保障房能否加快成为楼市“稳定器”？

　　2011年底，上海“馨宁公寓”和“尚景园”两个公租房项目“揭开面纱”。面积适租，全装修，由国有机构运营，租金低于市场价，向包括外来常住人口在内的住房困难人群敞开供应——首批合计5100套公租房一举冲入上海这一楼市“风向标”城市，一石激起千层浪。2011年全年，上海保障房的开工建设量超过全部住宅的六成。

　　“保障房正加快从蓝图变成实际供应，在深层次上影响着购房者的预期，还能缓冲商品房投资下降对经济发展的影响，起着市场‘稳定器’的作用。”上海徐汇区房管局局长陈继刚说。

　　2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。加上今年计划开工的700万套，两年内开工建设的保障房，几乎达到整个“十二五”建设任务的一半。根据国务院部署，至“十二五”期末，保障房的覆盖面将达到20％。

　　不过，业内人士提醒，尚有几大深层次问题亟待破解。比如，根据房屋建设周期，1000万套保障房今年进入全面施工期，其建材、人口成本将明显高出去年。加上新建套数，今年保障房的资金需求将创新高，对各方带来严重压力，融资创新迫在眉睫。

　　其次，保障房项目配套设施的供求矛盾将进一步放大。保障房能否被接受，更取决于交通、医院、学校等公共资源的配置。2012年需完善对地方保障房建设的考核指标。

　　再如，今年将有更多保障房投入供应，分配如何确保公平成为重要课题。业内人士建议，应加快建立保障房申请者经济状况核对的合理机制、住房保障方面的法制建设完善，堵塞漏洞。

　　在限购、限贷、限价等多重调控政策下，持续“高烧”的楼市在去年下半年开始逐渐降温。进入2012年，楼市走向依旧是市场关注的焦点。新的一年里，各种调控政策何去何从？在新的形势下，房价走势又将发生怎样的变化？

　　中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，从近期中央经济工作会议来看，2012年房地产调控的总基调是“稳中微调”。因为房地产调控基本上是围绕经济运行情况来进行的，要配合2012年中国经济“稳中求进”的基调，所以，2012年房地产调控政策不会出现方向性调整。

　　谢逸枫认为，2012年房地产市场调控思路将围绕几个方面运行：第一，增加市场供应，尤其是增加保障房的供应。第二，继续遏制投机投资需求。第三，扶持首次置业。近日，住建部部长姜伟新表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。这暗示2012年个人住房首套基准利率可能回调。第四，继续实行限购、限贷、限价政策，目的是防止房价在政策退出的情况下出现快速反弹。“但不排除地方政府对政策进行微调，比如已限购的48个城市里，房价回落、楼市萧条、土地出让金下降的城市，地方政府考虑到自身情况，可能在调控政策具体细节上进行调整。”他说。

　　谢逸枫表示，2011年全国房地产市场新增大量库存，所以2012年市场主要目标是消化库存。但另一方面，当前全国土地市场已经转冷，预计2012年全国房地产投资额也将下滑，如果这种情况持续下去，过了库存消化期后，房地产市场可能再次出现供求失衡的局面，房价可能再次大幅反弹。

　　合富置业首席分析师龙斌也认为，去年调控政策对遏制投机投资购房起到了明显作用，今年调控的总体基调不会放松，但考虑到经济发展方面的因素，局部地区的政策可能出现微调，比如限购的区域、限购的对象、首套置业的基准利率等。

　　“今年一季度楼市将维持低迷局面，房价将继续调整。根据去年的情况，今年一季度将由上市的龙头房企带头降价，因为这些上市房企需要维持良好的资金周转，销售将是其考虑的首要目标。但到了下半年，政策可能出现微调，楼市可能会缓慢回暖。”龙斌表示，今年为了保持经济增长，信贷政策可能略有放松。从2011的楼市表现看，信贷政策的松紧对楼市的活跃度和房价的运行有巨大影响，所以，如果调控政策和货币政策出现松动，今年下半年楼市可能会逐步回暖。