市房产交易中心大厅空荡荡。深圳晚报记者 陈远忠 摄

　　深圳新闻网

　　讯 “金九银十”在往年都是楼市的定律，然而，无论从统计数据还是从市场表现来看，这个定律今年都彻底泡汤了。有分析显示，未来深圳楼市成交将持续低迷，一、二手房的成交价格将继续有所下降，且范围越来越大……

　　新房

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　　“金九银十”都泡汤

　　根据市规划国土委公布的深圳楼市成交数据，9月份全市成交2009套新建商品住房，环比下跌19.86%；成交面积16.26万平方米，环比下跌20.40%。而房价为每平方米20028元，环比小幅下滑1.82%上述数据表明，“金九”完蛋了！

　　10月份，全市共成交新建商品住房2211套、总面积183515.2平方米，仅比9月略有上升。成交均价方面，10月份为19119元／平方米，比9月的20028元／平方米下降4.54%数据再次表明，“银十”也泡汤了！

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　　新盘低价推出成常态

　　从最近两个月深圳一手房市场的表现来看，开发商为了吸引客户，多以低价推出新盘。上周日，位于宝安西乡的某品牌开发商推出新盘，首批464套结合网上销售的模式推出，带装修售价由预计的1.8万元／平方米下调至1.4万元／平方米起，开盘减10万另外享受9.5折，还附带报价2000元／平方米左右的装修。开发商表示，首批464套单位最终售出八成。据了解，这一价格相当于在政府片区限价基础上每平方米直落了6000元，此举令周边的二手房大为吃不消，价格开始松动下降。

　　位于侨城片区的某大楼盘上个月成为业界关注焦点。该楼盘9月初开盘以来，首期推出近100套200平方米左右的大户型产品，均价3.8万元／平方米，全部为毛坯发售。而在黄金周期间，该盘推出约100多套中等户型的两房，售价仅为3.1万元至3.2万元元／平方米，且大部分带精装修。虽然户型面积有所不同，但一个月不到，同一楼盘房价相差近万元。昨天，记者在现场采访时了解到，少量低层毛坯单位售价在3万元左右。

　　与上述新盘直接降价的做法不同，多数开发商采取的营销策略是低调变相降价。例如在龙华坂田片区，个别楼盘在上半年的基础上，优惠20%以上，价格基本上回到一年前。一些已经启动客户认筹的特价房，每套房直减10万元，加上其他优惠举措，甚至可减20万元。

　　昨天下午，记者来到龙华片区某楼盘销售中心，发现售楼大厅冷冷清清，没啥人看房。销售人员介绍，目前正在出售的是现楼，由于是双拼大户，合资格的人买不起，买得起的人又没资格买。年初刚推盘的时候还要25000元一平方米，现在22000元就可以了。

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　　深圳开发商惠州楼盘成本价发售

　　近日，深圳某品牌开发商在惠州的项目即将以成本价发售的消息在业内炒得沸沸扬扬。据悉，该项目位于深圳东部与惠州交汇处，总规模超过200万平方米；开发商考虑到整体市场不景气和购房者承受能力，即将推出的300多套高层单位将全部以成本价发售，均价为4900元／平方米，低于周边项目价格2成至3成。

　　业内人士表示，按照有关对整个深圳东部市场多个项目的成本核算调查，2011年深圳东部土地成本平方米均价约为1500元，建安成本约为2500元／平方米，财务成本和其他开支和税费约占总成本的20%，深圳东部项目的平均开发成本约为4800元左右，品牌开发商如果楼盘品质做的比较好的话，则成本可能会上升到4900元左右。根据该开发商目前在深圳的品牌影响力和其产品品质，该产品正常定价应为每平方米5500至6000元之间，但此次该开发商反其道而行之，这个价格放出来之后，估计会对整个深圳东部市场都会有相当大的冲击力。

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　　新房可售量一年才能消化完

　　在市规划国土委网站上，记者看到，截至2011年10月31日，深圳全市新建商品住宅可售总面积2193040.72平方米，可售套数为23436套。如果按近8周来深圳全市新建住宅每周平均476套的销售速度，目前的新房可售量消化时间约为52周。

