去年楼市成交量的萎靡直接导致了房企在今年市场上推盘意愿大减。近日记者采访了北京市场的主流开发商万科、远洋、龙湖、富力、合生、金地、保利等，其均表示目前的主要精力将放在去存化上。

　　万科表示今年将推出万科琥珀郡园和万科京投郭公庄项目、远洋地产将推出大望京的远洋万和公馆项目、富力可能在大兴庞各庄推出新项目外，其他开发商对于今年的市场还未做出新的推盘计划。

　　新年楼市开局不利

　　在跌声一片中，楼市走入了2012年。新年第一周北京楼市未能开门红，新房成交量创造了近期来的最低值。

　　根据北京市住建委网站数据显示，上周北京楼市成交量再创新低，其中二手房住宅签约量为597套，商品房住宅签约套数为1863套，合计住宅签约为2460套，分别下调了51.6%、10.3%、25.7%。这一成交量也创造了最近十几周除国庆以来的最低值。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，上周北京商品房住宅签约均价为18151元/平方米，环比2011年最后一周的19929元/平方米，下调了8.9%。

　　上周住宅类签约前十全部为非城区项目。中原市场研究部统计数据显示，上周签约的热点项目主要有通州、大兴、昌平的几个项目，签约最多的K2百合湾签约均价18950元/平方米，签约42套。

　　记者了解到，低迷的市场氛围不仅在北京出现，新年第一周全国主要城市的房地产市场均笼罩在一片阴云内。

　　根据机构数据显示，新年第一周全国主要的一二线城市中，接近九成城市的成交量出现了环比下调的现象。其中北上广深等一线城市全部环比下滑，在新年第一周成交量全面低迷。18个主要城市成交量中，其中有5个城市的环比下调幅度超过了50%，下调超过10%的城市更是达到了14个。

　　“新年的开局不可以说拐点已经明显出现了，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调，而且一线城市对全国的示范作用非常大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响全国。”北京中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示。

　　房企积极消化存量

　　与市场不振相比，更为可怕的是压在开发商手里的存量太大。

　　2011年既是房地产调控开发商最为困难的一年，也是北京市多个高价地王同时入市的一年。

　　去年，北京市总计供应纯商品房住宅期房项目合计为205期，其中涉及的项目达到了148个，累计供应住宅套数为64846套，面积为816.47万平方米，截止到今年1月1日，累计签约仅为28269套，签约面积为342万平方米，套数签约率为43.2%，而签约面积仅为42%。

　　按照北京2011年全年商品房期房住宅均价22034元/平方米计算，去年一年内新增加期房住宅库存达到了1041亿元。

　　而在2010年，有281个期房纯商品房住宅项目入市，提供住宅85043套，当年签约了53941套，签约率达到了63.4%。而在2009年当年期房住宅上市年内签约率则接近80%。去年北京市的签约率比2010年下调了两成多。

　　“新盘开盘一年没有卖出去就变成了老盘，超过两年就变成了尾盘，除非大幅降价要不根本无人问津。”一个销售公司的人士向记者表示。

　　“现在一年还的贷款就40多万元，卖房的钱全快还不起贷款了。”一位开发商向记者表示。

　　面对这样的市场环境，“高周转、稳运营”就成了许多企业的选择。

　　新盘推出速度放缓

　　“在保持供货的基础上，我们今年主要的精力是放在去年入市的长楹天街、时代天街和好望山等项目上，目前这些项目全保持了不错的销售业绩。”北京龙湖地产的一位负责人向记者表示。目前北京龙湖还没有新推出计划的打算。

　　记者了解到，去年底在积极的价格攻势下龙湖·时代天街30天销售了5亿元，好望山开盘当日销售4亿元。

　　“主要还是销售富力又一城、丹麦小镇、富力湾、富力十号、盛悦居、金禧花园，在年底时根据市场情况适时推出大兴庞各庄的新项目。”富力地产方面表示。

　　而多年来一直把持着北京住宅市场销售相当份额的远洋地产则把新年的主要精力放在了高端住宅市场上。除了远洋一方、远洋东方两个中端项目外，目前远洋地产在售的主要高端项目还包括了远洋LAVIE、远洋·天著、远洋·傲北三个项目，同时今年还将重点推出新盘远洋大望京项目远洋万和公馆。

　　去年再次突破千亿的万科依然在北京保持较高的推货量，除了目前在售的万科蓝山、万科长阳半岛、万科五矿如园、万科京投新里程、金隅万科城等项目外，万科地产的一位负责人表示，还将推出万科琥珀郡园和万科京投郭公庄两个项目。

　　根据亚豪机构的统计数据显示，2012年计划入市的70个纯新盘项目中，有20个位于五环以内，而四环内的项目只有8个，包括顺景石上清泉、PARK北京、凌云名苑等。这20个城区内新盘所增加的住宅供应量，预计不会超过2000套,平均每个新盘新增的供应仅为100套。

　　瞭望台

　　新年新盘新看点：

　　低价盘：

　　目前通州、大兴、昌平、顺义、房山5个主要新城区域的房价普遍在1.3万-1.5万元/平方米之间，2012年通州除了大量在售项目推出后期之外，还有合生·滨江帝景、葛洲坝（600068）绿城京杭广场、天晟嘉园等10个纯新盘计划入市，预计价格不会超过1.5万元/平方米。大兴的龙湖·时代天街均价1.2万元/平方米，同区域的保利·新茉莉公馆、金融街（000402）·融汇、联港·幸福湾均计划在2012年入市，定价也将对比龙湖的区域最低价。

　　小户型：

　　不受限购影响的商住小户型也是供应热点。数据显示，2012年计划入市的17个项目是以90平方米以下小户型为主力的，其中40、50年产权的商住项目则多达12个，包括首开·康乃馨城、UP生活、北京城建（600266）·N次方等。由于2011年，以中弘·北京像素、首开国风美唐等项目为代表的小户型商住楼盘热销，为同样类型的项目提供了借鉴。

　　高端盘：

　　数据显示，70个纯新盘中，共有55个已经确定了销售户型。其中主打200平方米以上大面积住宅项目的共有25个，其中包括老莊、融科·千章墅、万通·龙山逸墅等17个别墅楼盘以及紫御华府、兴创·屹墅等8个大面积的普通住宅、公寓项目。