如果随着楼市下行，以房产和地产为主的企业资产价值缩水20%，若干企业将面临“资不抵债”的局面。

　　绿城再陷破产传闻

　　从今年下半年开始，整个绿城集团都被流言裹挟。9月底，有媒体报道称，银监会发文首次对特定的一家房地产公司——绿城及关联企业房地产信托业务进行清查。消息一出，引发整个行业的恐慌。此后绿城中国发布公告否认退市传言。而在上周，绿城将破产的传闻又开始出现。

　　据上海证券报消息，11月2日，绿城集团董事长宋卫平不得不在绿城集团官方网站撰文澄清，告知投资者“绿城离破产还有很远的距离”。

　　本轮调控中，绿城成为最被关注的高危企业，从“信托调查门”到“退市门”，再到今天的“破产门”，即便一些信息至今仍未被证实，但有一点可以肯定，此轮调整中，绿城资金紧张程度确为大型企业之首。

　　某大型房地产企业负责人称，判断这轮房企高危的指标有以下几个：一是过去两年高峰期时高价拿地较多，二是短期负债较多，三是所有负债利息成本较高，四是项目多集中于限购城市的高端物业，五是项目变现能力较差。而综观绿城，其前四项指标均符合，只有变现能力一项尚可。

　　调查显示，截至2011年9月，大型房企中，绿城土地楼板价的成本高居所有企业之首，平均每平方米楼板价超过5000元，加上绿城一向要求高品质，其建安成本近万元。也就是说，平均来看，绿城所有项目成本价近1.7万元/平方米。“如果绿城卖到这个价格以下，就是亏了。可是亏了又怎么样，降价不会影响房地产商的品牌。这一点绿城现在还是没有想通。”一位了解绿城的房企负责人称。

　　从负债来看，根据上证资讯的统计，截至2011年6月，绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%，和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%，流动负债占总负债比例为76%。两项指标均可进入所有房企之最高梯队。

　　绿城辟谣

　　据媒体消息，尽管一而再地申明自己很“健康”，但是外界似乎更愿意把绿城想象成为是一个病入膏肓的病人。昨天凌晨，新的版本在微博上流转：“绿城正在申请破产”。当这个传闻传入董事长宋卫平耳里时，宋卫平作出了一个超乎预料的举动：连夜挑灯夜书，一气呵成写就“从绿城‘被破产’说起”一文，通过绿城集团官方网站和官方微博发表。

　　先不论这篇被称为“千言书”的文章说了什么，单就行文之流畅文字之精炼雅致而言，恐怕没几个地产老板有这水平，这也合乎绿城“人文主义”标签。

　　“绿城离破产还有很远的一段距离，”宋卫平在文中回应称，其实绿城无需引起大家如此大的担忧，一方面，绿城在努力抓销售，另一方面，绿城有腾挪的余地，可以出让一部分项目的股权解决资金上的问题。绿城对危机并非没有预案，到目前为止，一切都在可控范围内。绿城有足够的信心，与行业一起，度过寒冬。

　　尽管“谣传听来令人有些不适”，但宋卫平并没有过多着墨去解释，他觉得，“此刻有必要跳出自身视野，看看整个行业的生存境遇。秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业。”

　　他警示称，有很多企业可能“过不了年关”，从而将引发一系列“悲剧”，诸如企业倒闭、开发商跑路，甚至发生更多的悲剧。眼下房地产业的普遍情况是：量价齐跌，市场萎缩，各地库存大量积压，中小房地产商岌岌可危。市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。

　“我们上下游产业链上的那些兄弟，那些建材商，那些施工队，那些等待工钱回家过年的农民工兄弟们，这是多大的人群？这个人群是否需要我们去认真考虑他们的生计？此外，如果房地产行业真的像一些人猜测的那样，全线委顿，房价大幅下降，那么，那些受益于改革开放而先富起来的人，他们的资产会缩水多少？30%，还是40%？50%？如此缩水，他们可以接受吗？前段时间，由于退房潮引发的业主闹事，固然于法于理是不对的，但将心比心，我们是否应给予情感上的理解呢？”文中，宋卫平发出了一连串的问题。但是，这串发问昨天在网上也引起了较大的争论。

