不可否认的是，央行6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，确实减轻了购房者的还贷压力，也让紧绷的房企深深松了一口气。这是不是楼市回暖的一阵“春风”，业界仍然说法不一。但从上半年以来地方政府屡屡微调过关，银行8.5折优惠利率重现等，已提振刚需入市，刺激了5月楼市成交量的暴涨。有专家表示，银根松动、成交回升、价格筑底，已预示着楼市酝酿变局，正如天气一样由冬入夏。

　　降息提振楼市信心

　　6月7日晚间，中国人民银行决定自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，5年期以上贷款利率由7.05％下调至6.80％.以100万元商贷20年期为例，之前每月偿还本息7783.03元，如今，每月需偿还本息7633.4 0元，减少了149.63元。

　　商业银行工作人员也向记者表示，央行此次降息后，在基准利率下，首套房70万元20年期的房贷，月供将省下百元左右。比如一个人购买了100万元的房子，贷款70万元，还期20年，按照下调后的基本利率算，利息将减少2 5 1 3 7 .6元，每月房贷少104.74元。就在此次央行宣布降息当晚（7日），央行向各商业银行下发“特急”文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。

　　链家地产副总裁林倩则认为，降息对于消费者的实际还款压力减少有限，对消费者购房心理影响的作用更大，预计刚需购房积极性将提高。相比降息，银行打折优惠的力度更能减缓消费者的购房压力。

　　而对于开发商来说，虽则降低贷款利息成本有限，但联系到今年上半年数次以来的下调准备金率，拿贷款会不再像去年那么难，这也将影响开发商对后市的判断。

　　房地产业悄然改变

　　在部分人看来，银行降息仅是经济层面的利好，与楼市关联不是很大，但不可否认的是，房地产市场正因为其悄然发生一定的变化。

　　南都记者上周六走访多个楼盘发现，降息后的首个周末，市民看房积极性较以往高涨了许多，多个推新品楼盘的销售中心人潮涌涌，成交量较以往周末也活跃很多。而全国众多大城市也在上周末出现了久违的排队抢购房的现象，房地产成交回暖已经出现。

　　链家市场研究部则认为，降息与降准（降低银行准备金率）不同，受益主体首当其冲就是购房者，入市购房者数量应该会继续增加。降息对购房者来说也增加了购买力，楼市正悄然发生改变。

　　根据央行6月11日发布《2012年5月金融统计数据报告》显示，5月份人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。新增贷款不排除有一部分流入房地产领域。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，央行这次减息对房地产市场影响最大的是会改变市场预期。比如央行减息向市场发出一个强烈的信号，即不仅政府会力保经济增长在一个它所规划的水平上，如果没有达到这个水平，政府还可能进一步对货币政策放松。也就是说，央行降息可以让房地产开发商、地方政府、住房投机炒作者意识到中央政府对住房市场宏观调整政策将会如2008年下半年那样出现逆转。在这种预期下，国内住房购买者，无论是投资者还是消费者，又开始涌入住房市场，住房市场短期繁荣开始出现，不过这可能将中国住房市场泡沫又进一步吹大。

　　成交量之变

　　5月创出新高6月迎开门红

　　不可否认的是，今年5月份一手房的成交量呈现幅度上涨的现象，也被称为“红5月”，楼市发生一定的变化。

　　广州市国土房管局前日发布的房地产运行情况通报显示，5月全市10区新建商品住宅网上签约面积71 .14万平方米，同比增加39.1％，环比增加42.7％，5月的成交量是去年楼市调控以来广州楼市单月最高成交记录，仅比去年1月份略低。据搜房网数据监控中心统计，6月4日至6月10日，广州十区二县市新建商品房住宅网签2010套，环比之前一周（1952套）升2.97％，签约面积为250983平方米，环比升13.8％.

　　从其他城市来看，5月房地产市场的成绩普遍超出了预期，相关统计显示，北京、上海、深圳、南京等一线城市成交量环比出现大幅上升，全国40个重点城市超八成的成交量出现上涨。

　　从个案上看，几个具有风向标意义的城市在上周末纷纷出现抢房现象。其中深圳楼盘“水榭春天”再现“千人购房”；杭州宝龙城市广场在上周末开盘，引来百余人彻夜排队，购房者坦言市场热度似乎重回2009年；另外，上周日上海浦东高桥尼德兰花园开盘，当天售出85％；碧桂园南京凤凰城也在周日开盘，首次推出约60至140平方米精装房500多套，后加推200多套，截至当天下午3点半，碧桂园内部统计销售超过6 0 0套，回款约3 .5亿元，去化率近九成。根据到过售楼现场的人描述，当天现场大巴超过100辆，私家车超过1200辆，总人流约1.1万人。

