导读：楼市限购两周年，楼市降温，以价换量成为趋势。楼市降温，是否意味着调控目标已经完全实现？以价换量，能否带来房地产市场“小阳春”？要完成7.5％的经济增速目标，又要调控楼市，两者之间如何平衡？

　　中广网北京4月30日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，这两天，上海、深圳、海南都在举行春季房展会。楼市限购两年，房价逐步回归，而调控政策依然越来越严厉。严厉的政策之下，今年的房展跟之前相比会有哪些不同？房地产市场未来的走势会不会出现变数？

　　对此，经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同发表了自己的看法。

　　楼市调控目的达到了吗？

　　根据国家统计局13日公布的最新数据，一季度，我国商品房销售面积同比下降13.6％，全国商品房待售面积增长35.5％；房地产开发投资增速比上年同期回落10.6个百分点。从这组数据来看，能不能说明目前调控已经到位呢？

　　韩世同：这组数字只能说明房地产的调控取得了一定的效果，而且这个数据恰好缺了关键的房价，房价可能还没有特别明显的回落。但是库存增加了，成交减少了，甚至投资的增速又回落了，我认为这些未必是房地产调控所想要达到的目的。

　　其实比较好的，我觉得应该是库存不增加，然后成交还要保持稳定，或者略微增加，但是投资性的购房应该减少，然后是房价应该有所平稳或回落，这样才是一个比较理想的效果，或者是目标。

　　什么样的房价才算合理呢？

　　韩世同：这个的确存在非常大的争议，如果一定要确定一个标准，那可能就要走回计划经济时代了。在以往中国的房价市场表现上，肯定是有一个最高位，或者是最低位，最低位显然是偏低，最高位是偏高，那我们应该让他趋于中间区域，让他在这个中间区域波动，政府不要过度干预，在过高的区域应该干预，在过低的区域也应该干预，否则房地产市场就难以健康稳定的发展。

　“小阳春”不会推高房价

　　有观点说，关于商品房，尤其是一、二线城市这样的具有稀缺性资源的商品房，他们本身并不取决于全民平均的收入水平，而取决于真正有购买实力的这些人群的购买能力。而对于普通老百姓，应该由政府来出台一些保障房的措施，您支持这个观点吗？

　　韩世同：我支持，政府的确应该在保障房各方面加强强度和力度，市场化也要给予适当的引导，不能让它无限制的，或者是全面的投资性的操控市场，这也不是一个健康的市场。

　　目前广州等地一季度出现了一个“小阳春”的行情，这个“小阳春”是不是由刚需带来的？

　　韩世同：我认为是刚需，再加上改善性的需求。因为我对刚需的定义非常简单，就是首次置业。改善性置业，我认为未必是刚需，他并不是“不买不行”。

　　首次置业和改善性置业这样的购买量，能不能支撑房价出现一些变化？

　　韩世同：应该不足以支撑，因为房价之前的高涨，其实主要是靠投资性的购房需求推高的，现在限购、限贷政策基本把投资需求挡在外面，现在开发商以价换量，这个“小阳春”有可能会持续，但是房价未必会反弹或者是上扬。但如果是以量换价，房价有可能会上扬，但是成交会再度萎缩。在目前的市场环境下，房价下行的态势短期内不会改变。

　抑制房地产投资带来担心

　　有一种观点认为，投资的下降会造成未来我们可买的房子越来越少，由于供给的减少，会造成房价未来出现报复性的反弹，这个担心有必要吗？

　　韩世同：这个担心绝对有必要，所以政府在调控的同时，其实也鼓励开发商多开发中小户型的普通商品住房，提高市场的供应量，这方面其实可能不能用强制性的手段，要利用一些疏导，或者是支持鼓励的措施。

　　我们的经济增速目标是7.5，这个增速比前几年下调了很多。现在一方面限制房地产发展，另一方面又要保持经济稳定的增长，这二者如何来平衡呢？

　　韩世同：我觉得平衡一定要做到“有保有压”，我们现在经济下行的态势可能与房地产之间已经形成一个互相向下的带动态势，像广州一季度的GDP已经到了7.3，全国的GDP也处在下行的状态，所以我觉得既要保增长，又要控房价，关键在于要适度。

　　限贷、限购要有针对性，对于普通的购房者要给予比较大力度的鼓励。最近我看到有经济学家提出应该对普通住房应该是采取限购，不限贷，但对非普通住房应该是限贷，不限购，应该鼓励一些有钱的人适当、合理的投资，我觉得这个还是要有。

　　目前是不是买房的好时机？

　　韩世同：这个要区别对待，对于之前就已经很想买房，又有能力、又有指标、又可以买房这部分人，现在显然是一个比较好的时机，因为在促销的环境下，价格也有所回落。但是对于单纯追求投资的，目前显然不是好时机，而且政府的政策也不会鼓励你。