　　行文的最后，宋卫平还表达了对于政府的期望：“政府可以把握大局，站在更高远的立场上为整个房地产行业谋生路。一切，都有改善调整的过程，在此过程中，我们或许会经历一些苦痛，但最终，我们相信所有的努力都应该得到回报。相信，天道酬勤，这，应该是这个社会的主旋律。”

　　多家房企或临资不抵债

　　根据调查，包括绿城在内的多家企业正面临越来越紧迫的资金压力，如果随着楼市下行，以房产和地产为主的企业资产价值缩水20%，若干企业将面临“资不抵债”的局面。

　　“现在不是没有人想救绿城，而是他的盘太大了，十几个亿，几个十亿进去，几个月就花完了。如果绿城不降价，没有其他办法能解决流动性。”上述房地产界人士称。

　　据了解，除绿城外，更多房企已经进入“高危”阵营。如同为杭州本土企业的滨江集团（002244）。截至上半年，滨江集团的资产负债率为81.44%，流动负债占总负债比例为84.76%。盛高置地上述两项指标也高达80.64%和70.77%。

　　专家介绍，房地产企业的主要资产为土地和房产。理论上说，一旦楼市普遍降价20%，房企资产相应缩水20%，那么负债率超过80%的企业都可能资不抵债。而如果房企贷款多为长期借款，或许可以挺过这一轮宏观调控。那些流动负债又占比较高的企业，将是实实在在的高危房企。

　　面对房地产企业面临的高危局面，宋卫平表示确实严峻。“眼下房地产业的普遍情况是：量价齐跌，市场萎缩，各地库存大量积压，中小房地产商岌岌可危。照此境况，再持续一段时间，中国的很多房地产商恐怕就真的要面临倒闭的状态”，以及“市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。”

　　对于绿城为什么坚挺住价格不降，业内也分析众多。一种说法是，绿城拿地成本过高，降价会导致部分项目直接亏损。另外，绿城内部高管的激励机制是以利润基础来分成，如果降价亏损，高管同样无法获得高额红利，那还不如坚持等待救市。还有说法是，绿城对老客户有过承诺，称绿城的房子决不会降价贬值。这些都可能是宋卫平目前对价格较为坚持的原因。

　　上市房企净利环比降三成

　　据上海证券报消息，据统计，截至10月29日，两市已有131家上市房企（申万分类）公布三季报，在营业收入和净利润两项核心指标上，前三季度同比增速放缓，第三季度环比大幅下降，其中净利润下降近三成。

　　明细来看，前三季度131家A股上市房企合计实现营业收入2092亿元，同比增长14.4%；合计实现净利润263.8亿元，同比增长14.31%。

　　同时，131家A股上市房企第三季度合计实现营业收入699.58亿元，环比下降8.15%；合计实现净利润73.19亿元，环比下降29.36%。其中，净利润环比下降的公司共77家，占比达58.7%。万科、招商地产（000024）、金地集团（600383）等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。

　　细化到微观个体，三季度业绩持续下滑的房企以宜华地产（000150）、国兴地产（000838）、天业股份（600807）等中小型开发商为主，但也不乏金地集团、华侨城、滨江集团等大型房企。

　　以金地集团为例，三季度单季业绩同比下滑98%，与二季度的同比增长400%相比明显恶化。主要原因来自销售下降，金地集团二季度营业收入同比增长98%，而三季度同比下降20%。

　　更值得注意的是，从2010年诸季财报逐步显示出的经营性现金流由正转负趋势在今年三季度进一步扩大，折射出房企经营环境恶化，资金链深度承压。

　　三季报披露，131家房企经营性现金流为-632.5亿元，去年同期为-543.58亿元，同比降幅为16.37%，环比降幅为19.31%。

　　明细来看，131家房企中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。同时，上市房企手中所持的货币资金规模罕见出现降低，为1806.9亿元，去年同期这一数字为1862.6亿元，同比降幅为3%。