　　中原地产项目部总经理黄韬预测，受银行降息影响，过完“红五月”后，6月“淡季不会淡”，未来几月同比都会有较大涨幅。不过房产专家韩世同认为，一手房成交量连续3个月以上都呈现增长的现象，才真正意味着房地产市场开始“转向”，也就是说，房地产市场是否真正转暖，还要看6月份一手房成交数据。

　　地产经济学家邓浩志认为，降息减少了月供，为购房者“入场”创造了条件，是利好消息。但另一方面是强化了见底预期，在多重利好政策的支持下，无论是开发商或者购房者都隐约感觉到楼市已经见底，在房价还远没到领导所说的“合理位置”就已经企稳，成交量也将会持续企稳。

　　价格之变

　　前期降幅不少如今平稳筑底

　　从今年年初以来，大多数房企面对销售压力多采取“以价换量”的措施，在价格方面给予优惠，个别楼盘甚至以直接降价的方式吸引购房者。业内人士认为，虽然整体网签均价下滑幅度不明显，但就个盘而言，部分下降幅度相对去年还是比较大的，个别楼盘的降幅超过20％.

　　然而随着4、5月成交量上升，价格有站稳的趋势。记者从阳光家缘网看到，今年5月份，广州全市10区新建商品住宅网上签约均价13792元/平方米，虽然同比上涨10.5％，但环比仍呈现微降的现象，降幅为0.2％.

　　不过，广州国土房管局抽取4月和5月样本，成交面积均大于5000平方米的21个典型楼盘的网上签约情况显示，有5个楼盘均价涨幅超5％，均价基本保持不变的楼盘有15个。其中，白云区星汇金沙雅筑涨价幅度最高，达32.9％，由原先的均价12794元/平方米涨至17005元/平方米。南沙万科府前花园和番禺区珊瑚湾畔两个楼盘均价涨幅超过10％.

　　进入6月份，房价呈现上扬的现象。据搜房网数据监控中心统计，6月4日至6月10日，广州全市均价14132元/平方米，环比前一周涨21 .8％，创下近两年来的周网签均价的新高。不过中地行分析指出，最为主要的原因是，相对较高的中心城区楼盘在售单位成交相对活跃，从而带动了整体成交均价。另外一个原因则是花都均价由于碧桂园假日半岛香颂苑独立别墅大面积的成交，导致上周花都区成交均价环比大增141％，同时也明显拉高全市成交均价，形成异常上涨的表现。

　　因此，有专家预测，虽然“降息”会激发部分有着刚性住房需求的市民入市，但在限购政策的大背景下，房价将处于筑底期，大涨的可能性却不会很大。易居中国董事局主席兼总裁周忻同时认为，房价将会在低位徘徊很长一段时间，短时间内不会出现2007年-2009年的“V”字形“从大落到大涨”的变化。“在我看来，目前房价到底了，调控还没有到位，所以房价大涨没动力，大落有压力。整体来看，仍将以平稳为准。”

　　买家心态之变

　　信心恢复购房积极性提高网调近五成人认为房价已触底

　　市民如何看待目前的房地产市场？会不会因降息积极入市？据南都联合调查显示，多数网友积极看待降息对后期政策的影响，59％的人表示，降息可能是政策松绑的风向标，23.1％的人认为，房产政策将会保持现状，降息不代表什么，还有17.9％的人认为，政策仍将持续收紧。

　　针对降息对楼市有何影响，28.2％的人认为，可能会带动一手房量价齐涨，20.5％的人认为，大大增强了购房者信心。认为投资客将积极入市的调查者所占的比例为17.9％，剩下约33％的人认为没有影响或无法判断。

　　虽然多数网友认为宏观政策的利好将在下半年继续刺激刚性需求的释放，但不认为房价会全面反弹。调查显示，48.7％的受访者认为房价已触底了不会再降，41.0％的受访者则持相反意见，剩余少数人对此不作表态，认为房价将保持现状，基本不会有太大的变动。

　　北京中原市场研究部总监张大伟表示，目前观望的气氛可能会再次降低，入市的购房者数量会延续增加趋势。针对后市，购房者信心的恢复将使房地产市场供求关系推向一个良好的循环，成交恢复进一步提高市场信心，即信心恢复促进供应量增加，在政策环境保持稳定的情况下，楼市恢复回暖的态势有望持续。

　　政策之变

　　地方政府微调频频过关中央再强调限购不变

　　去年底以来，随着调控的深入，不少地方政府开启了“微调”，截至5月底，全国共有33个地方政府进行楼市调控微调，28个通过，5个被叫停。也就是说，超八成地方新政获得通过或者被默许。从地方微调的内容划分，可以划分为：一“免”：免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、芜湖、扬州。二“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。譬如北京、上海、天津、重庆等。三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、上海、南昌等。四“放”：放松限购条件，譬如佛山、成都、上海等。在以上类别中，放松限购条件的立马被取消，直接补贴购房的部分取消，而其他形形色色的调控则得已过关。

