9月份上海商品住宅成交53.8万平方米，环比下降7%，同比下降59%，仅比2008年9月48.8万平方米的历史同期最低水平稍高。成交量自今年5月以来出现连续5个月的下降，多数业内人士已经预感到了大幅降价潮的来临。10月，以中海、绿地、龙湖为代表的大型开发商大规模价格调整果然到来。而行业普遍认为，此轮降价潮才刚刚拉开序幕。

　　今年8月开始，上海的库存商品住宅总量就一直维持在高位。8月份，上海商品住宅库存首度超过了800万平方米，而到了9月26日上午网上房地产显示一手住宅可售面积为871万平方米，截至10月25日上海商品住宅库存总量已经达到了883.2万平方米。

　　“十一”房展成“分水岭”？

　　而在巨量库存背后，是大面积楼盘滞销。根据21世纪不动产的监测，在9月份的前三周，上海新增供应的32个项目中有46.9%至今零成交，导致9月的供销比下降至1：0.48。

　　由于市场成交情况不佳，多个已经达到预售标准，并计划在9、10月上市的楼盘纷纷推后了上市时间。巨量的商品住宅库存显然给开发商带来极大的销售压力，但开发商的降价幅度非常微弱。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉记者，开发商只要降价10%就能取得非常不错的业绩。当时上海降价的部分楼盘，即使以少量特价房促销的美岸栖庭、虹桥一号、朗诗绿岛，降价幅度也多只有20%左右。

　　不过，上海“十一”假日房展成为房价“分水岭”。易居中国上海房屋销售（集团）有限公司执行总经理孙华良在房展会一结束就向 《每日经济新闻》记者表态，上海将会出现大规模降价潮，并且购房者的降价要求，至少是在9折以上。上海的其他房地产机构也大多持相同观点。

　　市场的反应也印证了机构的猜测。龙湖、绿地、中海等被认为资金充裕的开发商纷纷进行价格调整，其中一些项目价格调整幅度甚至接近1万元/平方米。

　　降价出现分化

　　孙华良告诉本报记者，只有等月成交量重新回到100万平方米，开发商才可能停止降价。统计显示，在上海多个楼盘大幅降价的背景下，上海10月17日至23日一周的商品住宅成交量跌破10万平方米，仅成交9.86万平方米，环比减少19%。10月前3周，上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年108.56万平方米的同期水平相比，大幅下滑72%，成为近7年有数据历史以来的最低水平。

　　据孙华良介绍，最近他已经和部分开发商取得了共识：大幅降价实际上降的是开发商要交纳的土地增值税。在此背景下，更多前期已经获得比较高利润的开发商降价已经没有障碍。

　　但能够接受大幅降价的只有2009年就拿了地的部分开发商，去年和今年拿地的开发商仍有不小压力。远洋1号的一位销售负责人介绍，周边的很多楼盘拿地都远远早于远洋1号，如果这些楼盘大幅降价，将给远洋1号的定价带来压力。此前，远洋虽然已经意识到市场成交量低迷下，可能会选择降价。但远洋采用的策略是以提升楼盘附加值来应对。但提升附加值的做法，显然没有竞争对手大幅降价来得更加有吸引力。

　　从目前来看，开发商的降价潮还不会很快结束。上海同策咨询机构研究总监张宏伟说，成交量回暖的条件，包括限购政策逐步松动、信贷政策松动以及开发企业通过各种方式降价。而中房信分析师薛建雄更直言不讳，只有银根和楼市调控政策放松，房价才可能重新迎来新一轮上涨。