2011年下半年，位于南京浦口新城核心区的雅居乐江北地王退地消息频传，最终地王容积率获准调高，获得了“补偿”的雅居乐滨江花园项目日前正式动工。

　　你方唱罢我登场，雅居乐江北地王退地暂画句号，“地王”邻居世纪金源投资集团有限公司（以下简称“世纪金源”）七里河项目再掀退地波澜。

　　2009年世纪金源400亿元的投资协议曾经让浦口区政府引以为傲，如今位于浦口区浦珠中路317号的“世纪金源南京世纪城项目推进办”却已人去楼空。时代周报记者从多方证实，浦口区政府有意给世纪金源补偿，但是世纪金源执意退地，双方的博弈悬而未决。

　　造城计划被搅局

　　2009年6月，世纪金源与浦口区签订协议，计划在浦口掀起占地9000亩左右的造城运动，明确在4年内连续投资400亿元，建设建筑面积为1300万平方米的大型城市综合体，其中包括700万平方米的中高档商品房，一座7万平方米的五星级酒店，一座20万平方米的大型购物中心，一座20万平方米的会展中心以及10幢总面积为30万平方米的商务写字楼。为了招商引资，浦口区政府还专门成立了“世纪金源南京世纪城项目推进办”。

　　由于国土资源部要求土地必须分割成300亩以下来出让，9000亩的土地也只能分批获得。2010年9月29日，南京市国土局发布“2010年第15号公告”，正式将浦口的G40、G41、G42地块推出。由于三块地位置相连、规模大、容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率极其类似，因此业内一度认为是为世纪金源南京世纪城项目推出的土地。

　　南京市政府着力打造的浦口新城规划让其他开发商们对未来的黄金宝地也虎视眈眈，分割出让的土地自然无法阻止其他开发商参与竞争。

　　2010年10月29日，创造“江北地王”神话的土地拍卖会，至今仍让南京的房地产圈人士觉得惊心动魄。当天，G40、G41、G42地块，吸引了万科、雅居乐、保利、仁恒、新城等众多地产大鳄。

　　雅居乐与世纪金源展开了长达350轮的较量，最终雅居乐分别以21.05亿元和36.2亿元击败世纪金源拿下G40和G41地块，溢价高达538%和572%，楼板价抬到7411元/平方米和7813元/平方米，刷新了江北地价。

　　一位业内人士向时代周报记者表示，“拍卖让政府傻眼了，没想到雅居乐会冒出来。第三块地的时候给雅居乐打电话通气了，否则第三块可能都会被雅居乐拿去，世纪金源最后经过25轮竞价仅仅拿下G42地块，花了20.3亿元，溢价达到了408%，楼板价也达6592元/平方米”。

　　而世纪金源向来以大规模地滚动开发著称，核心策略是“控制成本、规模取胜、薄利多销”，所有工程都在极短时间内完成，并以低于周边楼盘的价格迅速销售。造城模式也使其在地价上享受超低成本，如此高的溢价显然超出了当初的预想。

　　如果以南京平均4000元/平方米的建安成本计算，即使不计其他税费开支，世纪金源南京世纪城项目的成本也达到1万多元/平方米。这场土地拍卖将江北房价的期望值直接拉到了1.5万元/平方米左右。而目前周边在售楼盘中铁江佑铂庭的均价仅8800元/平方米，最高价也只有9100元/平方米。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉称：“想当年，怀着美好的预期和热情的投入，世纪金源和浦口新城之间演绎着如火如荼的热烈情感和满腔豪情。随着预期地块的花落它家，世纪金源的原定计划被打乱。而如今，一是，楼市调控压缩了高地价下的获利空间，或者直白地说，其高昂的地价在目前的市场环境下根本没有操作的可能；二是，货币政策的紧张也开始考验原本宏大的资金计划；三是，后市预期的悲观也不是没有可能；四是，预期计划的被打乱，重新的评估或许作出另外的判断和选择。”

　　拒绝目前补偿方案

　　去年年底，雅居乐退地的消息在市场上频传，今年1月初，南京市规划局网站批前公示显示，雅居乐江北地王项目的容积率已成功从2.5调整到2.7，楼板价可以降至6000多元/平方米。“政府肯定会通盘考虑，做出一定的让步和补偿，不会让这样的地王项目死掉。”上述业内人士说。

　　2月8日，雅居乐项目正式动工。2月10日，时代周报记者去G42地块实地探访时发现，与雅居乐工地上来来往往的工程车相比，该地块荒芜着杂草，没有任何的宣传板或围挡，更毫无动工的迹象。

