“潮水退去，方知谁在裸泳。”巴菲特的投资名言在房地产市场上又一次得到验证。

　　进入2012年，山东省两个标杆城市济南和青岛的限购令依然延续。在调控政策不见松动的情况下，两地曾经的“地王”现在的情况如何？近日，经济导报记者走访了济南、青岛多个房地产项目，找寻“地王”的生存样本。

　　香港路的“伤疤”

　　高大的围挡将整块土地环绕，在挖开的大坑内，杂草丛生，乱石遍地，角落里还散落着生活垃圾，丝毫看不出有施工的痕迹。这就是青岛曾经的“地王”东海二路一地块眼下的“荒凉”景象。

　　众所周知，作为青岛金融商业的核心道路，香港中路两侧林立的高层建筑向来被岛城人所称道，但是，就在这样“寸土寸金”的地方，东海二路地块却闲置长达两年。

　　“当时土地拍卖的时候，我们听说周围出了"地王"，确实很兴奋，但谁也没想到会是这样一个结果。”在该地块旁边写字楼工作的张先生告诉导报记者，这块地从拍卖之后就没有了动静，两年来一直闲置。

　　据了解，就是这块荒地，2010年1月22日，经过57轮竞拍，绿城房地产集团最终斥资40.4亿元，以1.78万元/平方米的楼面地价竞拍成功，成为轰动一时的“地王”，按照当时的规划，这里将建设300米的超高建筑群，建成后将成为青岛的标志性建筑。

　　“房地产整体行情不好，最近又听说绿城的资金链比较紧张，估计短时间内不会开发了。”张先生对该地块的开发并不看好。

　　高价拿地不开放

　　在青岛的另一“地王”，导报记者看到的同样是“满眼荒芜”：在位于燕儿岛路与泉州路交界处的工人疗养院地块，深挖的大坑仅有一两个打桩机在工作，由于有围挡保护，该地块并没有被垃圾占据，但也无法掩盖萧条的景象。

　　地块的另一侧，青岛工人疗养院的大门依旧矗立在路旁，门外几个建筑工人正聚在一起闲聊。从现场工人的口中，导报记者得知，该地块仍然在进行基础建设，何时建成还不清楚。

　　据导报记者了解，该地块同样闲置了近两年，2010年3月12日，北京远坤房地产公司经过66轮竞价，最终以楼面地价1.95万元/平方米竞得该地块。

　　尽管当初定位于高端社区，但调控政策似乎影响了开发商的开工热情，时隔两年，该项目仍未进入市场。

　　导报记者还走访了济南的部分“地王”项目，与青岛情况相似，一些地块同样出现了“闲置”的情况。11日，在济南山师北街8号院，曾经价值1.92亿元的地块依然寂静，2009年11月，该地块以每亩1878万元的价格被山东大地房地产开发公司竞得。现在，紧锁的大门将其与外面热闹的人流隔开，没有人意识到这块土地已经闲置了两年多。

　　盲目拿地恶果

　　“整体行情不好，即使不是"地王"，开发商也不会在短时间内将手中的项目推向市场。"地王"本身成本就高，更不合算。”济南房地产市场资深人士何女士向导报记者分析，现在很多楼盘销售都成了问题，并非新盘进入的好时机。

　　导报记者从青岛市房地产交易中心获得的数据显示，去年青岛市新房成交量约为9.93万套，其中，商品住宅成交约8.7万套。与之相比，新建住房存量却高达14.84万套，为成交量的1.5倍。

　　“这些土地都是开发商在前几年房地产行情好的时候拿下的，现在行情不好，开发商会观望，等行情好了再推出。”青岛社科院城市研究所所长郭先登对导报记者表示，这其中除了国家宏观调控政策对房地产泡沫的挤压，当年开发商不顾及成本，盲目拿地也是一个重要原因。

　　“2010 年之前，开发商拿地根本不考虑未来的出售价格，借钱炒房炒地，楼面价高于周边房价的情况经常出现。而且，一些实体企业也参与进来，推动了房地产市场的膨胀。”郭先登说，“现在，这些开发商应该为当年的盲目埋单。”

　　经历阵痛 回归理性

　　对于“地王过冬”的现象，郭先登认为，这并不是一个正常现象。

　　何女士向导报记者证实了这一情况，现在不少开发商手中都有土地储备，但都在一遍遍地做规划、改方案，并不着急于推向市场。

　　“房地产市场由过热转轨到正常，是一个长期的过程，这其中，政策依然处于主导地位，加快房产税推出和保障房建设都将有利于房地产市场健康发展。”郭先登表示，当市场回归理性之后，“地王现象”也会逐步消失。