对房价下调敏感的，不仅仅是购房者，还有地方政府。

　　近期中海地产在沪楼盘从2.2万元/平方米直降到1.6万元/平方米，前期业主怒砸售楼处，所在区房管局相关领导介入降价事件，并表示降幅超过20%需重新进行网上备案，上海此举意味深长。

　　就区房管局领导表示房价下调幅度超过二成需要重新备案，上海市住房保障局相关人士10月26日对本报记者表示，楼盘预售备案的具体工作是由各区来做，市房管局并不掌握楼盘预售的情况。

　　“每个楼盘预售价格的审批和预售证的批准，都由各区的房管局负责。市房管部门并没有叫停房价下降幅度过大的楼盘，房管部门希望房价保持平稳，并根据市场价格做出适当调整。”上述市住房保障局人士说。

　　对于这一有价格管制嫌疑的举措，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，这背后是地方政府对土地财政的依赖。

　　同策房产10月27日公布的最新数据显示，相比于去年1-10月上海1363.02亿元的土地出让收入，今年上海土地出让面积增加了9%，而土地出让收入金额则缩减了23%。

　　而据开发商透露，在未来的两个月，上海还将有一批土地可能会在市场上推出。“此时楼盘价格大幅下降，多少会影响到开发商拿地的兴趣。”上海城市经济学会经济师顾海波表示。

　　管跌不管涨？

　　当中海、绿地、星河湾等大型房企在上海因降价引起前期业主退房、要求赔偿的时候，上海区级房管部门也介入到开发商降价事件中。

　　这次，房管部门对降价幅度提出了要求：如果开发商降幅超过20%，需要重新备案。

　　对于前期业主要求中海御景熙岸的开发商退房、补差价，浦东新区建交委房屋管理处副处长陈建军10月24日向媒体表示，按上下浮动20%的规定，开发商往上调肯定是不可能的了，但如果往下调超过20%，也需要重新申请备案。

　　“但中海没有申请。我们已经向市房管局上报，申请暂停中海的网上预售备案登记。目前，市里正在开会研究。”陈建军说。业主由此认为，中海御景熙岸的预售已被叫停。

　　试图调解纠纷的不止是浦东新区，还有嘉定区的房管领导。一位秋霞坊的前期购房者表示，原本嘉定区房管局副局长要10月25日出面调解业主与开发商就补差价的纠纷，可后来不知什么原因该区房管局领导并未露面。

　　房价下调超过一定幅度，房管局要求开发商需要重新备案，这一新规意欲何在？上海一家开发商向记者透露了其中的玄机。

　　“预售证和备案是两个概念。预售证是一批集中上市房源的可销售许可证，而网上预售备案是购房者在和开发商签订购房合约后，在房产交易中心做的备案公示。也就是说，开发商可以按一定的价格先把房子卖给购房者，但如果没办法做备案，那么购房者就没办法过户，也就是没办法在交易中心证明，你和开发商约定要购买的这套房子就不属于你名下。”上述开发商说。

　　业内人士向记者指出，重新备案的不确定性在于，房管局可以给开发商按价格下调之后的价格做备案，但同样也可以不予审批。“如果不给你重新备案审批，那么购房者就无法在交易中心办理过户手续。”易居中国分析师薛建雄表示。

　　那么上海辖区房管部门对过度降价要求重新备案的依据又何在呢？

　　中国指数研究院研究总监陈延彬在接受记者采访时指出，其主要根据是国家发改委今年4月份出台的关于商品房销售明码标价“一房一价”的规定。

　　“‘一房一价’规定应当公开房屋销售的价格、涨幅等信息。当初业内普遍认为这是政府为抵制房价过快上涨，而对房价上涨超过一定幅度做出限定。但没想到房管部门现在把这一点用在房价下跌时了。”陈延彬表示。

　　房地收入减少施压

　　对房价下降，上海辖区房管局介入一事，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受记者采访时指出，地方政府托市的色彩过于浓重。

　　“房价上涨的时候不管，要下跌了却急忙要出手管理，从这里也可以看出，在房价要下跌的时候，地方政府的痛心程度远大于开发商。这主要是因为地方政府对土地财政的依赖性太大了。”尹伯成表示。

　　根据上海规土局公布的2011年上海住房供地计划，今年计划供地1200公顷。然而，截至8月底，上海共成交住宅类土地面积约598.94万平米，其中纯住宅用地179.87万平米，动迁配套等保障性用地328.5万平米。即前8个月上海还没有完成全年住宅用地总任务的一半。

　　就房价与土地之间的关联度，上海永庆房屋总经理陈史翎形象地比喻，土地出让与房价上涨几乎是一对“亲兄弟”。

　　房价下跌，不但会影响开发商手头的现金，更会影响他们对后市的预期，即房价会继续走低。在拍地意愿降低、房企手头现金减少的时候，政府从出让土地中获得的收益也减少了。陈史翎表示，在这种以房屋价格为指导坐标的房地产市场中，政府对房价的敏感度可能还大于开发商。

