温哥华的房地产市场自从2001年起，开始了持续单边上扬的走势，据大温地产局统计，10年来作为温哥华地产风向标的西区独立屋上涨了238.5%展现出了楼市的黄金十年。楼市的持续攀升，很多人归因于华人买家的大量涌入，不可否认，这是一个重要的因素。但深入思考之下，加拿大本国的经济与移民政策下引导出的旺盛需求才是维持楼市稳定的真正原因。

　　1，移民政策与地理优势导致人口不断增加

　　加拿大是一个移民国家，多年实行温稳定的移民政策，2010年更是达到28万合法移民的新纪录。而卑诗省由于气候环境与政治经济稳定的优势，每年有4万左右的新移民稳定流入，成为新移民的首选之地。同时，以2.5人为一个家庭来计算，每年4万新移民将带来1.6万个潜在置业机会。根据CMHC的统计，17%的新移民会在登陆6个月内置业，而登陆4年内会有超过半数的新移民置业。在2010年，卑诗省房屋销售套数为3.06万套，仅新移民的需求就为楼市的持续稳定上升提供了坚实的基础。在这里，大陆新移民也起到了举足轻重的作用。

　　2，温哥华经济发展稳健，就业稳定

　　根据加拿大央行预测，2011年GDP增幅为2.1%，12年1.9%而13年增加到2.9%，在世界经济风雨飘摇之中展现出相对宁静的一面。而温哥华的经济增长更为稳健，略高于加拿大平均。另一方面，温哥华的就业状况均优于BC平均状况以及Alberta和Ontario。经济与就业的稳定为置业者提供了良好的物质条件与心理条件去购买物业并偿还贷款，为楼市持续稳定发展提供了基础。

　　3，超低贷款利率推动置业需求

　　为鼓励置业，加拿大银行实行超低贷款利率，5年期固定利率仅约为3.3%（2011年12月7日），且央行宣布将继续维持稳定的超低利率。另一方面，在加拿大置业，对首付的要求并不是很高，因此，具有稳定收入的居民都可以较为顺利的申请到贷款从而达成置业的愿望。

　　综上所述，移民，经济稳定使置业者有能力够偿还贷款以及优惠的利率减低贷款负担三个方面为楼市稳定发展的根基。这要这三个条件不发生重大变化且楼市的供给依旧稳定，温哥华的楼市将会持续繁荣。

　　公寓与独立别墅的投资策略

　　最近一些客户常常询问，如果是投资，买公寓好还是买独立别墅好。其实这个问题与客户的资金量，拥有的财务组合状况，长期投资还是短期投资的投资理念等各方面因素息息相关，因此对于不同的客户有不同的答案。今天本文将以一般论的概念来阐述公寓投资与独立别墅投资的异同，供各位客户参考。（请注意，本文是以投资为前提的，自己居住的情况不在本文探讨之内）

　　一般公寓投资属于中长期投资，适用于拥有稳定的财务组合，投资额度控制较小范围内，且希望每年产生稳定现金流的客户。在温哥华，由于人口基数相对较大，旅游业发达，因此温哥华的房屋租赁，特别是公寓租赁的市场一直非常好。根据CMHC的预测，2011年，温哥华的空室率只有2.5%，远远低于美国或中国市场。另一方面，同样根据CMHC的报告，2010年2室一厅的平均出租价格1,195加币，而2011年预测1,230加币，增幅约为3%，略大于通货膨胀率，表明公寓投资具有良好的保值性。因此，选择好的公寓，中长期收取租金回报，不失为一种稳妥的投资策略。但另一方面，注重周边的土地供给，选择良好位置的物业是公寓投资的核心理念（下文详述原因）。

　　独立别墅市场这几年异常火爆，价格攀升较快，亦有一些炒作的气氛。因此着眼于投资别墅的客户一般拥有较大的资金量，同时希望别墅（土地）快速升值，短期内赢取较高回报。但另一方面，受世界经济大环境的影响，以及根据加拿大中央银行于10月25日公布的加拿大经济增长率显示，20011年预测GDP增幅为2.1%，2012年微减至1.9%，2013年再次上升到2.9%。明年的楼市可能较为平缓，独立别墅的价格上涨未必会像过去几年那么迅速，可能会给投资者带来资金压力，需留意风险。

　　虽然公寓投资与别墅投资各有利弊，但仅仅以短期回报来看，别墅投资的回报率还是远远高于公寓投资的。以过去12个月计，2010年10月，温哥华西区别墅的中间价为170万加币，公寓中间价为47.4万加币。到2011年10月，别墅中间价涨到222万加币，公寓仅为47.5万加币。别墅涨30.6%，公寓仅涨0.2%。下图显示以2010年10月为基准，别墅和公寓的涨幅变化。另一方面，图中可以观察出，别墅的价格波动远大于公寓，因此把握好的时机，迅速出手获得好的交易，将是别墅投资的一个关键。

　　为何别墅和公寓会有如此的差别，其根本原因在于土地的供给。众所周知，同一面积的土地上，公寓的单元数将会远远高于别墅的栋数。因此，相对于公寓，别墅具有更良好的稀缺性。在温西，适用于别墅的空地已经基本没有，但是新移民和投资者仍源源不断的涌入，从而抬高价格。而同样在温西，Burrard街上的Kits360，Broadway街等仍旧在盖新的公寓，从而扩大公寓的供给，稀释价格增长空间。因此，最为重要的观点是，即使投资公寓，也要寻找土地资源供给有限的地区投资。温哥华西区整体的公寓价格涨幅虽然不高，但是如果只看Downtown，涨幅接近5%，远高于西区整体，而如果只看CoalHarbour地区核心的Cordova街一线，涨幅则接近15%（11年中间价与10年中间价相比）。再次显示出土地的稀缺性决定价格走势的核心原理。

　　综上所述，公寓与别墅投资虽各有特点，但土地的稀缺性却是决定投资成败的关键因素。另外，好地点，找到好的交易也同样是不可忽视。