中国房地产学会副会长 陈国强

　　中投联达（北京）投资有限公司董事长 杨少锋

　　长期关注楼市的购房者 李先生和黄先生

　　春节历来是楼市淡季，而在调控政策作用下，今年春节的楼市尤其惨淡。春节长假已过，各地楼市依然“冬眠”不醒。销售惨淡，成为不争事实。

　　那么，今年国内楼市是否仍会延续去年以来的低迷，楼市之路将走向何方？开发商如何应对惨淡的楼市？对于购房者来说，今年有无购房良机？

　　本报特邀请中国房地产学会副会长陈国强，中投联达（北京）投资有限公司董事长杨少锋，长期关注楼市的购房者李先生和黄先生共同探讨上述问题。

　　楼市走向何方

　　中国经济时报：对于春节后楼市的走向，您如何看待？

　　陈国强：短期来看，在严厉的限购、限贷等政策影响下，楼市目前这种惨淡的态势还会持续比较长的时间，楼市整体仍将处于低迷、深调状态。中长期判断的话应该看目前我们经济发展所处的阶段、城市化进程、居民收入持续增长等因素，我们对中长期楼市还是有理由保持乐观的。

　　杨少锋：从一季度的形势来看，未来楼市肯定是一个量价齐跌的态势，因为目前不管从开发商的资金状况还是从整个行业的现状来说，都比较悲观。

　　例如海南楼市，每年春节其实都是海南的成交旺季，但从今年春节的情况来看，海南的成交状况并不太好。今年春节，中国很多城市楼市都出现了零成交的状况，整个中国楼市的成交整体来说都比较低迷。可以说今年春节是楼市10年来成交最低迷的时期。

　　从开发商的资金链来讲，现在也处于一个青黄不接的时期。现在一方面开发商对资金的需求是非常强烈，他们没有别的融资渠道；另一方面现在的成交非常惨淡，所以从一季度的情况来看，预计开发商肯定还是会选择“以价换量”，也就是说一季度的房价肯定还是持续下跌。

　　同时，今年一季度的成交量同比肯定还是会大幅下跌，因为去年一季度很多城市还没有实施限购政策，去年一季度的楼市受到政策影响很小。所以，无论从价格还是成交量方面来说，今年一季度同比肯定会处于下跌态势。

　　李先生：春节后房价应该继续保持下跌趋势，但跌幅不会很大，现在应该已经是底部附近了，房价基本会保持目前价位徘徊。如果今年经济有大幅下滑的压力，不排除楼市调控政策会出现小幅隐性放松的可能，但不会完全转向。

　　黄先生：个人认为春节后一线城市的房价至少不会上涨，国家会继续调控房地产行业，以巩固前期的调控成果。如果经过此次调整房价还下不来，将错过房地产调控的最佳窗口期。加上今年要召开十八大，决策层不会因为房价问题让社会产生过多怨言，同时房地产商也应该不会涨价。

　　开发商如何应对新形势

　　中国经济时报：房地产市场氤氲不散，部分开发商2012年首月销售状况持续低迷。在销售放缓、融资收紧等多种因素的影响下，包括多家巨头在内的房企纷纷换挡减速，下调2012年销售目标计划，部分开发商提出销售零增长。

　　您如何看待开发商这一举动？您认为作为开发商应该如何应对今年全年的房地产市场？

　　陈国强：受2010年市场比较乐观的氛围的影响，很多公司对2011年的计划目标定得比较高，实际上去年很多公司都没有完成这个目标。今年受到市场调控的影响，很多企业都对新一年度的业绩目标制定比较谨慎。这也代表了行业很多企业对未来市场的一个预期和判断。

　　开发商对目前的市场应该有一个冷静客观的判断，要采取比较务实的策略，尤其是要认识到调控之后，整个房地产行业要面临比较深刻的变化，要及时主动调整企业布局战略，意识到未来企业的转型问题，在产品结构、产品品质提升、提升企业自身竞争力方面要多做工作。

　　杨少锋：可能很多人看到上市地产公司去年的业绩报表还是处于增长的态势，但是他们没有考虑到两个因素：一是相当部分上市公司的财务报表上显示的相当部分的业绩是2010年完成的，但尚未体现在2010年财务报表里面的，例如很多购房者在2010年买房，只是付了首付，还没有完成按揭贷款，所以开发商的结算周期是放在了2011年，这种情况占了很大一部分比重。二是2011年年初很多城市还并没有开始实施限购，所以去年一季度很多开发商还是取得了比较好的增长业绩，但后来限购政策实施后开发商的业绩就受到了很大的影响。

　　限购政策导致的结果是：市场容量变得有限，卖掉一套房子就少一个客户。“粥”越来越少，可“僧人”还是那么多，所以预计今年很多开发商的业绩会一塌糊涂。

　　在今年严峻的楼市形势下，我认为开发商应该调整心态。以前的房地产行业，所有的项目都赚钱，大家只不过是在比谁挣钱更多。但是在这一轮的楼市调控政策下，以前大家都能挣钱的好光景将不存在，未来肯定会有开发商挣钱，也会有开发商赔钱，开发商应该保持自身总体现金流的稳定，而不能再要求每个项目都赚钱。

　　另外，今年开发商应该秉持“现金为王”的观点。在目前的这种形势下，今年全年房地产行业的资金状况都不会很乐观，开发商应该有长期应对的心理准备。现在的市场就这么大，开发商应该有“先下手为强”的心理状态，在有限的市场中去争夺有限的客户，否则就会处于被动地位。

　　楼市底部在哪里

　　中国经济时报：对于购房者来说，今年是否会出现购房的良机？您认为会是何时？购房者如何判断今年楼市的“底部”？

　　陈国强：对于自住买房的人来说，任何时候都有机会，如果房价降到符合购房人心理预期时，购房者就可以选择出手。真正的市场底部很难预测，想要真正抄底也很难，对购房者来说，还是要找到适合自己的房子，结合自身的需求和支付能力来判断。从中长期的使用来看，短期的市场波动可以忽略。

　　杨少锋：今年一季度应该说是近3年来楼市抄底的绝佳时机，错过了这个机会，可能很多人又会失去这个最佳时机。因为一季度对开发商来说，是他们资金链青黄不接的时期，他们可能会把楼盘价格降到最低，到二季度开发商能获得银行贷款的时候，他们就又会松一口气，楼盘价格可能就会上调。

　　李先生：今年的购房良机，相较而言应该是会出现在11月或12月。因为一般而言四季度是房产公司回款最为紧张、完成任务最为迫切的时候，另外，全年宏观经济走势已经基本确立，政策方面不会有太大变化。

　　黄先生：今年下半年应该是购房的比较好的时机，如果银根继续缩紧，很多房地产商日子将会难过，势必采取降价措施回收资金。