楼市限购令出台以来，岛城房地产市场一直波澜不惊，尽管销量大幅下滑，房价环比也止步不前，但实质性降价却迟迟没有出现。转机出现在九、十月份，先是李沧东部世园会片区的“大鳄房源”精装每平方米7000元的价格搅动岛城楼市，后有城阳区白沙湾片区毛坯“洋房”爆出每平方米均价6500元引爆区域价格战。日前，这股战火延续到主城区。位于市北区的CBD区域一楼盘祭出“直降5000元，11800元/平方米起”的价格利器，吸引万千眼球。一时间，“降价”已成为岛城楼市的热点话题。

　　有人出招，就应该有人接招。这些低开的楼盘对岛城楼市影响如何，是否像活跃的鲶鱼一般激开房价平稳的湖水？上周，记者对岛城新房供应量比较密集的三个区域——CBD片区、李沧区和西海岸片区进行调查时发现，降价楼盘对区位房价产生一定影响，但幅度各不相同，新房供应量最密集的CBD片区影响较大，而在李沧东部片区和西海岸受惠于地铁、世园会概念和桥隧概念，生活便宜度提升，房价在止涨状况下基本保持稳定。

　　市北CBD区域

　　新盘密集 价格松动

　　总体评价

　　作为岛城楼市的热点之一，CBD片区最近几年区位价值得到极大体现，密集的项目就是最好的体现。目前该区域新房(毛坯)均价在15000元/平方米以上。随着部分项目的低开，区域内价格已出现松动。

　　调查取证

　　记者选择了四个楼盘作为价格样本，其中A楼盘位于敦化路、连云港路交叉口东北方；B楼盘位于A楼盘北侧；C楼盘位于A楼盘东侧；D楼盘位于A楼盘西南方向、山东路旁。

　　A楼盘为40年商业产权，共两栋，一栋为写字楼，另一栋为居住公寓。目前，公寓价格16800元/平方米起，均价超过18000元/平方米，包含2000元的精装修，最大优惠幅度为9.8折。

　　B楼盘同为40年商业产权，现销售34平方米至159平方米的公寓，分为毛坯和精装两种产品。作为该片区的价格最低项目，B楼盘优惠后毛坯房均价13000元/平方米，精装房15000元/平方米，价格优势明显。

　　C楼盘为70年住宅产权，现销售90平方米至156平方米的住宅，含3000元精装修起价为每平方米17000多元，均价达到18700元/平方米，开盘初期推出过买房送车位活动。置业顾问表示，后期或有一定优惠。

　　D楼盘也是70年住宅产权，毛坯交付，推出时起价13600元/平方米，均价14600元/平方米，在B楼盘入市前，D楼盘为整个CBD区域中性价比最高的项目。

　　业界观点

　　“应该说近期这片儿的价格松动还是比较明显的”，长期关注CBD区域房价的一位分析人士表示。他告诉记者，CBD区域的房地产市场热潮肇始于2007年、2008年，毛坯房价多在8000元/平方米上下，此后逐渐走高，到去年已达到精装价格18000元/平方米以上，抛去装修，毛坯房价也在16000元/平方米，这与今年的主流价格是基本持平的。但在进入10月后，D楼盘和B楼盘相继低开，将区域毛坯房价格下拉至14000元/平方米标准，已低于16500元/平方米的二手房均价。

　　购房者说

　　价格的松动是否打动了购房者？现实似乎并没有那么理想。市民李先生一直想选购一套属于自己的新房，对于CBD区域的价格松动，李先生坦言动过心，但很快又放弃了这一想法。他告诉记者，CBD区域房价基数太高，即便是降了两三千元，也仍处高位，同时不少项目是商业产权，普通购房者自住很不划算。市民王先生关注的则是生活舒适度，“CBD这片儿生活倒是方便，可房子实在太密了，真是住在钢筋水泥的森林里，不舒服。”

　　李沧东部片区

　　品质提升 价格稳定

　　总体评价

　　限购令推出以来，李沧区房价也出现一定的震动，其中中西部房价有比较明显的下降，而东部片区由于生活便宜度提升和未来预期看好，区域房价基本稳定。

　　调查取证

　　记者选择了五个楼盘作为价格样本，其中E楼盘为“地产大鳄”开发，位于滨海大道西侧金水路两边；F楼盘在E楼盘西侧，靠近九水东路；G楼盘同为 “地产大鳄”开发，即将发售的为大盘的中间区域，位于铜川路西侧；H楼盘位于卧狼山、老虎山交界的位置；I楼盘位于重庆中路以东、唐山路以北。

　　E楼盘以世园会为概念，先期喊出了高层每平方米7000元起的价格震动区域楼市。日前，该项目沿河小高层和洋房开盘，置业顾问透露，小高层均价12000元/平方米，含2500元/平方米精装，洋房均价17000元/平方米，含3100元/平方米精装。近期还将有大批量产品入市，面积在86至90平方米之间。

　　F楼盘毗邻E楼盘，在售房源有88至150平方米的二居室、三居室，毛坯均价每平方米10000元上下。置业顾问透露，目前的优惠活动主要是卖旧买新和35岁以下首次置业各优惠10000元。

　　G楼盘可以说是李沧区近期关注度比较高的楼盘，位于大盘的核心区域，含2000元/平方米的精装价格均价为13000元/平方米。置业顾问透露，去年年底大盘南侧区域曾销售一批高层，当时毛坯均价10000元/平方米，当前发售的G楼盘不算装修钱，毛坯均价为11000元/平方米，考虑到位置差异，房价变化细微。值得注意的是，G楼盘在装修上比较注重，售楼现场的宣传材料也显示精装选用国际一线品牌。

