龙年春节过后，沪上楼市的复苏势头，并未给予21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪太多乐观的理由。

　　“目前的市场形势，对中介特别是品牌中介公司，由于门店数量多，规模大，成本也高，因此只能开源节流。不该花的钱就不花，如果交易量不好，门店位置欠佳，门店数量该调整的还是要调整，这其实是很正常的。”近日，叶厚彪在接受早报记者专访时，对2012年的楼市前景依然谨慎。

　　但对于该公司2012年的业绩，叶厚彪的目标是，“希望在上一年基础上有20％～30％的提升。”

　　“今年楼市会低迷平稳”

　　叶厚彪并不否认春节过后的上海楼市有了复苏迹象。

　　“过完春节，带看量确实是提升的，看房的客户是多了，但实际的成交不见得有明显的提升。”叶厚彪说，今年1月，沪上二手房成交量为4000套，处于近年来的同期最低水平，预计2月可能会提升到7000-8000套，但叶厚彪对整个第二季度、第三季度的市场情况并不看好。

　　叶厚彪给出上述预判的理由是，中央的调控基调不会改变，楼市调控要达到一个显著的效果时才会罢休，因此2012年全年楼市会呈现出一个低迷的平稳。

　　按叶厚彪的判断，2011年上海市二手房成交总量在13.5万套左右，今年预计也会保持在这一水平上。

　　价格方面，虽然上海二手房市场的降价趋势正由外围向中心区域推进，但叶厚彪认为，目前降价的幅度并不大，平均在5％～10％左右，外围可能会达到10％多一点。

　　据叶厚彪介绍，目前21世纪不动产上海锐丰的直营门店数量有220多家，还有30多家加盟店。

　　“但现在强调市场规模没什么意思，门店最多的中介也许是亏损最大的，服务质量的比较才是更重要的。”叶厚彪希望，整个团队的阵势应该根据实际情况有所调整，“上海的中介都经历过2005年、2008年的调控，应该说现在的心态还是平稳的。”

　　“上海楼市将

　　离不开一二手联动”

　　叶厚彪的危机感与2011年楼市的深度低迷颇有关联。

　　叶厚彪说，2010年已经是调控年，2011年初，他们对当年市场的走势也打了个问号，一开始主要精力还是放在二手房业务方面，着力于提高二手市场占有率。

　　“其实从2010年9月开始，21世纪不动产就已是上海市场规模最大的中介，在门店的规模上超过其他同行。”叶厚彪说，兔年春节以后，他们做了个统计，21世纪不动产的当时的二手业务市场占有率在6％～7％，超过了其他几个主要竞争对手。

　　据叶厚彪称，在2011年的第一、第二季度，21世纪不动产主打的二手业务获得提升。

　　但进入2011年下半年，整体的市场环境出现了明显变化，二手房市场大面积萧条，许多开发商开始大幅降价促销，21世纪不动产也随之转战一二手联动业务。

　　“新盘代理业务的占比从去年6月不到10％，提升到了后来的50％，最高峰的时候达到了70％。”叶厚彪说，以2011年7月末时该公司参与代理的金地艺境楼盘为标志，21世纪不动产在经营策略和整体投入度上出现了大转变。

　　中介参与新盘代理，在叶厚彪看来是个“三赢局面”，“购房者能够买到便宜适合的房子，开发商获得了销售业绩，中介也拿到了业务提成。”

　　“这就填补了中介因二手业务交易量下降而导致的业绩下滑。”叶厚彪说，以后的上海楼市将会离不开一二手联动，即便以后市场正常了，交易量恢复了，这种销售模式还是会长期存在，以一种合理的比例。

　　“去年12月实现了盈利”

　　于21世纪不动产而言，2011年的另一大事件是与易居的合作。去年底，易居宣布将以参与“定向增发”的形式，以37.3％的持股比例，成为21世纪中国不动产的第一大股东。

　　对此，叶厚彪说，这是集团层面的事情，双方在市场不好的情况下，共同寻找商机，双方的业务互补，结合的地方还是有很多的。

　　体现到业绩数据上，叶厚彪说，该公司去年12月实现了盈利，“我觉得这是一个好的开始，说明调整经营策略后见到了效果。”

　　叶厚彪称，21世纪不动产最大的优势，是品牌信任度和专业度，还有网络渠道方面的优势，“做二手业务我们很有信心，我们是行家。在新盘代理方面，往往是要业务员跑到案场做一些工作，如果员工对产品缺少了解，那还是挺让人担心的。”

　　据叶厚彪介绍，去年下半年，因为市场不好，21世纪不动产上海锐丰投入了大量人力、物力，对全公司600多名管理人员进行了一轮培训。