新年伊始，《深圳市城市更新办法实施细则》在2月7日深圳市政府的首场新闻发布会上正式发布。业内人士认为，此举不仅将加快深圳城市更新的步伐，也将改变深圳房地产市场的格局，综合实力较强的房企和具备政府背景的国有房企将进一步扩大在深圳房地产市场的份额，而中小房企则将逐步淡出城市更新项目。

　　千呼万唤始出来

　　城市更新再加速

　　虽然《深圳市城市更新办法》已于2009年12月1日正式施行，但由于缺乏相关配套措施及实施细则，许多城市更新项目一度处于停滞状态。2010年末，深圳市法制办发布《深圳市城市更新办法实施细则（征求意见稿）》，历时一年多时间，该意见稿终“修成正果”，作为深圳市政府2012年1号文件正式发布。

　　该细则的一大亮点是加快城市更新审批步伐。“不管是在计划方面还是规划年审方面，都已经做了整合简化，特别在行政审批方面，按照行政许可有关要求，对城市更新所涉及的大多数事项全部进行缩减，和以前相比基本缩减了一半。”深圳市规划国土委副主任薛峰表示。

　　同时，《实施细则》还规定，以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报。

　　多位深圳房地产界业内人士认为，审批方面的简化，以及将调研、申报等环节下放到区政府，将大大缩短城市更新项目的审批流程，可以省去之前长期的等待过程，加快项目的进度。曾参与多个深圳城市更新项目的京基地产相关负责人熊先生表示，《实施细则》发布有利于今后开发商在操作城市更新项目时更准确地把控流程，掌握项目的时间和进度。

　　在今年的政府工作报告中，深圳市长许勤就指出：出台城市更新办法实施细则，探索城市发展单元综合开发模式，推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变，由单一功能开发向整体功能开发转变。

　　世联地产（002285）华南首席分析师曹取对证券时报记者表示，城市更新由于涉及各方利益，近几年获批的许多更新项目一直较难推进，此次高调发布《实施细则》表明深圳想自上而下地尽快推进城市更新进程，此外，受限于“无地可卖”的尴尬，深圳也必须探索新的用地模式。

　　长期关注城市更新的广东华商律师事务所律师钟凯文认为，随着我国城镇化进程的推进，由于土地资源的稀缺性，新增大量的建设用地必将受到制约，各大城市也在积极探索存量土地盘活模式；在此情形下，相比其他城市的旧城改造，深圳市的城市更新政策体系不仅全面完整，也更加市场化、创新化，具有示范意义。

　　存量土地入市

　　改变深圳楼市格局

　　随着深圳可供出让的建设用地越发有限，城市更新项目近年来成为了开发商的香饽饽，而深圳一些地段较好的旧住宅小区内则常出现多个开发商争相进驻，以送现金、请吃饭、组织旅游等方式征得业主签字同意，甚至还对业主使用威胁、骚扰等手段。随着《实施细则》的实施，多个房企争抢一个项目的情形将消失。

　　此次出台的《实施细则》则对旧住宅小区的改造进行严格限制。“不再允许开发商自发进驻小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请。旧住宅区改造都要由各区更新主管部门统一组织开展。”薛峰表示。

　　钟凯文认为，政策明朗化有利于有意承接城市更新项目的开发商把控方向，及时作出战略调整，“比如对于旧住宅方面的城市更新项目可能就要改变策略了，转而将较多精力放在其他类型的城市更新项目方面。”

　　《实施细则》第四十一条还规定，计划申报主体应当委托具有相应资质的机构，结合主管部门的土地核查结果，编制城市更新单元规划并报主管部门审查。

　　“这意味着开发商即使获得权利主体的同意，但如果过不了政府这一关，也无法拿到城市更新的项目。”深圳众厦地产总经理助理林晓华认为，今后政府将成为深圳城市更新项目中真正的主导者，而只有得到政府认可的开发商，才会有资格获得城市更新项目。他预测，随着城市更新项目逐渐成为深圳房企主要争夺对象，相比中小房地产开发企业，那些拥有独立规划运作能力、综合实力较强的央企和深圳本地国企将更容易获得政府的青睐。

　　曹取也表示，从《实施细则》的内容看，政府对城市更新的介入再次加强，而且从近一两年深圳的城市更新项目来看，即便是单个城市更新项目，所需资金量也很大，因此资金实力不够的中小房企将会逐渐淡出城市更新项目。