　　受楼市低迷影响，今年沪土地出让价格也出现了下调。据中国指数研究院的数据，今年前10个月上海已出让的居住用地价格从去年同期的6600元/平方米下降至今年的约4000元/平方米，即下降了约2200元/平方米。“去年出让的土地还有些溢价率在50%甚至100%的，今年基本上都是以低价成交。”陈延彬表示。

　　而沪置房产市场部总监付琦向记者透露，8月以来上海加大了向市场推地的力度。如果房价下跌幅度过大，政府推地的计划会受到影响。

　　10月12日上海共出让10幅经营性用地，其中4幅为纯住宅用地皆为奉贤南桥新城的土地。

　　奉贤出让土地的第二天，10月13日宝山区集中向市场推介了宝山美蓝湖地区的一批低密度纯住宅用地。

　　10月26日，上海又再次推出10幅世博B区地块，最终9家央企以75.8亿的总价拍得9幅地块，其中一幅地块则流标。这也是今年上海土地市场第一块流标的土地。

　　“房价是现在政府最敏感的问题。房价大幅下调，不仅土地收益会减少，而且与房产相关的投资，与房产交易相关的税收也会下降，所以政府不希望看到房价下降幅度过大。”顾海波直言。

　　个贷复原30万 南京公积金上限上调背后

　　本报实习记者 李净谦 南京报道

　　“南京公积金贷款将恢复最高可贷额度。最高贷款额度将由现在的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于六成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。”这是10月24日起，南京市施行的公积金贷款新政策。

　　今年以来楼市的交易量严重下滑，南京市住房公积金“洼地效应”严重。对于此时调整公积金贷款政策的目的，南京住房公积金管理中心副主任张明远介绍，今年1-9月份的住房公积金贷款发放量为25.55亿，较去年同期下降29.7%，较2009年同期下滑290.4%，目前住房公积金个贷比（贷款余额除以归集余额）已经下降到79%，最高时一度超过100%。“考虑到9月份当月贷款额仅占归集额的35%，而且下降趋势仍十分明显，所以市里决定适时恢复住房公积金贷款政策。”张明远说。南京市住房公积金管理中心金科长在接受《华夏时报》采访时也表示，此次调整公积金政策在此时间段调整比较敏感，政策解读清楚之后就要做好服务工作。

　　不过，在房地产限购限贷的中央调控政策延续的情况下，南京的做法引人关注。

　　土地市场遇“冷”

　　对于此次南京上调住房公积金贷款的新政，有评论认为这是为了给土地市场“加温”。

　　无疑，土地是房地产的一级市场，是调控楼市最主要的筹码，而当下的土地市场因为中央的房地产调控已现疲态。公开资料显示，今年上半年南京土地出让金收益只有去年同期的三分之一。据南京365地产家居网统计，截止到2011年6月27日，南京市共成交土地面积200.56万㎡，成交金额164.05亿元，对比2010年全年的数据（去年共成交441.23万㎡，成交金额554.99亿元），今年上半年卖了接近去年一半的土地，成交金额却不及去年的三分之一。

　　下半年这种惨淡的情况还在延续。据统计，10月份南京共有16幅土地出让，供应可谓充足，然而最终的成绩为7幅地底价成交、7幅地延拍、1幅流标、1幅溢价仅1.9%，冷清尽显。

　　以10月18日的土地拍卖为例，原定推出11幅地块，临时收回5幅地块，剩下6幅一块流拍，只有5幅几乎以底价成交。10月24日下午举行的南京市国有土地拍卖会依然冷清，两幅地块无人竞价，均以底价成交。

　　上调住房公积金贷款上限是否能起到拯救土地市场低迷的作用？南京林业大学社会工作系主任孟祥远博士在接受本报采访时表示，南京市此次调整公积金贷款政策已有文件来指导。10月14日南京市赶在周末前出台《市政府关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》（简称《意见》）中第五部分提出“保持房地产市场的稳健运行”有4条，关键在于第13条促进房产企业和房地产市场稳健运行和第14条“做好土地市场供应”。

　　孟祥远认为，从这两条可以看出政府将会扶持品牌房企。对于基本购房需求予以支持，并且还要出台政策活跃市场，稳定大家对于楼市稳定的预期。

　　孟祥远还表示，从南京市的做法可以看出，政府将推出更多地段成熟、价格适中地块，供品牌房企抄底以提振市场，在付款方式等方面甚至可以予以宽限。对于尚未成熟或有意者少的地块，直接放弃拍卖，以免流拍带来打压人气的尴尬。

　　房产市场惨淡

　　除了土地市场遭遇“寒流”，南京房地产交易市场日子也“不好过”。

　　在2010年提高首付、贷款政策收紧等政策出台调控楼市之后，限购令出手，贷款门槛升高，2011年上半年南京楼市认购21377套，成交18996套，成交量跌破2008年楼市低点，创下5年来销量的最新低。

　　楼市调控是否已经见底仍不明朗，但中央调控并未减弱。国家调控仍然属于深度调整期，不会放松，对于南京此次上调公积金的作为，有评论称此举无异于帮助开发商卖房，有“救市”之嫌。

