众所周知，商品房销售要在取得预售证等“五证”情况下才能销售，但泸州大量楼盘在无预售许可证，甚至五证全无的情况下，大肆采用认购VIP会员卡、集资排号等方式变相收取定金，由来已久。

　　无预售证 公开叫卖

　　泸州江阳区中科书香家园项目，由泸州中科房地产开发有限责任公司开发，“全部是期房”，公开发售，书香家园售楼部远离项目工地。11月30日上午，《金融投资报》记者在书香家园工地高高的围墙里面看见，该项目1至4号楼正在封顶，其余楼栋地基尚未建好。

　　“预售证正在办理中，第3、4号楼有预售证。”在售楼部沙盘前，书香家园售楼人员指着记者面前的楼栋模型误导记者。为自圆其说，售楼人员竟然补充道：“我们经过房管局批准，将1、2号楼的预售证与3、4号楼对调了。”

　　根据泸州市房管局公示的预售商品房信息，书香家园项目仅1号、2号楼有预售许可证，今年8月17日才签发。

　　不远处的山地名宅项目占地50亩，16栋期房在售，全无预售许可证。售楼部同样远离项目工地。记者在售楼部未见到任何证书复印件，销售人员称：“我们的房子五证齐全，证书都在公司。”

　　在江阳区酒城大道二段6号，泊林郡2期，问题项目朗御，依然在售。广告称“1400亩的城市公园。二期共3幢电梯，一梯四户，共711套，其中二期一批次为198套”。此项目原本有两个预售证，已于今年8月17日被“停止具体的商品房预售许可证”。

　　“如英伦年华三期、龙马大道蓝郡小区等，都没有预售许可证。”知情者透露，无预售证而公开发售期房，在泸州非常普遍。

　　泸州市民反映：目前泸州市很多楼盘在未取得商品房预售登记证（甚至还在打地基）的情况下就开始售房。这样的楼盘还有：天域尚城、维多利亚领秀、鹿港左岸、国美绿洲国际等。

　　泸州市住房和城乡规划建设局承认，该市房地产市场存在隐性违规现象：擅自预售未取得预售许可证的商品房；有的取得商品房预售许可证后，未按规定时间开盘销售，捂盘惜售、囤积房源；有的虚报销售进度，哄抬房价等等，都扰乱了泸州市商品房正常的销售秩序。

　　泸州市房管局《2011年前三季度房地产市场运行形势分析》显示：行业发展总体水平不高，开发企业整体实力不强。全市180家开发企业中，一级资质企业仅有1家，二级（含暂定二级）资质企业28家。多数企业属小企业，开发经营规模小，开发理念相对落后，资金实力不足，管理水平低，开发方式粗放，抗风险能力不强。

　　违规收定金 金额超20万

　　“交10万元定金，所购房屋每平方米可优惠100元。交20万元，每平米优惠200元。”在中科书香家园售楼部，售楼人员告诉记者：“交的越多，优惠越大，但是每平米最高优惠只有300元。”

　　“房源有限，排队购房的人多，选房还需先交诚意金。”售楼人员叮嘱：“诚意金2万至5万不等，享受不同程度的优先权。当然，签合同后，这些钱都会转为你的购房款。”

　　依据《城市房地产管理法》、《商品房预售管理办法》等法律法规，没有取得商品房预售许可证、预售许可证已经取消或者暂停的房地产开发企业不得公开预售，不得网上签约，不得在报纸上刊登商品房销售广告，不得收取定金、排号、诚意金、售房款项。

　　在泸州，相关法律法规形同虚设。房地产企业与购房人私下签署认购协议，采取认购、预定、收取诚意金、发放VIP卡等形式擅自预售未取得预售许可证的商品房现象泛滥，成市场顽疾。

　　记者随机走访泸州市区几个无预售证的在售楼盘，发现非法预售，收取定金手段基本相同，此现象依然普遍。龙马潭“英伦年华”三期，无预售许可证就进行销售，收取购房者定金；天瑞尚城违规收取诚意金等。走访中，有市民反映泸州楼盘非法预售，收取定金现象长期存在而常见，更有甚者，被取消预售资格的楼盘依然在售。

