今年以来，在地铁规划的利好之下，政府土地供应也向地铁规划沿线倾斜，这也使北京形成了多个区别于传统楼市版图中的新板块。

　　这些典型的新板块包括昌平新城、旧宫、大兴生物医药基地和郭公庄等，在近两年时间内，将形成区域放量。

　　新板块蓄势放量

　　哪里有土地供应，哪里就会有住宅供应。今年以来，北京大规模推地，由于调控等因素土地市场并不火爆，但地理位置理想的地块也不乏多家品牌房企的追逐。

　　在大兴区域，旧宫板块和大兴生物医药基地板块是政府供地的重点。最先进入旧宫板块的是富力地产，去年拿地的盛悦居项目今年已正式销售。

　　而今年国奥投资和万科联合体纷纷在此区域拿地，则将该区域的楼面价推至万元。在三大品牌房企共同运营下，该区域住宅销售放量则从今年开始，并可将热度一直延续下去，成为购房人持续关注的热点板块。

　　而大兴生物医药基地板块更是如此，此前该区域土地供应几乎没有，随着地铁4号线的规划和开通，金融街、龙湖、保利三大名企携手共同打造该板块，并随着土地供应的增加，该区域将接力大兴黄村，成为又一个大规模放量的区域。

　　除了以上几个新兴板块之外，丰台郭公庄区域，也在房山线和9号线两轨交汇、靠近产业发展的多重利好下，受到万科、京投等实力雄厚房企青睐，板块土地放量仍在继续，一个新兴的板块正在蓄势崛起。

　　地铁规划推动新板块形成

　　据了解，这些典型新板块的共同点都是靠近开通或即将开通地铁的地铁站旁，轨道交通便利，并都有多个大品牌开发商进驻。

　　纵观此前传统近郊楼市板块的形成，如八通线之于通州楼市，13号线之于回龙观、天通苑楼市，莫不与轨道交通息息相关。正在崛起中的新板块们也是如此。如依托大兴4号线的大兴生物医药基地板块、依托亦庄线的旧宫板块、依托9号线和房山线的郭公庄板块和依托昌平线的昌平新城板块。

　　据亚豪机构市场总监郭毅表示，这些新崛起的板块多处于市区与郊区的连接点，随着地铁的贯通，它们的地段价值正在被逐步挖掘。

　　典型板块

　　昌平新城板块

　　产品多样 新盘定价随行就市

　　地理范围：根据昌平新城规划，昌平新城包括昌平组团和沙河组团，其中东部新区是昌平组团的重要组成部分，将建设一个占地总面积136公顷，集商务办公、商业金融、休闲娱乐为一体的商务中心区。

　　动感指数:★★★☆

　　推动者：融创、金科、路劲、北京新龙房地产开发有限公司

　　多样产品激活新兴板块

　　昌平新城板块是今年新兴的楼市板块。此前，昌平区域比较活跃的板块是奥北别墅区，以及天通苑、回龙观等大型居住区。

　　今年以来，沿贯通的昌平地铁线一期涌现不少新楼盘，昌平新城东区也是被地铁线激活的板块之一。地铁南邵镇通过这里，向南连接城区，辐射中关村等区域，向北连接昌平老城区以及十三陵景区等地。

　　除此之外，白浮泉万亩滨河森林公园造就的宜居环境以及昌平新城的规划使得这里同其他新城一样具备了板块形成的基本利好支撑。

　　从今年下半年开始，去年在此拿地开发商项目陆续入市，板块成形，热度也明显提升。而且该板块一个显著特点是，目前在售以及预计推出的产品类型多样。如，融创长滩壹号、金科廊桥水岸为别墅、洋房类的低密度产品。而北京风景提供低密度住宅，路劲世界城则为地铁上盖综合体+住宅产品，预计近期入市。

　　调控大势促价格洼地

　　据北京风景相关负责人介绍，这一个板块除了在售的几个项目外，周边没有已售地块，也就是近期不会有更新项目供应，供求关系相对平稳。作为纯新盘入市，该项目的定价不会太纠结，区间是1.5万-2万/平米之间，调整空间大，主要依据市场最终定价。

　　而该区域另一个纯新盘路劲世界城项目负责人表示，在现在的大势下，新盘必定随行就市，定价区间在1.6万-1.8万/平米之间。

　　此前，在融创长滩壹号以及金科廊桥水岸入市之前，业内曾预计这一个新兴宜居的低密度板块价值期待拉升至2万元/平米。但是调控大势下，除了融创的别墅产品外，其他洋房普通住宅类产品价格还是在曾经的预期价值之下。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，昌平新城新增供应超过千套商品房，如果这一新板块价格不具有优势，可能面临同区域项目的竞争，也会被周边区域分流。