　　再从存货指标来看，131家房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿大增44.93%；同时，131家房企今年6月底存货为8759亿，第三季度环比增幅也达12.31%。存货积压迹象明显。

　　对应上述数据，来自中原地产等多家中介机构的调研显示，富力、保利、万科等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。

　　资本市场历来领先实体经济的趋势变化。若说2011年三季度末的上市房企已陷经营拐点，或也可预言A股地产股估值将现上升拐点。

　　一方面，地产股估值已处2008年以来最差。国泰君安研究报告显示，一线公司目前估值和股价已反映房价下降35%、销量下降55%的预期。一线公司2012年的业绩锁定性比2008年高（2008年业绩锁定20%，2012年业绩锁定65%），且现在7—8倍的PE估值普遍低于2008年最底部，PB估值低于或等于最底部，RNAV估值和最底部相当。

　　另一方面，随着通胀与房价呈现回落趋势，国家宏观紧缩政策也出现微调预期，无论在资金面，抑或在行业调控上。且一旦中央与地方在调控政策微调上达成一致，地产股价或将走出底部。如日前住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，待各城市住房信息联网系统建立后，就不必再采取限购这样行政色彩浓厚的办法。

　　房企四巨头存货超4500亿

　　据21世纪经济报道消息，高华证券研究员王逸直言，对上市房企而言，当前最大的风险在于资金风险和资产减值。

　　在今年三季度末的存货余额排行榜中，以“招保万金”四大房企巨头为首的上市房企分别占据了该榜单的前四席。其中，万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团、招商地产今年三季度末存货余额分别为1929.36亿元、1471.89亿元、652.62亿元、469.78亿元，合计高达4523.65亿元。

　　与去年三季度末相比，报告期内存货余额同比增幅分别为56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。而去年同期上述四大房企巨头存货余额分别是1231.96亿元、1015.78亿元、470.12亿元、354.65亿元，合计达3072.51亿元。

　　对此，中信证券（600030）研究员陈聪表示，在体量庞大的存货面前，如果考虑存货跌价准备，上市房企有限的业绩只能说是微不足道。

　　此外，从经营性现金流净额变化来看，“招保万金”四巨头中，除保利地产今年有所改善以外，其余三巨头均出现了恶化的迹象。报告期内，保利地产经营性现金流净额分别从去年同期的-261.08亿元改善至今年三季度末的-66.74亿元，同比增幅达74.44%，而万科A、金地集团、招商地产经营性现金流净额分别从去年同期的-12.07亿元、-14.15亿元、-22.38亿元下降至今年三季度末的-14.95亿元、-36.17亿元、-27.41亿元，同比降幅分别达23.85%、155.58%、22.49%。

　　同样，“招保万金”四大房企巨头业绩也出现了两极分化。其中，保利地产和招商地产今年前三季均保持了稳定增长，分别实现主营业务收入2181402.36万元和1247226.35万元，同比升幅分别为26.18% 和30.12%；实现净利润346654.21万元和208453.22万元，同比增幅分别达51.32%和46.09%。

　　不过，万科A的业绩增速已明显趋缓。报告期内在实现主营业务收入2930836.92万元、同比增长30.95%的情况下，净利润增幅大大落后于主营业务收入增速，仅为358391.02万元，同比略增9.53%。

　　而金地集团业绩同比则出现大幅下滑。公司10月22日发布的三季报显示，今年1月～9月公司实现签约面积145.9万平方米，同比增长9.6%；签约金额197.3亿元，同比增长28.4%；实现营业收入65亿元，同比下降37.71%，实现净利润4.8亿元，同比大幅减少64.19%。

