随着调控的深入，曾经风光一时的“地王”项目如今身陷两难，部分竣工的项目开始降价揽客，而不少开工或未动工的更是放慢了进度，“咬牙”闲置。11月15日，保利地产（600048）的北京蓟门桥地块“地王”项目因超限一年未动工而被媒体曝光。而国土资源部公布的最新数据显示，截至今年10月，全国已经完成出让但未开工的房地产用地约为21.3万公顷。

　　事实上，当年的“地王”项目至今未动工或在建的不在少数，《国际金融报》记者通过收集各方面数据发现，一线城市中，三年的建设周期内未拿预售许可证的“地王”项目占多数。

　　闲置的“地王们”

　　2009年是“地王”涌现的一年，殊不知当初的抢手货，如今成了烫手山芋

　　2009年6月26日，朝阳区奥运村乡（水源九厂东侧）住宅及居住公共服务设施用地，拍出了单价为当时最高的1.5万元/平方米。该项目逾期一年未开工，目前仍在“努力”中。同样磨磨唧唧不肯出山的“地王”，还有随后拍出的房山区长阳镇等项目。

　　与北京相似，据了解，上海2009年拍出的8块“地王”，截至目前仅有3块地上市在售，曾轰动上海的“迪士尼地王”项目甚至刚起步建设，而上市的土地中新江湾C6地块和位于唐镇以及青浦赵巷的两个“地王”项目销售额还不到当年土地出让金的15％。而新江湾C6块地的上市，是因为在当时的出让文件中有这样一条规定：“自《出让合同》签订之日起一年内达到预售条件”。

　　频创新高的地价无疑会推动房价，那么是什么原因让“地王们”乐此不疲地高价拿地、长期囤地？

　　“在过去房价飞涨的时候，开发商融资便利，企图用捂盘惜售的行为人为地制造房源供应紧张的局面。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《国际金融报》记者如是解释，“在施工阶段拖延就是一种间接性捂盘手段，但如今楼市惨淡，‘地王’难以延续之前的融资势头，势必陷入囤卖两难的局面。”

　　在尹伯成看来，囤地的根本原因在于房企为了获得高额利润，但在楼市调控趋紧的时下，资金紧张又成了房企的现实问题。

　　当地价高于房价

　　老地王看好市场，等待新地王的出现为其解套，于是出现了“面粉贵于面包”的事实

　　2009年12月4日，龙湖、保利、万科等品牌房企火热争夺南六环外亦庄新城地块。该地块从挂牌起始价8.5亿元，经过169轮竞价后，最终远洋旗下的远东新地以48.3亿元的高价夺得，土地溢价率更是高达468％。而据中原地产统计显示，当年所有用地整体平均溢价率为95.43％。

　　对此，尹伯成表示，楼市转向低迷，暴利时代下的这种溢价难以维系。地王周边很难出现新地王去拉高市场价格，房地产调控使得这些老地王的前景堪忧。11月16日，有媒体报道称，恒大董事长许家印明确表态，年内暂缓拿地。

　　如果不能通过囤地来牟取暴利，那持有“地王”项目却又资金链紧张的房企该如何生存？

　　事实上，北京蓟门桥地块，就是中国兵器集团下属世博宏业所竞得转而卖给保利地产的。然而，据媒体报道，该项目楼面价超3万元，正常情况项目上市后销售价格需在5万元/平方米以上才能挣钱。但其周边3个楼盘太月园、宏嘉丽园、锦秋家园目前的成交价徘徊在3.5万元左右。

　　对此，尹伯成认为，房企正迎来新的一轮行业洗牌，很多中小房企难以承受调控压力不得不退出，而这时候大的开发商更应坚定，有必要进行推盘抛售，以调整自身资金状况，通过“舍卒保帅”减去泡沫，为接下来楼市稳定打下基础。

　　供应需回归理性

　　事实上，临近年底，适当的放量供应，对处于进退两难中的开发商更为有利

　　上周，新江湾C6地块就在合计推出2.87万平方米，成为上海供应量最大的别墅项目。据21世纪不动产统计，上周上海新增别墅供应量就开始猛增，合计8.2万平方米的供应面积为近22周新高，环比提升近50倍。

　　对此，易居中国分析师薛建雄向《国际金融报》记者表示，为使得土地供应情况趋于理性，国家可能会提高出让交易的门槛，现阶段房企一方面有必要加强推盘量，另一方面要提高自身资金的杠杆能力，可以做私募，但最根本的还是在于提高产品的附加值。

　　“未来可以通过更多采取平衡法抑制‘地王’，通过让房企配建相关公益工程而提高门槛，同时适当地给房企资金周转的空间。”薛建雄还指出，房企拿地到开工正常的周期，业内的平均水平可在一年完成，再到竣工拿预售许可证也只需要一年时间，上海的规定则是封顶即可预售，这个周期会更短。