今年10月，位于西站区域的大型商务综合体国投广场即将开盘。在住宅市场紧锣密鼓调控的背景下，商业地产、商务综合体一直都是业内关注的话题。而从城市整体区域发展的角度看，从政府到企业层面，都在积极推进着城市商务商业业态的发展。在多个新兴板块中，地处金融街（000402）和丽泽商务区之间的西二环板块，也被业内视为正在崛起的新高地。

　　多中心优势抬升西二环价值

　　今年以来，已有包括丽泽商务区E17、E18等多宗商业金融用地成功出让。包括晋商资本联合体、内蒙古巨力实业、中国机械设备等资本纷纷进驻。在全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波看来，在丽泽商务区明确为北京重点发展的新兴金融功能区后，作为联系金融街核心区和丽泽新兴商务区的西二环板块，必将从中受益于链条衍生效应。

　　除此之外，朱凌波还表示，西二环背靠多个区位优势，包括中央电视台作为传媒中心的辐射优势、中央政务核心区的拉动作用、马连道茶文化商业中心的商务需求，这都将推动西二环在北京新兴商务区多元发展中占据一席之地。

　　中国社科院区域和工业布局研究所所长陈耀则对记者表示，西二环区域已经有了比较成熟的产业基础，也正在经历一个改造、优化和提升的过程。陈耀认为，西二环的产业具有“高、大、全、密”的特征：国家高级决策部门、高端金融产业众多，交通、医疗、教育等配套齐全，人口密度、企业密度高。西站区域作为一个后发区域，通过项目带动区域品质，将有助于服务西二环区域升级以及北京构建世界城市的目标。

　　“被调控”资本寻求非限购出口

　　根据有关机构发布数字，今年前三季度，望京SOHO以38.4亿元的销售额高居北京商品房项目销售榜首。中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，近年来受调控影响下，监测到的商业地产交易翻了大概三倍，包括不少从住宅挤出的投资资本都开始关注商业地产。这对于西二环等正在成长的商务区及区内项目来说都是一大利好，可以对接这种转移而来的市场需求。

　　北京房地产业协会秘书长陈志也介绍说，近期，商业地产成交量特别是写字楼与前几个季度相比非常抢眼。上半年全市写字楼成交184亿。

　　从西二环来看，从北端、西直门区域的金贸中心，到西二环中部西站板块的国投广场，越来越多的商务综合体项目都在寻求对接资本流向。根据房地产门户网站数据，金贸中心目前售价已经从2009年9月的25000元/平米上涨到现在的56000元/平米。国投广场开发商、北京国投方诚资产管理有限公司副总经理马超美对记者表示看好国投广场未来潜力。在他看来，北京西区缺少地标综合体，因凭区位、交通等综合优势，挖掘稀缺价值，填补区域空白，就成了开发企业必然选择。

　　核心商务区写字楼需求外溢

　　根据国际代理行第一太平戴维斯2011年三季度报告，北京当季甲级写字楼租金创下十年来新高，达到每平米每月258.7元，同比增长42.5%。

　　第一太平戴维斯北京研究咨询部董事王琼介绍，在CBD、金融街等商务核心区，已经连续三个季度没有新增写字楼供应。供应的稀缺，一方面使得核心区写字楼租金居高不下，如国贸三期顶层写字楼租金已经超过每平米每月千元水平；另一方面，也使得商务核心区需求外溢，抬高了次核心区写字楼价值。反映在数字上，2011年第三季度，新兴区域租金增长迅速，达到每平米每月204.9元，环比提高15.2%。

　　据记者了解，即将面市的国投广场项目包括6栋5A级写字楼。包括商业在内，建筑体量合计超过20万平米。

　　李文杰还援引数据表示，今年包括北京在内的一线城市，还都面临着写字楼的扩租，其中比较多的客户来自金融产业。这对于背靠金融街的西二环来说无疑意味着一大机会。

　　■ 观察

　　要楼宇，还要楼宇经济

　　区位优势、政策机遇以及开发项目的品质，都是一个新兴商务区的必要条件。但具备这一切，并不意味着新兴商务区就能自然而然崛起。

　　在国家发改委城市和小城镇中心国际合作部主任冯奎看来，无论是商务综合体项目开发，还是新兴商务区的崛起，都要重视更深层次的价值挖掘。冯奎提出，对于一个有志于区域地标的商务综合体来说，有楼宇，更要有经济，才能形成楼宇经济的长期发展效益；有商业，还要有商圈；有广场，还要考虑更大范围的气场；有自身价值，还要有带动作用，“要做老大，就要有小弟”；有人的流动，还要能把人留住；不仅有白天，还要有更长时间的业态规划，有办公、有商业，整体要契合世界城市均衡发展的规律。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平也认为，北京商业和商务中心发展过于单一，不够多元和多中心化。单体的项目做到宏观和微观机遇的对接，并形成业态的科学规划，契合整个经济发展要求，才会开创更好的前景。