截至26日，北京十月商品房住宅和二手房住宅签约共10068套，同比去年10月前26天的17647套下降42.9%，或将成为北京楼市交易全面网签以来历史上成交最差的10月。

　　在这样一个10月，北京建行部分支行上浮首套房利率，购房压力直接“砸”向一度支撑市场的刚需族；在这样一个10月，一线城市上海由品牌房企掀起了一轮降价潮，触动全国楼市神经；在这样一个10月，北京楼市继续呈现以“降”为大势的市场表现：部分老项目识大势，降价走量；新盘直接低开入市以免被“架空”；而部分走出独立行情的高端楼盘，也因性价比突出而取胜。“金九银十”的面目全非，也令业内对后“铜九铁十”市场的判断更加不乐观。

　　“银十”褪色成定局

　　“银十”的惨淡，从“十一”黄金周就开始。根据北京市房地产交易管理网的数据，今年国庆节7天假期，北京住宅成交总量为1039套，较去年同期下跌了22.8%，与今年9月份相比大幅下跌了62%。

　　截至目前的10月数据，基本可窥见“银十”全貌。据北京中原地产数据，截至26日，北京十月商品房住宅签约套数为4439套，二手房住宅签约套数为5629套，合计成交仅为10068套，同比9月同期的10897套下调了7.6%，同比去年10月前26天的17647套下调幅度更是达到了42.9%。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，今年的10月，有可能创造北京楼市交易全面网签历史以来的单月最低签约量。

　　张大伟表示，造成这一局面的原因，除了限购后“房票”的持续消化外，房价未回调到位是原因之一。他表示，目前，通州、大兴等区域都有明显房价下调的项目，全市大部分商品房项目的优惠幅度和二手房的议价空间都有所增加，但是相比购房者的心理价位依然存在差距。随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期待值越来越高。

　　除此之外，首套房利率上涨的政策也对购房人造成一定影响。目前，北京建行部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍。个贷机构伟嘉安捷相关负责人表示，对于有贷款购房计划的人群来说，担心房贷政策继续收紧，进而打消了贷款购房念头。同时，接近年末各家银行的放贷也越来越缩紧，无疑对想要置业的购房人来说雪上加霜。

　　大势“降”不可当

　　虽然，业内认为目前成交惨淡原因之一为房价并未降到“房票”的预期，但是北京楼市的房价下行，如滴在白纸上的墨水一样，蔓延着。

　　纯新盘的低开是最为简单的降价方式，典型的如在10月蓄客的纯新盘东亚逸品阁，以起价13200元/平米再次冲击通州市场；不少老项目的后期也放手一搏，旭辉御府、远洋一方、天时名苑、京贸国际城以各种方式促销，在10月降价走量；而高端项目虽然绝对价值不低，但跑赢大市的均为性价比突出的项目。如西山壹号院、中海九号公馆等昔日地王项目，平价入市回笼资金。

　　10月，不少品牌房企以一线城市上海为中心，启动促销降价策略，龙湖、绿地、中海均加入这一行列，令人们聚焦这些全国布局房企在京的动作。据记者了解，上海降价促销策略之外，龙湖在京也启动“抢收”策略，大兴时代天街项目不但加紧入市，也将低开。

　　一位品牌房企北京公司负责人表示，10月过后的市场恐更不乐观，年底，很多开发商面临各种款项结算以及短期债务，如不能促动销售，资金链更紧。

　　■ 现场直击

　　保利罗兰香谷 赠送面积成亮点

　　10月22日，位于昌平沙河的纯新盘保利罗兰香谷开盘。当天下午，记者来到了项目现场。由于开盘之前积累了客户，因此售楼处聚集了很多看房人。在之前的蓄客期，销售员曾告诉记者，预计开盘均价为18000元/平米左右，而从开盘现场的情况看，由于有不少赠送面积，所以实际价格要比这个价位低不少。

　　以项目85平米以下的一居和两居为例，价格在每平米15000元到16000元左右，屋内的客厅和每个卧室都赠送飘窗，室内空间会向外推移0.75米到0.9米不等，算是赠送的面积，如果把这部分面积计算进去，价格在每平米15000元左右。

　　而90平米以上的两居、三居、四居，价格在每平米17000元到18000元之间，但是除了赠送飘窗若干，还会赠送一个“设备间”，实际上是赠送了一间屋子，需要业主签合同，由开发商统一封闭。例如一套90平米的两居室，定价18000元，但是除了赠送4个飘窗外，赠送的“设备间”就有8平米，据销售人员计算，实际的价格在每平米14000多元。开盘当天还有一些优惠，叠加起来，总价可以再减少三四万元。

