公共设施的建设要求。“宅地捆绑的公建比重越来越大。”北京一位开发商坦言，在企业较为被动的背景下，做配套的最大动力还是卖住宅。

　　上述开发商表示，现在地块越来越远，而郊区的房子想卖得好，就必须解决配套问题；当地市政发展滞后，政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等，这也成为开发企业的一种社会责任。

　　在当地政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以“大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。比如，首创在房山的芭蕾雨项目、龙湖在大兴的时代天街项目等，都从传统的住宅开发商转型为城市综合投资运营商。

　　首创置业董事长刘晓光表示，打造城市副中心或新中心是中国城市化发展的大趋势。北京龙湖相关负责人表示，这也是城市发展过程中提供给开发商的一个新机遇，未来住宅开发、商业开发将成为房地产的两大主流。

　　不少开发商表示，现在地块越来越远，而郊区的房子想卖得好，就必须解决配套问题，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等。本报记者 王嘉宁 摄

　　随着生活水平的发展，消费者对住宅的综合要求日渐提高。住宅除了单一的居住功能外，还必须满足所有和生活相关的需求，配套越完善，生活就越方便、舒适，小区的环境和配套正成为楼盘的一大卖点。

　　在北京，由于楼盘开发向远郊区县蔓延，完善的周边配套设施开发成为新趋势，从“买房子”到“买生活”，住宅建设进入全配套时代。

　　从“买房子”到“买生活”

　　从1998年全国停止实物分房到房地产成为国民支柱产业，我国商品房迅速发展的历史仅有十几年，而住宅配套设施开发相比该轨迹更晚一些。

　　住宅的周边配套有水、电、气、热、路等市政公用基础设施；以及绿化、商业、学校、医院等公共服务设施。虽然大多归属政府负责，但近年来开发商所扮演的角色日益重要。

　　据业内人士介绍，由于北京早期商品房土地大多在市区，市政配套主要由政府解决，当时购房者的需求也较简单，开发商只需修建社区内部的简单配套，如绿地、康体设施、停车场等。

　　据北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授回忆，那时开发商们为了避免麻烦，一些小型社区连锁超市主动寻求合作都被拒绝，现在则“想尽办法招商”，其背景是购房者对生活服务要求的提高，住宅除了单一居住功能外，还强调生活属性，要求楼盘配备包括康体、休闲娱乐、商业、教育、医疗，停车场、会所等“全配套”。

　　“大配套”渐成主流

　　事实上，近年来政府在土地出让时，一般也都附带有公共设施的建设要求。“宅地捆绑的公建比重越来越大。”北京一位开发商坦言，在企业较为被动的背景下，做配套的最大动力还是卖住宅。

　　上述开发商表示，现在地块越来越远，而郊区的房子想卖得好，就必须解决配套问题；当地市政发展滞后，政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等，这也成为开发企业的一种社会责任。

　　在当地政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以“大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。比如，首创在房山的芭蕾雨项目、龙湖在大兴的时代天街项目等，都从传统的住宅开发商转型为城市综合投资运营商。

　　首创置业董事长刘晓光表示，打造城市副中心或新中心是中国城市化发展的大趋势。北京龙湖相关负责人表示，这也是城市发展过程中提供给开发商的一个新机遇，未来住宅开发、商业开发将成为房地产的两大主流。

　　■ 开发商感言

　　配套是品质楼盘的体现

　　●当代节能置业相关负责人：

　　高品质的住宅产品需要讲求一种生活格调。以当代MOMA为例，地处北京核心的东直门商圈，但同样没有疏于社区商业配套的建设。社区内有完善的配套设施，如商业中心、幼儿园、电影院、书店以及剧场等等，这些共同组成了促进和睦的家庭关系、邻里关系、社会关系的生活根基，对于居住者是一种更深层次的关怀。

　　通过对节能环保的不断尝试，从住宅到商业以及各种生活配套，都形成了完整的体系，无论是对于区域还是产品本身都是品质地产的体现。

　　应加快启动商业配套

　　●华润橡树湾营销负责人：

　　商业配套作为高品质项目的主要因素之一，不仅能为业主带来生活的便利，还可以对区域内价值的提升产生一定的效应。橡树湾配建的20万平米的商业，早在规划设计之初就和住宅的进度同步进行，这也是我们与其他商业项目最大的差别所在。橡树湾的首期业主在入住第二年就能够享受到完善的商业设施。

　　许多企业的常规做法都是先将住宅建成后，再根据情况建商业，但我们并没有把配建商业作为快速回流现金的一种手段，而将其作为一项战略性投资项目，全部自主持有。在设计之初就将其定位在面向京西南的区域综合体，除了满足业主日常生活及休闲娱乐的各种需求，对于区域商业价值的提升也起到一定的助推作用。此外，华润在全国各地都有开发综合体的成功案例，有着一支专业的商业运营团队，无论是硬件设施还是软件支持都有着明显的优势。

　　■ 专家建议

　　注重针对老年人的配套服务

　　●清华大学建筑学院教授周燕珉：

　　住宅小区的配套设施中，应该注重老年人活动空间、使用设施的配比。一方面，中国在快速迈入老龄化社会；另一方面即使社区定位年轻人，但很多老人会来和子女共同居住，社区的公共服务设施如园林、康体等使用频率最高的就是老人和儿童，但往往为老人准备的活动空间很少，也并不精细。

　　除了划出专用场地供老年人活动外，人性化的设计也需要加强。一个常被忽视的细节是：很多时候老人会推着婴儿车在社区散步，这就要求整个社区要实现无障碍通行，不要有槛。

　　而北方气候变化明显，全年有很多时候无法在室外活动，小区也应该在会所为小孩和老人预留更多的活动空间。目前，很多会所不够实用，使用率很低，我认为至少可以拿出一半，改造为老人服务的设施，如日间照料中心、老年活动中心等；此外，公共配套本来就该是共有、共享的，针对老人和孩子的设施不应该收费。

　　提升软件服务

　　●北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授：

　　我一直认为，真正的好房子要符合以下要求：设计合理，小区功能完善，配套齐全，基础设施有保障；周边环境协调，百姓出行、购物方便等；有着良好的文化氛围，物业与业主能和谐相处等；配套是宜居住宅的一个必备要素。

　　对于那些位置较偏远的小区，我认为应该从油盐酱醋这些最基本的生活服务开始解决起，满足了最低的生活要求后，才能上升到方便，如商业和居住的功能划分要合理，商业繁华，居住要安静；利用绿化达到最好的生态环境等，最后才到有文化、品位的高度。

　　硬件是比较容易的，但关键是管理服务的软件要跟上。目前后期的管理才是业主和开发商之间最大的矛盾。我以前给杭州一个项目做规划，上来就提“法国新城”。新城建设很好，但商业开发、办公楼、酒店甚至是行政设施的规划最好和政府联合，不然要管理好是不容易的。再比如小区的配套很少考虑到老人和小孩，没有他们的活动空间；而一些医疗设施，社区医院（医务室）的水平、设施不足，但至少可以把服务做好；配套设施建完了，后期的服务要一直持续下去。