　　“泊林郡二期电梯朗御1号楼，未取得预售许可证，项目现场还是一片荒地，在还没开始修建的情况下，于1月15日开盘，收取每个购房者10万元保证金。”今年3月，就有泸州市民投诉：“国家明文规定，房产商只能在开盘后才能收取保证金，为什么该开发商还敢如此明目张胆的大肆收钱？”

　　泊林郡由泸州朗格置业有限公司开发。2011年8月8日，泸州规划建设局和泸州市房屋管理局核发泊林郡2期，(2011)房预售证第285号和(2011)房预售证第286号，二张预售许可证。

　　按相关法规要求，泊林郡2期为主体22层的电梯公寓，进度应到11层才具有核发的条件。2011年8月8日，泊林郡2期施工进度只到地上2层，不符合商品房预售条件。

　　2011年8月17日，四川省住房和城乡建设厅依法对该项目上述两张预售证进行行政撤销，要求其立即停止具体的行政行为，并要求停止预售和办理预售登报广告。而现在，泊林郡的平面和灯箱广告遍布泸州全城，开发销售行为从未停止。

　　圈钱与缺位 愿打与愿挨

　　“在泸州，认购是一些楼盘较普遍的一种销售方式。”知情人士透露，其操作手段是以发放VIP卡、会员卡，组织团购等形式出现，购房者大多要预交一两万，甚至一、二十万元的预购房款。

　　“收取诚意金虽然是违规的，但这是一个普遍现象。”业内人士表示，开发商此举目的在于锁定顾客、圈钱，为楼盘的最终定价提供依据，降低风险。在交纳“诚意金”时，大多楼盘还在建设中，甚至还在做基础，配套、环境、户型都只是纸上谈兵，全凭置业顾问描述，等到房子出来时，其间变化往往很大，购房者左右为难，最后吃亏的还是购房者本人。而最大的隐患在于，这期间开发企业一但出现资金链断裂，形成“烂尾楼”，预购房款便可能有去无回，给购房者造成重大损失。

　　泸州市相关部门负责人的评价一针见血：“开发商这样的做法就是借鸡生蛋！”

　　特别是在销售火爆的2009年和2010年，个别楼盘一开盘就宣布卖完，不认购，几乎就买不到合适的房子。业内人士告诉记者，购房者愿意交纳诚意金，一方面可以获得该楼盘的优先购买资格，同时在签订正式购房合同时还可以享受一定的折扣优惠，与其说是自愿，不如说是无奈。最重要的是，购房者始终处于被动的位置，一旦利益受损，维权困难。

　　在泸州有关部门的官方网站上，记者从众多此类投诉案例中挑出一个典型。11月21 日，一位市民在泸州12345呼叫中心求助：2009年底，在咨询长江现代城房源时，售楼小姐推荐了“现代品尚”楼盘，说是2010年年底前开始打地基，2011年6月份开盘。由于怕房价一涨再涨，就签了预购协议，并交付了总房款三万的定金，在2011年3月接售房部电话，要交付总房款的50%，从订房到现在时间已过去了快两年，不仅房子还没开盘，连何时动工都杳无音讯。

　　“作为一个普通市民，我买房交的房款用去家里所有积蓄，房子却遥遥无期，资金被捏在地产商手里贬值。”该市民无奈的表示：“在地产商面前，我们是弱势群体，但是我们的利益也需要得到保障。”

　　11月25日，市住建局办理该投诉结果如下：经市房地产管理局调查，该项目截止目前尚未取得预售许可证，开发企业不具备卖房资格，不能收取订金、诚意金等房款性质的费用，其与购房户所签订的购房协议无效，购房行为可能得不到法律保护。

　　2011年6月，泸州市住房和城乡规划建设局曾发文，提醒社会各单位和购房人不要组织和参与以任何形式收取预订房款的团购或认购活动。但提醒并不能阻止消费者认购和开发商违规。

　　近几年，随楼市疯狂，泸州开发商收取“诚意金”、“定金”等违规销售行为迅速蔓延。尽管上至中央、下至地方主管部门对此都明令禁止，但这些违规销售行为至今未得到遏制。泸州市房管局《2011年前三季度房地产市场运行形势分析》称：房地产市场监管环节薄弱，执法检查取证难，整治措施不完善。

　　本报记者 郭洪兴 实习记者 鄢振刚