　　保利罗兰香谷项目负责人表示，目前还没有开始签约，客户来登记的情况也还没有汇总，再过一段时间才能统计出签约情况。

　　京贸国际城 单价大幅度下调

　　通州的老项目京贸国际城，曾经在2010年年初达到过每平米26800元，如今已经坦然降价。10月25日，记者来到刚刚开盘两天的京贸国际城项目。由于是周二上午，售楼处只有两批看房人。京贸国际城大幅降价的举动已经广为人知。具体的情况是，之前开盘的两栋楼已经成为现房，价格仍为每平米20000元左右。而新开盘的一栋楼的424套房源，2013年6月入住。其中85到88平米的两居，价格是13400元/平米起，其他户型的起价稍高。目前项目还处于排号阶段，选房时间为本周末。

　　由于京贸国际城目前处于排号阶段，还没有签约，根据开发商方面提供的数据，截至26日，项目积累了将近300组客户。

　　项目相关负责人表示，目前开发商已经改变了销售策略，毕竟现在购买力十分有限。因此，目前希望开盘能够打开局面，仅仅是一个开始，争取能够在之后一个月甚至几个月里，稳定保持一定的销售量。

　　对于具体的应对策略，开发商方面表示：“我们现在的策略就是实实在在地调低价格，而且一次降到位，不做变相降价也不遮遮掩掩，让客户认识到性价比。”

　　■市场盘点

　　1、低开新盘抢滩市场

　　比起市场上尴尬的老项目后期，入市的新盘定价相对从容。随行就市，直接低开，在市场僵持的情况下，这些楼盘保持了一定的去化率。

　　如近期入市的昌平纯新盘融创长滩壹号，旗下包括洋房以及叠墅产品。据记者了解，其叠墅产品均价在2.6万元/平米-2.7万/平米。但洋房产品的定价为1.7万元/平米起，记者从相关负责人处了解到，洋房产品虽未到定价区间底线，但在原来产品的定价区间内趋低开盘。上周末的认购情况在每天5套、7套，是十月少有的热销盘。

　　此外，位居国奥板块的润泽公园城升级新品润泽公馆在十月持续销售，项目相关负责人介绍，其毛坯产品均价26000元/平米。据北京房地产交易管理网数据，截至23日的成交均价为24468元/平米。记者了解到，这一楼盘此前的预期也在3万元/平米。这一项目9月20日开盘当日即认购了3.8亿。据交易管理网数据显示，其10月截至23日签约16套。

　　除此之外，翠林漫步以12500元/平米的起价搅动供应量较大的房山区域，而纳帕澜郡在昌平参考周边限价房定价，均价约15800元/平米，据北京房地产交易管理网数据，截至本月23日，纳帕澜郡成交均价在13206元/平米。这两个项目在10月截至23日的成交签约套数均超过20套。

　　此外，低开趋势较为突出的还有位居通州的待售纯新盘东亚逸品阁，预计12月初开盘，但在10月已经开始了蓄客。起价为每平米13200元。现在办卡，在开盘之前每天总价减少200元，从户型图上看，每套房源都有大小不等的赠送面积。如果把优惠和赠送面积计算进去，一些房源的单价已经在每平米13000元以下，这一纯新盘的定价预期再次拉低了一路走低的通州房价。东亚新华投资有限公司新闻发言人韩磊表示，在定价策略上，一方面考虑到现在市场情况，不想逆市而行。另一方面，公司认为年底是拿地的好时候，现在快速消化，回笼资金，可以去拿新的土地。

　　2.品质+“低价”高端盘受捧

　　部分高端项目在惨淡的10月继续走出独立行情。据三季度北京商品住宅成交排行，金茂府、中海九号公馆、西山壹号院、保利中央公园均在前十榜单之上。而据北京房地产交易管理网反映出来的成交业绩，这些高端楼盘在10月截至23日的签约金额飘红。

　　西山壹号院的成交金额为1.25亿，中海九号公馆为1.52亿，保利中央公园为1.39亿，而金茂府更是以71套签约套数揽金4.26亿。

　　据记者了解，以上四个10月成交表现不俗的项目均为昔日“地王”，地理位置极优。在调控大势下，这些高端项目取得不错业绩的共同点则是，保证品质，降低价格预期入市，性价比明显。

