从2011年年初国务院关于房地产的“新国八条”到10月份房市出现拐点；从各大城市限购限贷限价到中央经济工作会议定调“2012年坚持房地产调控政策不动摇”。这波由2010年发起的房地产调控已进入深水区。

　　寒冷并未过去，据西南证券（600369）监测到的2012年首周数据显示，40个城市中有29个楼市成交量下滑，9成成交量降幅在50%以上。在政策继续高压，成交量依然下滑的同时，房地产企业的资金持续趋紧，一方面银行贷款、地产基金、信托等债务陆续到期，另一方面，能够流入房市的资金也受到越来越多的限制。

　　近期市场再起房地产泡沫是否破裂的争论，不过从各券商发布的策略报告和各路主流经济学家的言论来看，“寒冬”毫无争议的成为关键词，但不至于崩盘，甚至有报告指出下半年可能春暖花开。

　　房企深陷冰窖，分化不可避免

　　2011年1月1日至2012年1月1日，整整一年，二级市场房地产板块下跌21.46%，而同比大盘下跌21.68%。就此而言，地产板块还跑赢了大盘。

　　但在产业中，房地产公司则哀嚎一片。据各房地产上市公司公布的报告，2011年第三季度末，70%房企经营性现金流为负，超过40%的房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。

　　尽管第四季度的数据还未公布，但从各券商监测的2011年12月份主要城市楼市数据来看，成交量继11月份环比大幅下滑后企稳，与12月份基本持平。尽管如此，但可以预见这样的冷清依然使得房企财务难以好转，年末部分财务结算更是加大了这种压力。

　　从目前的政策环境来看，各地产商的未结算预付款、库存、土地储备、开工量等都成为影响其在2012年的生存发展。对于预付款较大企业，其后续现金流将成为主要竞争力，如招商地产（000024）（000024.SZ）、万科（000002.SZ）、金地集团（600383）（600383.SH）和保利地产（600048）（600049.SH）等四大地产商的预期将远远好于中小地产企业。

　　相对而言，库存相对较高的房企却要继续经受煎熬。据山西证券（002500）的跟踪监测，截至12月份末，其跟踪的所有城市商品房库存仍在上升，二三线城市库存甚至已超过2008年调控时期最高点。而去年大量新开工面积也将在未来形成持续供应，如果按目前低迷销售形势，预计行业库存还将继续上升，从而造成资金压力。此前，万科采取“薄利多销”的策略消化库存回笼资金，而其它多家地产商也采取打折促销。

　　土地储备和开工量也成为预测房企未来的发展状况。据西南证券跟踪2012年首周土地交易，20个主要城市住宅用地共推出住宅用地76宗，推出面积407万平方米，同比大幅下降，成交清淡。此现象的出现一是楼市低迷背景下，地产商拿地意愿下降，同时，房企资金流的紧张也制约了其拿地能力。但这些因素都将导致其在2012年发展的放缓。

　　处于寒冬中的地产商，不仅拿地意愿和能力下降，开工率也将受到影响。据中金公司预测，今年短期内新开工同比减速概率较大。国信证券同样预计2012年新开工面积增-7%，房地产投资零增长。

　　整体而言，房地产企业在2012年依然面临诸多不确定性因素，但分化已现，能够在上述各因素中保持优势的将安全度过寒冬，而中小地产商则面临巨大风险。

　　楼市依然“缺钱”

　　归根结底，房地产企业目前面临的种种问题，皆来自于当前的宏观调控，而尤以收紧流动性为主。国内的刚性需求持续不减，相较前两年楼市盛况，根本原因在于地产商的资金流供应源源不断。

　　而经过去年6个月连续提高银行准备金率和3次加息，再加上限购限价的辅助，资金链猛然吃紧。从网络上诸如任志强等地产大佬的言论中不难看出，收紧资金流这样的“釜底抽薪”式调控才是地产商进入寒冬的最“狠”一招。

　　而对于2012年，房地产企业不仅继续面对资金来源的干涸，更要面对到期还款的压力。据世联地产（002285）董事长陈劲松去年12月29日在世联地产营销论坛上的发言称，目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱需要偿还。1000个私募债到2012年中期将陆续到期；6万多亿元的地产信托也将在今年陆续到期。此外，地产基金的1000多个亿和民间借贷的2万亿都面临兑付时间到期。

　　虽然去年第四季度，央行下调银行准备金率0.5个百分点，释放4000亿元流动性。但需要注意，这是在国家定向适度放松流动性的大背景下出台的，结合对房地产调控依然不放松的口径，新增的流动性依然难以进入楼市。

　　另一方面，对于市场需求方面，据媒体报道，深圳等多个城市已出现房贷松动。这是一个信号，但并不代表短期内相关政策会放松。

　　政策短期不会放松

　　2012年坚持房地产调控政策不动摇；地方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能；房产税试点改革范围将进一步扩大……

　　毋庸置疑，政府这一只看得见的手在此轮楼市调整中起着根本性作用。而展望2012年，最起码短期内并未有松绑的迹象。对于政策的预判，各大券商发布的研报均持保守态度。但如国金证券（600109）和爱建证券则对下半年给予乐观预判。

　　2012年，对于房地产市场的调控进入关键时期。放松，将不可避免迎来房价报复性增长；不放松，地产业必然出现巨大调整，整体经济也将备受影响。但从目前国家调控的路径来看，经济结构调整在加快，一旦房地产对经济增长的支柱性作用减弱，楼市调控才有可能缓和。

　　2012年，放低长市场注定不会平静。