　　大兴生物医药基地板块

　　龙湖挑大梁 激活大兴新城南移

　　地理范围：位于大兴黄村正南、南六环的北藏村核心地带，以中关村科技园区大兴生物医药产业基地为产业载体，以地铁4号线、南六环、京开高速为主要交通枢纽，是继大兴黄村、旧宫之后的新秀板块。

　　动感指数：★★★☆

　　推动者：龙湖、保利、金融街等

　　在2011年11月龙湖时代天街入市前，大兴生物医药基地板块的商品房历史可用“空白”二字形容；随着龙湖、保利、金融街等品牌房企进驻，该板块开始焕发出新的活力。

　　地铁激活板块价值

　　大兴本地居民告诉记者，虽然在2006年初就批准成立了大兴生物医药基地，但由于规划和交通问题，大兴人印象中这里一直是人烟稀少的大片荒地。

　　2010年以来，在政府三年内2900亿元投资城南的利好和产业基地的发展，尤其是地铁亦庄线的开通，该区域的土地交易市场开始活跃起来。据亚豪机构统计，2010年12月至今，该板块先后有6宗住宅类地块实现成交，占据同期大兴成交地块的半壁江山，除1宗地块因配建大量保障房而单价极低外，其他5宗地块的楼面价均在7200-8000元/平米之间。

　　值得一提的是，形成该板块首批商品房供应的龙湖、保利、金融街三个住宅项目都是2010年12月23日拿地。其中位于亦庄线倒数第二站生物医药基地站的龙湖时代天街折合楼面地价较低，为7519元/平米；位于末站天宫院站的金融街·金色漫香府地价最高，为7908元/平米。目前除了龙湖外，其余两个项目还未确定开盘时间和价格。

　　新盘低价入市

　　业内人士指出，从大兴生物医药基地的三个楼盘规划来看，产品类似，都是以高容积率的高层住宅为主，可见大兴政府希望复制“黄村新城开发模式”，集中品牌开发商来合力造势，形成购房热点的南移，其中尤其倚重龙湖。

　　资料显示，龙湖时代天街总体量达75万平米，目前已取得预售许可证，开盘价为11800元/平米起，2014年交房。

　　保利新茉莉总建面超过40.5万平米，预计2012年上半年开盘，同时规划有超过10万平米的大兴商业配套；而金融街·金色漫香府预计2011年底开盘，目前项目价格待定。

　　亚豪机构副总经理高姗分析，淡市下近郊新城楼市竞争激烈，黄村板块正处于新一波降价潮，新秀板块若想取得后发优势，定价必然要具有吸引力。况且在保利、金融街等国企的夹击下，对体量大、交房晚的龙湖而言，低价策略可确保其竞争优势。

　郭公庄板块

　　地铁助力 万科领衔打造

　　地理范围：靠近西南四环，东至樊羊路、西至丰葆路、北至南四环、南至花乡公园，以目前的房山线与即将开通的9号线的连接点郭公庄站为中心。

　　动感指数：★★★

　　推动者：万科、京投置地等

　　11月9日，因将原来配建的限价房全部变更为普通商品房，丰台区郭公庄四期地块一下子吸引了社会关注。这一区域的一大利好就是，地铁9号线即将在年底开通。

　　两条地铁线路在此交会

　　在四期地块之前，因为龙头房企万科接连在该区域拿下二期和五期地块，其中五期地块还以近63万平方米的体量，成为北京近年出让最大的一块宅地。

　　相对于2009年万科领衔进入房山长阳板块，北京万科也更看好地处城区位置的郭公庄板块后劲。北京万科总经理毛大庆对记者表示，郭公庄地处临近南四环的成熟区位，周边还有总部基地，地铁9号线及房山线在此交会，外部环境优越。

　　除万科于今年8月底拿下二期地块，随后又携手京投置地等拿下五期地块外，郭公庄区域后期还有较大的供应地块。目前四期地块已经挂出，包括约4.6万平米的商品房以及7万多平米的商业等。

　　万科将开发刚需产品

　　目前在郭公庄板块周围，最新在售的项目为中海九号公馆，住宅均价超过33000元/平方米。

　　而从郭公庄二期配建2万平方米的限价房、五期配建25万平方米的公租房来看，未来政策房将在郭公庄板块占有较大的权重。不过毛大庆表示，由于区位优势加上总部基地产业支持，普通商品房依然会保持较高品质，“比长阳要高”。毛大庆透露，由于拿地不久，具体的产品规划尚在形成过程中，但依然以面向刚需的主流产品为主，未来也会推出百套左右15平米的小户型，借助地处地铁上盖、邻近总部基地的优势，面向年轻白领销售，而非自持租赁。

