连日来，房地产指数在不断下滑，昨日该指数更是加速急跌，截至收盘该指数报于1773.60点，大跌2.68%，板块内125只个股仅广宇集团、东方银星等10只个股收红，龙头股万科A、招商地产、保利地产等跌幅均逾1%。

　　目前地产板块PE为10倍，大型地产公司为8倍，估值安全边际较高。不过遗憾的是，房地产行业几乎所有的数据都还在往下走。

　　数据统计滞后

　　造成销售“假回暖”

　　统计局发布的9月房地产数据显示，9月全国商品房销售面积单月同比增速从上个月的13.5%下滑至9.5%。9月单月商品房销售面积季调之后的绝对值从8月的87.1百万平方米上升至108.9百万平方米，环比上涨25%。

　　9月销量同比增速的下滑符合我们此前预期，但由于3月、6月、9月和12月数据是开发商上报数据的季度节点，因此开发商往往会有在7月和8月已销售但未上报的楼盘，在9月份补充上报。这造成了9月销售面积在数据统计上的“假回暖”。根据我们对37个城市9月交易量的监测来看，9月环比下滑3%。尽管需要考虑三四线城市销量仍然相对强劲，但我们认为9月销量环比增长幅度仍然有限。我们提醒投资者，切不要把9月数据端的“假回暖”当作楼市的真实情况。我们预计在政策和基数效应的作用下，交易量同比增速后期将进一步下滑，并在四季度可能进入负值区间。

　　保障房“褪去”

　　商品房开工“真下滑”

　　9月新开工增速大幅下滑， 四季度很可能明显负增长。9月的全国房屋新开工同比增速相比8月的32%，大幅下滑至9%。9月单月商品房销售面积季调之后，环比8月下滑5%。

　　1至8月新开工的高增速，主要是由于保障房项目的快速开工。而如果剔除去年和今年保障房开工水平的话，商品房新开工累计同比增速在上半年已近开始快速下滑，并在今年5月开始负增长。根据住建部的报告，9月全国保障房开工完成率为98%，这意味着：一、9月新开工120万套左右保障房；二、保障房目标已基本实现，四季度保障房对房地产新开工的影响将几乎为零，四季度房地产新开工增速将主要显现商品房开工的“真面目”，即房地产新开工增速将向商品房新开工增速回归。根据我们的测算，四季度房地产新开工增速将很可能负增长。

　　地产投资增速下行

　　经济增长受拖累

　　9月房地产投资增速从8月的31.6%，下滑至25.0%。在经历了前几个月的高位波动后，9月地产投资增速的下滑基本确认投资放缓趋势的确立。本次下滑主要是商品房新开工增速放缓的体现，从我们测算的商品房新开工明显放缓，至9月投资增速高位水平确认下滑，大概为6个月的时间。而我们认为本月房地产新开工增速的下滑将会在4至5月左右的时间内传导至房地产投资增速上面，即明年一季度，房地产投资增速面临阶梯式下滑风险。

　　我们认为房地产投资增速在四季度将进一步放缓，但仍将处于20%的波动水平。预计全年房地产投资增速将达到26%左右。而在房地产投资增速仍保持在相对较强水平的情况下，四季度地产调控政策仍将保持收紧状态。目前地产板块的估值反映了较为悲观的预期，如果对房价趋势下跌、经济硬着陆的担忧得到缓解，地产股仍具有一定的吸引力。投资者可以以财务安全与销售为主线，多加关注万科、保利地产、金融街等个股。