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　　大量新盘还将入市

　　不仅如此，11月全市还将有大量新盘入市，从而进一步加大开发商的销售压力。据初步统计，在以往推盘并不太集中的11月，全市预计将有个30个项目开盘或加推，而宝安和龙岗两区将掀起推盘小高潮。从户型上看，这些开盘项目仍以传统的中小户型为主。

　　据了解，罗湖有港澳8号1个项目；福田有君临天下、水畔紫云阁、嘉州富苑等3个项目；南山有君汇天下等3个项目；宝安有合正中央原著、招商果岭等12个项目，观澜的招商观园将推二期湖景新品，西乡的招商果岭首批将推464套单位，广兴源·圣拿威将开盘推货，绿景香颂首批推货预计将超过600套；在龙岗，有保利上城、广业成·学府道等11个项目。

　　业内人士表示，楼市真正的营销周期，今年已仅剩2个月而已，到明年1月春节前后就是淡季。所以，开发商为加紧年底出货，后市将出现大规模价格调整。

　　二手房

　　价格逐月下降

　　刚刚发布的10月中原（深圳）领先指数为323.5点，全市六区188个样本楼盘成交均价为19883元／平方米，环比下跌了1.32%，同比上涨了3.58%；而9月份的均价则为20148元／平方米，环比仅下跌了0.36%。数据表明，10月中原指数下跌幅度拉大，价格自4月份以来首次跌破2万元大关。

　　中原地产市场研究部负责人分析，从成交数据来看，10月深圳二手房成交持续萎缩，市场处于阶段性的博弈阶段，楼市调控政策影响各个阶层的消费群体，目前各方普遍看淡市场，而且这种心理预期将会持续较长一段时间。虽然近期放盘量有所增加，但成交依然表现平淡，二手房市场面临着更加严峻的考验。

　　根据中原地产统计，在用于编制指数的188个样本楼盘中，10月成交的楼盘仅有66个，占比为35%，成交的样本楼盘再次减少。其中，有42个成交样本楼盘价格相比上月有所下跌：跌幅在5%至10%之间的样本楼盘占32%；跌幅在5%以下的样本楼盘占32%。总体来看，降价的范围扩大。

　　同时，10月领先指数有继续下降的走势，全市各区的指数都下降：罗湖下降了1%，福田下降了0.8%，南山下降了1.8%，盐田下降了3.1%，宝安下降了1.3%，龙岗下降了1.5%。

　　议价空间拉大

　　据某品牌中介的调查，近来深圳二手房市场上愿意降价出售物业的业主越来越多，约比9月份增加了一至二成。另外，业主议价空间也逐渐拉大：此前能接受议价的业主，议价空间大多为2%至3%，近期增加到约5%，个别着急卖的业主甚至达到10%。

　　昨天，记者在景田片区采访地产中介时，一位地铺经理介绍，一些资金实力较弱的业主都愿意降价，连续几个月的低迷成交，使他们对后市的担忧加剧。他认为，“目前深圳二手房的议价空间逐渐拉大，一些业主甚至愿意三万至五万的降价，有着急用钱的业主还能往下降，估计很快就会开始普遍性降价。”

　　预测

　　降价已成趋势

　　业内人士认为，10月份的CPI显示，通胀依旧处于高水平，货币政策没有放松的可能，目前市场上普遍存在流动性压力，这导致房产销售大幅下降。在宏观经济政策与楼市调控“双紧”的背景下，楼市成交低迷的现状将很难被打破。未来深圳楼市将进入一个多空僵持期，成交量将严重萎缩。他表示，二手房市场已经持续了很长的一段观望期，出售意愿较强的业主将会有更大的让步空间，而且2011年最后一个季度还有更多的楼盘相继入市，大规模一手市场的价格调整，将会影响二手市场未来降价的空间进一步扩大。

　　深圳中原地产市场研究部分析人士指出，目前政策难有松动，年底资金压力更加明显，楼市成交持续低迷，这在一定程度上刺激了开发商加紧出货，后市新房成交量将会上升，成交价格将随着大规模的调价策略而有所下降，并且降价的范围将继续扩大。二手房方面，未来市场形势难测，市场陷多方博弈，后市成交难有大幅上升的可能，价格下降将持续扩大。（记者 丁荡新）