　　对此，金地集团有关人士表示，公司净利润下降主要受结转原因所致，按照公司2011年竣工计划安排，较多项目竣工时间为今年第四季度。

　　不过，另有不愿署名的券商研究员称，随着调控的进一步深入，整个房地产市场成交量下滑，金地集团下半年整体以大户型为主的推盘结构已明显受到冲击。数据显示，金地集团今年三季度仅实现净利润153.6万元，比去年同期锐降98.63%。

　　房产巨头竞相降价

　　据中国证券报消息，全国楼市持续低迷，各大房企开始竞相降价出货。继龙湖、中海等开发商在上海掀起降价潮之后，万科、招商、保利也在多个城市展开行动，纷纷下调项目价格。与此同时，土地市场扑朔迷离，不少开发商在第三季度试探性抄底买地，但10月以来土地市场再次陷入低迷。

　　业内人士认为，土地市场经过一年调整，价格逐步触底，底价成交现象在一线城市表现尤为突出。目前土地市场供需比例失衡、成交低迷，地方政府与开发商之间的博弈将愈演愈烈。预计明年地方政府土地收入将吃紧，土地供应可能放量，如果信贷政策未有松动，土地价格可能继续走低。

　　从金隅万科城获悉，该项目将于11月底推出的三期新房源均价为14000元/平方米，较上期房源下降3000元/平方米，比此前周边价格最低的金隅观澜时代（微博）楼盘便宜3000元/平方米左右。尽管金隅万科城的销售人员表示，14000元/平方米的三期房源位置、景观相对较差，但不少业内人士仍将其解读为万科在北京市场降价的信号。与此同时，大兴、房山、通州、顺义等郊区的最低房价也已跌至12000元-13000元/平方米。

　　与此同时，万科在深圳的项目金域缇香，也将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前的价格优惠约1000元左右，成为深圳市首个低于万元的精装修项目；深圳万科公园、惠州万科城等项目也推出不同幅度的优惠措施；招商地产在深圳的项目招商果岭，10月29日以低于区域均价数千元的价格入市。

　　10月以来，万科、中海、龙湖、恒大等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销，以价换量提升销售业绩，加快回笼资金，部分楼盘价格与9月相比降幅超过20%。万科管理层在一次投资者会议上表示，国内房地产市场的情况，在未来几个月里将变得更加糟糕，销售量和价格将进一步下降。

　　与中小房企处境艰难不同，房企巨头早已开始储备现金。三季报显示，“招保万金”四家房企账面现金都较为充裕，账面资金均超过100亿元，万科账面的资金多达339亿元。其中，保利地产和金地集团的货币资金分别增长61%和21.7%，万科和招商地产的货币资金也增长7.95%和5.91%。

　　开发商拿地意愿骤降

　　随着土地市场价格的回归，一线城市土地市场在三季度曾出现短暂的爆发。链家地产市场研究部统计，今年前三季度，北上广深四个城市土地出让金合计2066.48亿元，同比下降8%。不过，第三季度一线城市土地成交量出现爆发式上涨，同比上涨约22.1%。以北京为例，今年第三季度总计出让61宗土地，出让金总额超过468.1亿元。而今年上半年北京只出让112宗土地，收入不足326.7亿元。

　　在第三季度成交量增长的同时，地价依然低迷。搜房网数据监控中心统计显示，今年第三季度，上海市共成交经营性用地109宗，成交面积602.15万平方米，同比增加56%。不过，土地出让金不增反降，共计414.17亿元，同比减少15.68%。超过七成地块以底价成交，在三季度通过公开招拍挂成交的99宗地块中，有73宗为底价成交，11宗溢价率低于10%。

　　地价的回归，使得开发商拿地热情曾短暂有所回升，一些资金充裕的龙头企业三季度曾试探性的抄底买地。伟业我爱我家统计显示，今年第三季度，十大品牌房企新增土地规划建筑面积1500万平方米，环比上涨1.2%，同比下降72.4%；从前三季度十大品牌房企新增土地储备区域比重来看，一二线城市呈逐季上升趋势，一线城市第三季度比重大幅攀升。