　　亚豪机构副总经理高姗分析，由于地块本身特点，郭公庄板块的产品很难追赶中海九号公馆这样的高端产品，未来的主流商品房项目会以中、低端住宅为主，价格也不会达到每平米3万的水平。

　　大兴旧宫板块

　　富力探路 地价逼近万元大关

　　地理范围：旧宫是大兴区辖域面积最小的镇（面积29.05平方公里），位于东南四环至五环间，北邻朝阳，东南角与亦庄镇接壤。

　　动感指数：★★★☆

　　推动者：富力、万科、国奥控股等

　　2011年9月以来，随着纯新盘富力盛悦居入市热销，以及万科、国奥等房企相继拿地，沉寂多时的大兴旧宫板块开始重新引发关注；而在富力之前，旧宫上一次新盘供应的记录是2009年底的明悦湾、润枫锦尚入市。

　　仅富力项目在售

　　记者了解到，位于朝阳、丰台和大兴交界处的旧宫曾是著名的“三不管”地带，由于没有统一的规划，旧宫的交通、市政配套发展较慢，楼市也较冷清；直到2010年11月，在政府南城计划、地铁亦庄线的利好下，富力在旧宫拿地才“触动”了区域的新发展。

　　目前板块内仅有富力盛悦居一个项目在售，距离地铁旧宫站仅400米，除了少量叠拼别墅外，主力户型为86-168平米两居至四居，均价为22000平米，并附带3000元/平米的精装修。

　　据亚豪机构市场总监郭毅分析，由于区域竞争小，富力的销售情况好于大市；9月一期供应的306套商品房，两个月时间售出了148套，销售率接近五成；成交均价也稳定在21343元/平米，相当于报价的9.5折左右。

　　名企相继拿地

　　正是看到了富力盛悦居良好的成交表现，今年旧宫地块接连顺利成交。11月3日，国奥投资与正华致远联合体以9756元/平米的起始楼面价摘得旧宫镇住宅用地；9月，万科联合体以17.05亿元拍下旧宫镇核心商业区周边地块，溢价率高达42%，成为北京2011年至今住宅用地溢价率的第6名，楼面单价折合9843元/平米。

　　相比2010年11月富力以13.6亿元拿下的盛悦居地块（楼面价7126元/平米），目前旧宫的地价已逼近万元大关，显示出土地资源丰富的旧宫板块价值正被逐步挖掘。

　　“万科的地价还算合理，虽然溢价率高，但今年土地市场不景气，地块位置也较好，”亚豪机构市场总监郭毅表示，随着两宗新增住宅用地的出让，旧宫商品住宅的供应稀缺局面有望在明年打破；土地成本上涨，与区域价值较为匹配。

　　除了预计明年入市的万科和国奥项目外，富力盛悦居还计划在11月推出50年产权的大户型精装商住公寓，定价为18000元/平米；位于旧宫桥东北角50年产权项目东亚五环国际也预计在年底入市，户型为40-120平米一居至三居。

　　记者手记

　　新板块运动不可冒进

　　新城规划出台，轨道交通贯通以及产业规划的巨大吸附力都是北京楼市发展的催化剂。之于城市发展，城市中心功能向外孵化、缓解中心城区人口压力，都是城市健康发展的方向。而之于开发商，进入新的领域开疆拓土，也是其持续发展的必然。而新板块之于购房人，似乎也有实惠。

　　在中心城区土地稀缺，人口饱和的城市发展格局中，新板块出现，必将体现出新的价值。在调控之下，这种新的价值，也基本定型。新板块内房子的价格只会低于开发商的预期，不会飙高，这使得购房人在新板块之中，有了找到性价比更高房子的聚焦地。且，“新”字传递出来的意义还有，这些板块将具有不小的发展潜力，低点购买可能在未来获得更多的增值。

　　不过，事物皆是矛盾统一体。面对新板块运动之下的多方利好，新板块运动的发展也有要警醒的地方。多数新板块发展从表象来看，皆因品牌开发商的入驻，而这之前则是相关部门集中推出这些区域的土地，并凭借各种规划利好吸引了开发商的目光。目前，对于新板块运动发展最现实、落实也最见效的支撑则是轨道交通，而很多落于纸面的产业基地规划、新城规划还尚需时日。新板块尚需培育时间，也需开发商合力建筑。作为并不占有城市中心资源的地带，如何充分利用土地价值，挖掘外来进驻这里人口的消费潜力，在调控大势下恐怕要重新盘算。在限购严格，成交低迷的大势下，太热的头脑不会换来太热的销售。而是要从实际出发，掌握好开发产品的定位，把控好推盘节奏，明智定价。

　　B10-B11版采写 本报记者 自曾晖 张晓蕊 袁晓澜 张旭

　　B11版摄影 本报记者 张旭 周岗峰