　　与E、F、G三楼盘借力世园会概念不同，H楼盘和I楼盘居于李沧区中西部。其中，H楼盘当前发售的为面积230-320平方米山湖坡地低密度住宅，均价20000元/平方米，赠送前后绿地、地下室及地下车位。置业顾问表示，明年年初可能发售低密度住宅旁的高层，每平方米价格预计为8000元至9000元。

　　I楼盘也为大盘，总建筑面积180万平方米，全为高层和小高层建筑，各种优惠算下来，毛坯均价在7800元/平方米上下，与周边楼盘相比，每平方米便宜了大概700多元。置业顾问还透露，针对当前不太景气的房地产市场，项目还推出了“三年保值约定”，三年之内若房源跌价，可原价卖给开发商。

　　购房者说

　　正计划在李沧东部一新建楼盘置业的市民苏女士说，李沧东部尽管相对房价较高，但环境优美，未来升值潜力也比较好。交通方面，也比较令人满意，伴随着地铁和重庆路高架的建设，到2013年年中房屋交付后不久，无论是乘坐公共交通还是驱车出行，时间都将控制在可以接受的程度。

　　西海岸区域

　　受惠桥隧 市场平静

　　总体评价

　　西海岸的楼市在今年分为两个阶段：上半年，由于北桥南隧即将通车的影响，房价仍有所上涨。下半年，随着房地产市场的整体转冷，房价处于平静态势。

　　调查取证

　　记者在该区域选择七个楼盘作为价格样本，其中三个楼盘位于胶南市，四个楼盘位于开发区。

　　胶南市三个楼盘均位于靠近开发区一侧。J楼盘为大鳄项目，位于胶南水城东北部、滨海大道北侧，看海设计，有低密度住宅和高层。目前发售的为高层前四栋，户型为80平方米至140平方米，前排两栋均价9500元/平方米，后两栋均价7500元/平方米。置业顾问介绍，由于不限购，加之海景房定价合理，近期刚刚开盘楼座市场反应良好。

　　K楼盘位于胶南市泰山路与上海路交叉处，有多层和小高层。置业顾问表示，项目一期为多层洋房，面积100平方米至200平方米，下一步将主推70至120平方米的中小户型。年初多层洋房的销售均价为8500元/平方米，当前房价尚没有确定。

　　L楼盘位于滨海大道与海港路交汇处，距离胶南市、开发区分界线两公里左右，有洋房和小高层。其中洋房价格为8860元/平方米至9500元/平方米，小高层8600元/平方米起，含1500元/平方米装修价格。

　　M、N、O、P四楼盘在开发区，自西向东排列。M楼盘位于庐山路、珠江路交叉处，精装海景房，户型面积为115平方米至246平方米，均价18000元/平方米，含2000元/平方米精装价格。与其他楼盘相比，M楼盘为我省首家获评三星级绿色建筑的楼盘。所有住宅均为小高层，一梯一户或两梯三户，电梯入户，车位在1：1.5以上。

　　N楼盘为商用产权，位于长江路和井冈山路交叉处，面积50平方米至110平方米，毛坯价格14000元/平方米。置业顾问表示，项目地处开发区核心，生活方便，周边二手房价也超过11000元/平方米。

　　O楼盘为海景房，居于石雀滩住宅示范区，由三栋多层和两栋高层组合而成，目前在售的为两栋高层，毛坯起价9085元/平方米，均价10000元/平方米，目前的优惠主要为买房送车位，送完即止，多层价格尚不确定。

　　P楼盘位于薛家岛安子居住区长江路南滨海大道北侧，距胶州湾隧道薛家岛出入口约4公里。主推户型90平方米至120平方米，毛坯均价9000元/平方米。置业顾问介绍，项目位置良好，周边大盘林立，借隧道之力出入青岛主城区方便，由于是公司进入开发区的第一个项目，选择低价入市，力求一炮而红。

　　业界观点

　　通过调查，记者感觉到西海岸尤其是开发区房价尚处于止水状态，区域内没有出现降价比较大的楼盘，价格变动多以零星优惠的形式出现，仿佛水面的涟漪。

　　有业内人士分析，对于西海岸楼市而言，桥隧开通的利好和限购的利空并存造成了当前的“平静”。

　　购房者说

　　开发区的购房者对于这种状态也基本认可。一位姓薛的当地居民告诉记者，最近几年，开发区经济发展迅速，基础设施逐渐完善，桥隧通车后，与青岛主城联系更加紧密，生活也更加方便。在这种情况下，区域内每平方米10000元左右的房价比主城区还是要低不少，也算是合理状态。

　　楼市走势

　　未来房价或继续下跌

　　对于今后一段时间的岛城房价走势，有业内人士表示，伴随着年底开发商支付工程款和银行贷款高峰的到来，开发商的资金压力将进一步加大，新盘密集的区域出现价格战的可能性渐增。

　　青岛大为置业咨询公司总经理魏鉴刚认为，限购令出台以来，岛城楼市经过一段时间的适应后呈现转冷姿态，比较明显的信号就是成交量下滑。近期，这种“寒冷”在充分积累后又转向房价。在城阳区白沙湾片区、市北区CBD和李沧区中北部等前期涨幅较大、新盘供应充足的区域，实质性降价已成“气候”。而在一些房价相持区域，价格也更加务实。随着年底的渐近，开发商面临的资金压力也越来越大，为了快速销售回笼资金，或将有更多的开发商步入降价行列。

　　另一位房地产分析人士在其博客中也表示，2011年年底的楼市类似2008年的年底，在八区五市的存量住宅突破10万套的当下，新盘密集、供应量大的区域的开发商必将有所动作。(记者 崔武)