　　据北京房地产交易管理网数据，10月截至23日，金茂府的成交均价为45722元/平米，中海九号公馆则为33804元/平米，保利中央公园为39391元/平米，而西山壹号院为44782元/平米。虽然金茂府二期逆势上调5000元/平米，但这些昔日“地王”项目的价格，在业内看来均在调控年低开。

　　操盘西山壹号院的融创中国北京区域总经理荆宏表示，如西山壹号院这样的高端项目占据稀缺资源，且定价不高，虽然受到调控大势影响，但是业绩相对不错。在调控下，品质的高端项目将胜出。目前的调控，对于很多购房人来讲，是资产重置的时机。

　　3.识大势老盘降价走量

　　从新推盘项目的价格来看，不同程度的降价优惠仍然占据了目前楼市的主导。其中通州京贸国际城项目在售价格由前期的19800元/平米下调至14600元/平米，单价降幅高达5000多元；同样位于通州的新华联（000620）运河湾项目每平米下调1000元；新入市的易居国际项目则选择送精装修送家电的优惠措施。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，从实际情况来看，项目的价格只要能降下来，还是会有一定的成交量的。市场上很多做出价格调整的项目，也印证了这一点。

　　远洋一方在9月份均价调整到每平米18000元，最低每平米16000元起价以后，收到较好效果。据中原地产统计，在10月初异常低迷的国庆长假里，远洋一方成交24套，在北京所有商品住宅楼盘中排名第三。

　　通州的润枫领尚项目的降价策略效果更加明显。项目5月28日开盘时，均价为每平米20000元左右，销售一般。而在将价格降到每平米13000元起之后，目前仅在10月份的前23天就成交了37套房源。而据项目总经理郑德强介绍，之前客户认购的数量更多，有100多组客户，但是由于购买资格等原因，没有形成签约。

　　通州的老项目天时名苑，2010年初价格曾达到每平米20000元到22000元，而在调控之后，销售陷入停滞。如今在价格回调至每平米15000元的水平后，10月份前23天也取得了销售44套的成绩。

　　此外还有大兴的旭辉御府，从6月份开始源源不断推出每平米17000元左右的特价房后，一直保持较稳定的销售量。10月23日，项目15号楼开盘，目前已售出70%的房源。

　　部分典型楼盘10月以来成交情况

　　（截至10月26日，成交签约一般较实际认购情况有滞后现象）

　　项目名称行政区套数面积（平米）均价（元/平米）金额

　　世嘉光织谷怀柔区33936980.595593.54亿元

　　首开国风美唐昌平区23622071.3195194.31亿元

　　上都首府延庆县1281324565450.8668亿元

　　远洋一方朝阳区12511353.58180792.05亿元

　　富力盛悦居大兴区899354.5213181.99亿元

　　保利西山林语海淀区866521.98215691.41亿元

　　金茂府朝阳区759848.77458514.52亿元

　　首邑溪谷大兴区643192.43281954.52亿元

　　K2百合湾通州区615323.41195061.04亿元

　　金色漫香郡大兴区574915.99113450.5577亿元

　　天时名苑通州区465940.63155330.9227亿元

　　金地仰山大兴区485613.27187201.05亿元

　　中原地产市场研究部根据房地产交易管理网数据统计

　　■专家观点

　　亚豪机构副总高姗

　　成交两级分化房企压力增大

　　10月份，北京楼市成交的两极化分明，单价低于万元与高于4万元的成交占比均有所上升。由于受到首套房贷利率提高的影响，市场当中部分客群选择继续观望。但是这两部分成交项目，一部分因为总价较低，全款几率较大，即使贷款也因为额度较低，受到的影响较小；而另一部分由于购买者均为高端人群，对贷款利率的敏感度较小。

　　今年以来，房地产企业经历了严厉的宏观调控政策，部分中小企业因资金链已经处于举步维艰的地步，即便是大型上市房企，也面临前所未有的现金流压力。因此10月份进入下旬之后，更多的开发企业不得不选择抓住“金九银十”的尾巴，希望能促进销售。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰

　　降价将会蔓延部分区域见底

　　我觉得目前比较清楚的趋势应该是降价，看不出还有什么别的有效的方法。在通州区域，之前大家以为降到每平米15000元就比较合理了，但是现在有些项目已经跌破了这个价位。但是从拿地价格来算，我觉得未来通州项目再下降的空间不大了。现在利润的空间已经被挤压得很小了，再降就会低于成本，而一般开发商不会这样选择。

　　从四季度的情况来看，降价在全市已经开始大规模蔓延了。至于降到什么时候是底限，要看宏观经济的情况。