商业地产既是市政建设、也是市场建设，必须遵循城市发展的共同规律，服从商业发展特定需要，必须处理好以下几个关系。

　　一、城与市 城为廊、市为实，城市是由城与市构成的，依城建市、以市兴城，城市一体，协调发展。随着城市的发展，以商业为核心的第三产业将占据城市发展的主体地位，城市化的进程将为商业地产的发展提供历史机遇。

　　二、主体与基础 一座城市的发展要有中心，要有主体，要有地标性的建筑，它是城市的窗口和名片，但同样需要重视城市商业发展的基础建设——社区商业。社区商业是城市的基础，它与广大市民建立的是最广泛、最直接、最密切的经济联系。

　　三、超前与可持续 商业地产的开发必须要有超前意识，但不可一味求大，脱离城市的现实。必须通盘考虑城市的经济发展速度、人口增长和周围的市场环境。

　　四、传统与创新 任何一座城市都有自己的发展历史，一个大型商业设施兴起，要进行全面的衡量，构筑新旧和谐、宜居宜业的生态环境。推倒重来是一种最简单的做法，而如何发扬传统、创新未来，却是大型商业设施，甚至城市改造升级的一门艺术。

　　五、终端与环节 商品流通是一个复杂的过程，既有终端，也有环节，终端决定存在，环节决定效益。商业地产不单指商场，而是包括批发市场地产、物流地产、商务地产。

　　六、形象与细节 避免千店一面，一般的开发商都能做到，甚至追求高大、洋气，这成为商业地产发展的一种倾向。但却忽视了细节的设计。如果说规模决定形象，那么细节决定成败。

　　七、多赢战略还是零和战略 一项大型的商业地产，体现着多重的经济关系，衡量一家商场、一家大型购物中心或组合体是否成功的标准，不仅仅是能否卖出去或租出去，而在于能否经营下去，并获得相应的利益。有场要有市，“建”场最终目的是为了兴市、为了获得长期稳定的发展。

　　八、大与小 去年福布斯公布世界十大购物中心中亚洲占8个，其中中国占4个，大型化是新兴国家的普遍现象，但我国由于城市发展不平衡，加上土地稀缺，发展趋势是大型化和小型并存。一般呈现一线城市和四线城市趋于小型化，二三线城市都向大型发展。社区购物中心将成为北京商业地产发展的主要形式。

　　九、集聚式与集散式 城市商业结构依城而宜，因城而设，呈现多样化的趋向，但都以市中心为主导，社区商业为基础。商业地产必须依据城市现有的布局和发展需要，确定其规模大小，业态配备，并要考虑城市化和城乡接合部的融合。

　　十、综合体与组合体城市经济综合体是城市经济学的概念，不是商业地产的概念，它的实质应该是商业组合体，根据城市的发展需要进行商业功能的组合。但必须注意，第一，商业功能的组合要因城因地而宜，不要模式化；第二，要通盘考虑市政、交通状况；第三，要照顾城市中小企业的生存和个体户的存在。

　　作者系中国人民大学博士生导师