　　与各种微调术成功闯关相并行的，是高层严格调控的声音。近期发改委高调否认有内部人士表态将房地产松绑作为救市第二张牌。住建部新闻发言人也公开表示，要坚持房地产调控不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

　　易居（中国）董事局主席兼总裁周忻认为，降息只能说是经济政策的“风向标”，但不能算房产政策的“风向标”。从目前市场现状来看，房价确实处于低位徘徊，但房产调控尚没有完全到位，政策整体走势还不会发生重大的变化。

　　房企之变

　　“最困难的时期已经过去”出手抄底土地市场

　　此次降息，让开发商大受鼓舞。地产大佬潘石屹第一时间发微博：终于降息了，奔走相告吧！中原地产张大伟认为，目前整体房地产市场的资金链普遍紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。房企最困难的时期已经过去。

　　事实上，自2011年下半年开始，土地市场遭遇寒冬。甚至一些地方政府即使降低土地起始价，部分地块仍旧无人问津。然而从今年4月份以来，万科、保利、招商、华润、中海、雅居乐等多家房企积极拿地，很多人难免理解为，这是市场回暖的征兆。

　　统计显示，4月上旬，恒大在许昌、牡丹江等三线城市新增土地储备3幅，占地面积近30万平方米。5月8日，雅居乐发布公告称，以总代价约人民币6.96亿元摘得重庆市大渡口区一幅住宅及商业用地，楼面地价仅约为1999元/平方米。5月23日当天，绿地和中弘股份（000979）同日拿地。大连绿地新城置业有限公司以总价8.96亿摘得大连金州新区小窑湾四块城镇住宅用地。中弘股份与中国中铁（601390）联手以30亿元的价格拿下了海口市东海岸如意岛项目。5月24日早间，大连万达以总价20.36亿迅速拿下佛山南海区一地块，这意味着万达首次进驻佛山。同日晚间，万科地产等三家公司联合拿地，以总价12.25亿摘得合肥滨湖一幅商住地块。而招商地产（000024），据国金证券（600109）的统计数据，年初至今，拿地数量是去年同期的5.4倍。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房企集中拿地，这意味着部分房企认为，已经到了“抄底”时刻，此时拿地相当划算。而近几个月来房企以价换量的促销手段已取得成效，部分现金顺利回流。另外，货币政策所有松动，部分大型房企融资相对方便，频频融资。这些因素都促使品牌房企敢于放手拿地。

　　然而从资金链来讲，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受记者采访时表示，开发商方面虽然在上半年以价换量的策略下回笼了部分资金，全市的存货量经过5月销售潮后也开始高位回落，进入下半年，开发商的处境有所好转，销售策略上也将有更多的余地，但总体而言，存货和资金的双重压力依然居高，“以价换量”仍将是下半年的主要走向。

　　专家看法

　　广东工业大学房地产高级经济师申格联

　　2009年现象难现

　　国内三年来首次降息是在欧债危机吃紧、国内经济下滑太快，为促进经济平稳发展对货币政策做出的微调，并不会改变宏观调控政策趋紧的主调。调节存款利率，即允许商业银行在1.1倍和0.8倍之间上下浮动，便于商业银行根据自己的实际情况灵活开展业务。

　　商业银行是扶持中小企业还是房地产开发，应该还是离不开国家大的政策导向。国家在房地产开发贷款上目前并没有松口，不可能较大范围缓解房地产业对资金的需求，只是对银行揽储效果会更好。因此，我认为照目前政策力度，只是会减少个别房地产企业的资金链压力，但不可能出现2009年房价在短时间内呈现飙升的现象。

　　目前微调的政策只能维持房价平稳趋势，但是有可能对接下来“金九银十”房地产成交量有一定程度的带动作用。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文

　　2012年买房是最佳的选择

　　未来几年，广州楼市将会由“黄金时期”向“白银时期”转变。“黄金时期”的特点是：普涨，鸡犬升天。所有的物业投资者和物业持有人都赚钱。“白银时期”的特点是：有涨有跌，局部分化，但市场以升为主。“白银时期”的广州楼市，投资不再是零风险，但依然具有投资价值。

　　目前，白领中产阶层的理财观念必须要进一步提升。2012年买房是最佳的选择。楼市投资永远需要一点冒险精神。对城市中千千万万白领中产阶层而言，错过了“黄金”，请千万不能再错过“白银”。