　　我爱我家副总裁胡景晖在接受记者电话采访时表示，“此种做法相比佛山来说，并不违背国家宏观政策。”胡景晖分析，商业银行纷纷调高首次置业的贷款利率，收紧银根，增加了“刚性”买房需求人群的压力，南京公积金政策的调整，是对首次置业等合理自住型需求的支持，是一件好事。此外胡景晖还补充说，从公积金本身的使用来说，我国目前很多城市的公积金发放不足，没有充分发挥公积金对中低收入阶层购房支持的作用，适度提高最高贷款额度应该积极改变这一现状的有利之举。

　　在限贷限购等一系列调控政策的大背景下，公积金额度上调会不会引起房价的反弹？胡景晖表示，在宏观调控大的原则方向不变的情况下，地方政府适度做一些微调，适度地放宽政策也是对房地产市场低迷的一种调控，南京此次公积金的调整在全国范围内都有借鉴意义。

　　不过，也有业内人士认为，此举是南京既不想出头违背中央调控精神，又不愿楼市过度低迷而致依赖房地产的地方财政吃紧，而采取的“温和”做法。

　　个人房贷可“商转公”宁波新政遭救市质疑

　　本报记者 应辽产 宁波报道

　　在10月底的宁波国际住宅产品博览会召开前夕，宁波市出台了一项房产新政《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》，允许部分符合公积金贷款条件、以纯商业贷购买房子的宁波市民申请将商业个贷余额全部或部分转为公积金贷款。

　　新政一出台，各方反应不一。有认为房贷“商转公”是惠民政策，也有人说是政府在救市。大部分专家和政府官员在接受本报记者采访时则认为，此举有利于部分刚性需求者购房，但对整体楼市尤其房价实际影响不大。

　　部门解释为减负

　　10月27日，宁波市住房公积金管理中心主任陈志明在接受《华夏时报》记者采访时介绍，符合贷款地公积金中心贷款政策和条件的市民都可以前来办理“商转公”贷款。

　　而对于操作细则，陈志明表示：“商转公贷，这个文件是公积金管委会出台的政策，我们公积金中心是执行者，细则跟政策文件是同时出来，一个对外，一个对内，没正式公告。主要是在还没办理一例的情况下，想继续多听取老百姓的建议，然后慢慢完善操作细则。公开环节其实已经开始了，主要是考虑现在这个操作细则会不会遇到很多问题，如果适用一段时间没什么大问题，我们就正式公布。”

　　“这样可以对老百姓和职工的负担减轻点。”对于外界的“救市”质疑，陈志明回应说，“现在政策放出来只是个节点上的巧合，我们也是根据我们宁波实际情况，没有考虑会不会影响房地产市场方面的问题，只考虑职工、老百姓的切身利益。”

　　宁波市住房与城乡建委副主任诸国平接受《华夏时报》记者采访时也表示：“为了解决目前公积金沉淀资金相对比较多的问题，同时又满足老百姓利息支出减少的问题，经过住房公积金委员会全体委员的同意，我们出台了这个政策。”

　　楼市严峻态势延续

　　“这个政策出台后比我们预想的反应还要强烈，这个政策其实我们在7、8月就开始考虑了。”据诸国平介绍，这几年宁波房地产开发投资继续保持较快的增长，今年1到9月份完成投资557亿，同比增长37.7%，住房成交量进一步萎缩，今年1到9月份，市区成交同比下降了28.6%，其中住宅中的商品住宅成交同比下降了9.5%。从价格方面看，调控取得一定的效果，从可销售的房源来看，今年商品住房开盘相对较多，主要集中在北仑、镇海、鄞州，成交量比去年有所减少，目前可销售的房源数量比较大，目前309万平方米，有2万多套，跟大多数大中城市类似。

　　诸国平表示：“从未来两个月的销售来看，还会延续目前的态势。”

　　新政出台，开发商与业内专家又是如何解读？宁波南苑置业有限公司总经理刘伟义在接受《华夏时报》记者采访时说：“出台这样的政策对消费者来说总归是好消息，在嘉兴和台州等其他浙江的地方还没这么做。我觉得转公积金贷款不会对楼市起到很大的作用，他们的利率差也不是很多，限购是把水龙头基本上封住了。”

　　而在宁波房地产资深专家干建君（网名金不庸）看来，商业贷款转公积金，除了可以减轻购房者的压力，还可以给银行腾出额度。对地方政府来说，“这是想给当地房地产政策松松绑，但是由于上次佛山那个变相解除限购令事件被叫停之后，现在基本上说地方政府都不敢去很明显地违抗这个限购令，只能是从侧面的一些角度去给房地产带来一些助力，给购房者带来一些帮助而已。”

　　干建君表示，楼市情况目前来说还在往下走，开发商的资金链快到年底将更加紧张，从上海等地大幅度降价引发一些社会不安定因素来说的话，大幅度降价也不是特别可取，政府需要的是楼市稳定。