效用究竟如何？施行一年，投资投机者退出；房价稳中终有降，打折降价已如潮……

　　伴随京城楼市的剧变，“京十五条”效力尽显。在今年，限购持续实行也已明确。然而关于政策走向，也有业内表示，在坚持限购等调控政策的前提下，通过差异化政策满足刚性需求，应是未来的调控重点。

　　投资投机几乎绝迹

　　2011年2月16日，严格的调控政策“京十五条”出台，暂停向已有2套及以上住房的京籍居民家庭、没有连续5年纳税或社保证明的非京籍居民家庭售房；金融机构和住房公积金管理中心对第二套住房贷款，首付比例要不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　来自多家中介机构的数据显示，目前京籍个人购房者占比87.2%，相比新政实施前的一年上涨25.1%。外地个人购房者占比锐减25.7%，降至11.2%。成交主体也趋向于刚需自住，自住首套住房占比更是超过9成。

　　“全市近一年成交中，投资和投机基本绝迹了。”中原地产研究总监张大伟认为，北京市的限购、限贷等调控政策，使得购房的主流回归到自住，市场将以首次置业者为主，投资投机性购房已得到抑制。

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，将投资投机性住房需求排除在外，满足居民自住和改善性的刚性需求，这种成交主体结构的变化，是政策效应的直接反应，也已达到了房地产调控的初步预期。

　　新房均价掉到2万内

　　一年的时间，让严格限购之下的京城楼市，成交量和房价也产生了巨大变化。数据显示，“京十五条”出台一年来，北京新建住宅成交为83541套，比政策公布前的一年成交量下调21.9%。二手房方面，成交量同比下调53.2%，仅96996套。

　　销售不景气，造就了库存的攀升。记者从北京市建委网站获悉，截至2月14日，北京住宅总库存量为119578套，比限购前增加了2.67万套。

　　“为缓解自身资金压力，开发企业降价促销、加快回款速度，是惟一出路。”言及房企出路，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖这样说。

　　据了解，包括万科、保利等知名房企，早已在全国拉开降价换量的大幕，而中小房企跟随降价的，也并不鲜见。在北京，近一年新建住宅均价已重回2万以内，19955元/平方米的价格同比下调3.4%。其中，2012年年内，这一数据更出现明显下调，新建住宅签约均价低至17899元/平方米，环比下降15.4%，同比降幅20.2%。

　　“北京作为调控政策执行力度最大的地区，其房价下调的项目和幅度也在全国领先。”张大伟表示，京城楼市的拐点已现，预计6-12个月内房价仍有下调空间。

　　有保有压成调控方向

　　日前，在中国人民银行金融工作座谈会上，央行表态要加大对保障房和普通商品住房建设的支持，满足首次购房家庭的贷款需求。北京市住建委相关负责人又表示，今年将坚持限购和差别化的税收、信贷政策，抑制投资投机性需求，着力满足居民自住型和改善性住房需求。

　　包括限购等调控政策的走向，始终是社会关注的热点话题。上述声音的传出，无疑给限购令持续且稳定地发挥效力定下基调。而着力满足首次、自住型购房需求，实行差别化信贷政策，被再次强调。

　　交通银行经济学家连平表示，随着地产调控效果的显现，在市场和政策层面，都已存在一定的空间进行微调来稳定被误伤的刚需，有保有压将成未来楼市的政策调整方向。链家地产分析师张月也认为，限购、限贷对抑制房价过快上涨作用明显，但同时也过度抑制了部分刚需人群，未来或出台其它政策微调措施来保护首次刚需购房者。

　　“限购限贷对刚需购房者来说是利好，无论从房价的正常回归以至贷款的政策，对刚需购房者都有政策照顾，不存在误伤。”对于调控误伤刚需的提法，赵秀池则提出了不同看法。她表示，对刚需购房者，未来的调控政策还可加大支持力度，如可通过税收、贷款成数、贷款利率等手段给予更大优惠。