　　时代周报记者在国土资源部官方网站查询获悉，该地块的合同签订时间为2010年11月9日，约定开工时间为2011年11月30日，竣工时间为2013年5月30日，约定的支付日期分别为2010年11月5日和2011年5月10日，每次支付土地款10.15亿元。

　　按照合同规定，世纪金源的土地款必须在2011年5月10日付清，并且去年底就应该开工。网博机构总经理孙海告诉时代周报记者：“去年招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招商地产（000024）”）、九龙仓集团有限公司和荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展（002146）”）在仙林湖退地，都是拖了很久没有交土地款。现在很多开发商拿地拖着缓交土地款。世纪金源这块地也未必交了土地款。现在传出来退地，最多就是损失掉保证金了。”出让公告显示，G42的竞买保证金为8000万元。

　　对于是不是效仿雅居乐退地，与政府谈补偿条件，目前谈判进展如何，浦口区国土局工作人员表示，采访需要由浦口区委宣传部统一安排。

　　浦口区委宣传部工作人员告诉时代周报记者，该地块出让后已不由浦口区国土局负责，具体情况需要找浦口新城开发建设指挥部了解。

　　而时代周报记者前往浦口新城开发建设指挥部办公室采访时，一位曹姓科长打电话向一位“刘处”请示，言谈间获知该地块“已经不再搞了”。但随后，曹科长转告时代周报记者，“他（刘处）现在暂时不在，无法接受采访，什么时候回来不知道。具体情况我不清楚，我才来一个礼拜，没办法答复。你要问我，我真是一问三不知。你先回去吧。”

　　关于退地，相关部门三缄其口。时代周报记者从一位接近浦口新城开发建设指挥部的知情人士处获悉：“政府的意思是不要退地，再搭售一块廉价土地给世纪金源，给了三个补偿方案，要么在桥林科技园建人才公寓，要么在老山或者三桥给一个房地产开发项目。但世纪金源都不接受，铁定退地。”

　　退地僵持不下

　　时代周报记者前往世纪金源官网上显示的世纪金源（江苏）集团办公地点—浦口区浦珠中路317号，发现该栋三层小楼门口悬挂了一个金色的“世纪金源南京世纪城项目推进办”牌匾，但两扇透明的玻璃大门被铁链紧锁，透过玻璃朝内张望，屋内空空荡荡，连办公桌都没有，人去楼空。

　　江北新城开发建设管理委员会的工作人员也证实：“世纪金源南京世纪城项目推进办好像已经解散了，目前什么情况我们也不了解。”

　　时代周报致电世纪金源北京（集团），工作人员表示不知道退地的事情，也不能安排接受采访。

　　时代周报记者委托南京一位业内人士向世纪金源打听时，得到的解释是：“以前做前期的人已经撤走了，但实战的队伍过段时间就过来。”

　　对此，孙海认为，“怎么可能现在南京的办公室一个人都不留？估计是黄掉了。世纪金源的地块条件没有雅居乐好，没有江景，规模也不大，本身又没有品牌资源支持。如果政府给补偿，楼面价拉低到5000元/平方米左右，可能会有其他开发商接手，政府也会给时间让它找下家，但短时间很难找到下家。即使已经退了，相关部门也不会承认。之前招商地产和荣盛发展退的地，到现在也没有重新挂牌出让。”

　　而一位福建的开发商表示，这块地可能在僵持着，目前不好退，世纪金源拖着等政府换届。

　　“浦口新城是江北新城的核心区，对接河西CBD和南京主城区，是继南部新城板块后，政府着力打造的第二大新兴板块，未来前景还是很好的，今后还有很多地会出让，如果退地，可能会对后续推地有影响，政府的地价出让预期也会调低。因此，政府会尽可能以不同形式补偿避免退地。”孙海说。

　　据了解，去年南京共推出了85幅住宅用地，其中60幅以底价成交，5幅流标 ，10幅暂停出让。中国指数研究院数据显示，去年南京土地出让金额约345亿元，与2010年的554亿元相比，锐减了37.8%。2月10日，南京市场的龙年土地首场拍卖会9幅地块，其中8幅以底价成交，面对前景不明朗的市场，开发商普遍持谨慎态度。

　　中原地产研究部经理刘渊认为：“从目前形成的市场供需情况看，未来两三年内南京楼市都将是买方市场，这将进一步影响开发商拿地的热情。”