购房者：性价比提升带动购买

　　2011年，限购和限贷政策让市场的成交量停涨，房价也随之止涨。2011年下半年开始，越来越多的楼盘加入促销大军，从“十一”黄金周到岁末回款，再到第一季度数据冲刺，地产企业每一次面临资金压力和发展瓶颈而引发的促销高峰都在不断升级。因此，限购以来，不少持续观望市场动态的购房者也确实瞅准时机抄到了市场的底价。

　　一些地产业内人士坦言，随着限购政策带来的对投机投资需求的抑制，开发商手中的房子持续滞销，房价也出现松动，对于刚需购房者来说，买到高性价比房子的几率也随之大大提升了。“不管是酒店式公寓还是高层小户型，一直计划着买套房，结束租房生活。”最近3个月一直关注楼市动态的胡先生表示，从去年初，他就开始物色河东区的房源，但当时片区内楼盘的价格一路看涨，“心理比较能接受的价格，至少要便宜20%。”因此，胡先生决定再观望一阵。今年农历正月十五，各大楼盘优惠促销又一次加大了力度，胡先生毫不犹豫地出手了。“我看中的楼盘推出了一口价特价房源，因为一直关注这个项目，我知道优惠力度已经比较大了。”胡先生说，由于特价房源是非常有限的，现场还有一些犹豫着是否要出手的购房者，没能“抢”到特价房。

　　一方面婚房和子女就学等买家组成了调控后仍需购房的刚需人群，另一方面仍以自住为目的的改善型购房者的观望情绪并没有明显化解。“有些改善型买家需要先卖掉手中的房子再购房，而手中的老房子出手困难，在一定程度上拉长了房屋交易的周期，不少改善型买家分析了当前这种情况，干脆彻底观望。”

　　业内人士表示，限购政策实施以来，不少改善型购房者必须先卖掉手中旧房源才能有再次购房的资格，而最近一年来的政策调控又让二手房成交的周期不断延长，这也造成一些改善型买家的资金迟迟不能到位，或者不能确定资金何时到位，从而不敢轻易出手预订购房，这也就进一步加重了市场的观望情绪。

　　改善型购房者郝先生观望楼市已有一年之久，他说：“我前两个月看上一套南开区老城厢附近的三居室，140平方米，总价近200万元，离我的预算差太远了。最近，同样在这个区域的另一套120平方米、总价约150万元的房源，虽然离我的预算差不多，但我觉得现在出手还有些不甘心。”

　　开发商：放弃“扛价”调整营销

　　限购一周年中，楼市走过了“扛价-试探性促销-暗降-促销-普遍大幅促销”数个阶段。经历了多轮震荡和买卖双方博弈之后，楼市终于结束了“扛价”时代，但对于促销的手法和力度，眼下开发商们的诚意在购房者眼中仍是扑朔迷离。

　　“我们这个项目当初的土地转让费用加上各种成本，销售底价应该在每平方米11000元左右，但开盘销售估计不会高于这个价格，甚至可能会略低。”河东区某项目销售人员透露，为了确保完成2012年的销售任务，支持集团整体的发展计划，该项目将以成本价销售。同处河东区的另一个楼盘也同样在春节过后打出了比去年底更低的优惠价格。观望该项目数月的购房者朱小姐表示，“去年11月我看好的一套110多平方米的户型售价150多万元，12月份优惠价约146万元，上周我再来看同样户型的价格已经不到140万元。”

　　尽管购房者对于是否成本价销售众说不一，但开发商们的促销确实从去年12月份开始逐步升级。在限购和限贷政策的影响下，天津楼市购房者结构开始快速调整，即婚房等首次置业的刚性需求买家成为市场绝对主力。在此市场结构之下，不少普通住宅开发企业则开始调整产品销售节奏和策略，将中小户型调整为近期销售主力。

　　“通常项目产品销售都会根据户型、面积、位置、朝向、楼层等不同因素进行综合交叉配比，即大小户型和不同位置的房源进行调配，但限购以来，购房者结构不像以前那样多元化，几乎九成以上的买家都是婚房或者自住型改善买家，所求购户型中有八九成都集中在90平方米以下的一居室和120平方米以下的两居室。”南开区某项目销售负责人张女士表示，由于市场调控后销售量下滑，作为上市公司的该开发企业，为了尽快完成全年回款指标，不得不从去年11月份开始将所有中小户型集中供应上市，“去年底中小户型集中销售，还给出了十个百分点左右的优惠力度，很多观望的购房者都出手购买了。”

　　事实上，购房者结构的变化确实推进了中小户型的需求，一些在调控之初正在进行销售规划的企业甚至也对产品重新进行了设计，加大了中小户型在项目中所占的比重。