昨日广州中介发布数据显示，尽管全年二手住宅成交均价仍上涨，但下半年开始已出现回调，近半年二手楼价环比上涨板块逐步减少。而目前已经接近过年，即使出手也很难赶在年前交楼，因此很多二手客都选择“hold住”（保持住、控制住的意思），等到年后再算。

　　去年二手成交量创“次低”

　　受宏观调控政策影响，2011年广州二手成交量创2006年以来的“次低点”（仅高于2008年），据市国土房管局公布的数据，2011年全年广州市10区二手住宅登记宗数为70589宗，同比减少26.4％。

　　满堂红研究部昨日发布数据指，2011年12月份广州总体（不含南沙）由该公司促成的二手住宅成交均价为14020元/平方米，环比下跌6.9％，同比上升12.0％。2011年全年广州总体二手住宅成交均价为13596元/平方米，同比上升23.1％。由于潜在买家观望气氛相当浓厚，为促成交易，下半年市内部分板块的二手住宅售价及成交价开始出现回调。

　　2011年下半年珠江新城板块的成交均价高居全市首位，为26622元/平方米，同比上涨27.2％，环比下跌0.2％。而东风东沿线板块在2011年下半年的环比涨幅最大，达到29.4％，主要是包括东山雅筑等在内高档物业成交比例增大所致。

　　据满堂红研究部分析，限购和限贷所形成的强力“杀手锏”，对市场上原有购买力造成最大限度的抑制，首先把大部分短线投资客清理出场，随后增加改善性客户的入市条件，最后更把包括结婚族在内的初次置业者的首套房贷利率大幅提高。

　　而随着贷款购房客户的成本增加，二手客的付款方式随之发生明显变化。满堂红报告指出，纯商业贷款的变化最大，2010年纯商业贷款的比例为42.8％，而2011年该比例迅速回落到29.5％，同比减少了13.3个百分点。2010年，采取纯商业贷款方式购房，其套均总价为85.8万元/套，而2011年纯商业贷款物业的套均总价为97.6万元/套，同比增加了11.8万元/套。反观一次性付款的客户，2011年的套均总价为115.7万元/套，比2010年的89.0万元/套增加26.7万元/套。

　　合富置业数据亦显示，2011年广州二手住宅一次性付款的套均总价超过140万/套，远高于总体套均总价的128万/套。二手楼市主要以实力较强劲买家支撑。

　　根据分析，由于楼价已处于高位，贷款购房成为绝大部分买家的首选，若2012年存款准备金率和贷款基准利率能适当向下微调，便是对市场的一大利好，其积极作用甚至高于楼价或交易税费的下调。

　　很可能上月“见顶回落”

　　中介经纪反映，很多二手客户已经选择等一等。因为现在已经非常靠近年底，即使出手也很难赶在春节前收楼。不过一些“性价比较高”的一二手联动项目，人气还可以维持火爆。

　　有行家指出，12月单月二手住宅均价创年内最大环比跌幅，极有可能是二手楼价“见顶回落”的信号，预期2012年第一季度二手楼价会出现宽幅振荡，但由于有效需求已被严重挤压，潜在买家的信心受损，若楼价从高位下调幅度在8％以内，对总体成交量的刺激会很有限。