6月13日下午，“2010政变地产”系列观察与解读论坛第四场举行，经济学家、著名学者、开发企业代表一同热议本场主题——“税控地产、多方博弈，新政调控攻坚？”。图为SOHO董事长潘石屹。

    “从市场需求角度来看，未来一线城市核心区域房价下跌可能性不大，郊区会迎来政策性下跌；从政策效应来看，无论土地、信贷或是税收政策，目前的执行力度对房价影响有限”。13日，由地产中国在银河SOHO举办的地产新政系列论坛上，SOHO中国董事长潘石屹如此表示。

    潘石屹解释说，影响房价的政策首先是土地政策，如果土地能够做到实质性增加供应，那么市场就有可能形成对未来商品房大量供应的预期，房价就有可能下跌。但是从目前各大城市增加的土地供应来看，极少位于核心区域，那么核心地段的商品房就越来越成为稀缺资源，从供求关系来看，核心区域的房价不会下跌。

    第二个对调控房价立竿见影的是信贷政策。“目前银行收紧的是二套房首付比例和按揭贷款利率，如果银行宣布将所有住房的首付款上调至5-6成，按揭贷款利率全部没有优惠，那么明天房价肯定马上就会降下来，现在的政策有点‘扭扭捏捏’”。

    另外，对于目前讨论热烈的房产税和土地增值税问题，潘石屹认为，由于房产税并不会对所有住房都征收，且该税种征收的最大初衷并非降低房价，而是缩小贫富差距，只有极少数富人会被苛以重税，对房价的影响并不大。土地增值税则是一把双刃剑，如果严格清算的话，一方面会导致开发商资金链紧张，迫使其降价，但同时，资金紧张也会导致新建房屋数量下降，未来供应减少，房价势必难降。

    中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立当日则表示，预计在今年6月之后，房价将伴随股市价格的下跌而下跌。

    尹中立分析说，从金融政策来看，与去年10万亿的新增信贷规模相比，今年新增信贷总量仅为7.5万亿，降幅高达40%，资金增量的减少一定意味着股市和楼市价格的同向下跌。按照以往经验来看，楼市价格的下跌往往要滞后于股市半年左右时间，今年股市的下跌是从1月开始，到4月跌幅开始加剧，那么预计6月之后，房地产市场也将迎来比较明显的下跌。（根据地产中国网文字实录整理）

    下页为徐滇庆、潘石屹、尹中立访谈实录

    访谈实录：

    主持人 谢红玲：今天有幸请到在座的几位嘉宾：著名经济学家、加拿大西安大略大学休伦学院终身教授徐滇庆；SOHO中国董事长潘石屹；中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立。

    近期，我们发现一些现象，比如在上一轮调控当中曾经出现了中央和地方买房和卖房，政府和企业多种层面的博弈，也进入一个新阶段，这是否意味着中央这一轮宏观调控又进入一个攻坚期呢？

    我们看到一些新的政策会给市场带来什么变化，今天我们把主题定为“税控地产”博弈重现，新政调控攻攻坚？下面请嘉宾发表看法。

    尹中立：非常高兴参加今天的会议，看到现场这么多人，也可以看出当今的市场处在很多不确定性中，大家有很多期待和许多困惑要解答。

    从我的感受来讲，上一次嘉宾的看法点到一个现象，就是这一轮调控和上轮的房地产反映有不一样的地方，07年房地产调控到08年明显是一手房首先进行调控，带动了二手房市场的下降。这一次正好相反，尤其是以北京为例，二手房首先出现调控，但是一手房到目前为止，价格还比较坚持。为什么会出现这次情况？我做了一番仔细的思考，可能基于以下几点方面：

    第一，2007年调控的时候，所有开发商资金链比较紧张，所以调控政策突然降临的时候，大家都始料不及，把子弹打光了，为了缓解流动性风险，要通过降价的方式增加公司的流动性，防止出现流动性风险。08年万科是始作俑者，它是地区第一家打出降价旗号的。但是09年所有开发商的销售状况都非常好，2010年初的房地产调控，大家口袋里面资金都很充裕，这样的话，从资金链角度，大家似乎没有降价的必要。当然，恒大地产是这一轮调控之后第一个打出降价牌的。但是你可以从他财务报表看出来他为什么降价，大家都是专业人士，就无须我发表太多的看法了。这是第一个方面这次的调控与上次调控出现的不一样的原因。

    第二，希望历史会重演，什么叫历史会重演？就要希望政策很快会出现反转。因为07年底出现房地产调控的时候，08年初，开发商降价后，到09年的时候很多人就大呼上当，因为你刚刚降价卖出去了，政策很快就反转了。所以这次大家就采取等待作为博弈的一个最重要的方式来对待。尤其这一轮政策主力政策是4月17号出台，到5月中旬的时候，总理到天津考察的时候，在新闻联播讲了一句话，让大家感觉到市场要转向的曙光，防治政策的叠加效应，股票市场应声而起，所以更加加剧了胶着的状态。

    以上两个或者等等原因造成这次的调控出现了与以往不一样的情况。

   谢红玲：徐老师刚从国外回来，经历了金融危机，你能不能从宏观的角度给我们讲讲看法？

    徐滇庆：谢谢大家，因为我长期在加拿大教书，频繁来往与加拿大华盛顿，现在到北京来。最近一段时间，大家都对房价问题谈得很多，我刚到会场就有朋友问我，徐老师，房价是涨还是跌？这个问题我想我们已经经过了这么多年讨论这个问题，我们是不是讨论问题要更仔细一点？房价到底是什么问题？如果我很简单的回答，房价是涨还是跌，我认为是跌。但是有些房子还要涨，所以它是不一样的，就像我们同样谈论一个人，都是人，有大人，有小孩，小孩还在长高。大人就不长了，老头老太太还往回缩，这是不一样的，所以不能简单有一句话把所有人都概括。

    为什么我说房价会跌呢？

    只要大家力推廉租房，社会福利保障，今年会有一大批廉租房可以上市了。问题我们要关注廉租房是否到位，如果我们一起把廉租房一起推进，房价指数一定会下降。

    但是我们似乎对廉租房的建设还没有给予足够的重视。政府说是拿出10%的收入来盖廉租房。2009年全国土地出让金总收益1万1千亿，10%是一千多亿，净收益起码也有500、600亿。可以据统计数字，我们廉租房取得了空前的成就，盖了180亿。

    2010年会有10万套廉租房，请问北京有多少人口呢？1600万，按照三口一家，500多万。500多万价值，可是我们能拿出的廉租房就算有10万套要多少年才能满足低收入人群呢？这不是一个值得深思的问题吗？如果大家真的关注房价问题，就应该从这个地方入手，如果廉租房真正能够达到

    每年占财政预算的2%，真正土地出让金的10%，投入到廉租屋房建设上去，我相信房价肯定会下降。现在香港55%的房屋是公屋，新加坡70%。香港房价5万多，新加坡更高。但没有听说过香港和新加坡居民投奔内地，恰恰是我们的人到香港、新加坡去要办签证。因为我们很放心，港澳居民到当地转了一圈基本都回去了，不会滞留在我们这的。就说明老百姓对他们那比较满意，幸福指数比较高，房价那么高，为什么香港新加坡的人还愿意住在那，不愿意投奔我们呢？我们应该把关注点放在社会保障上。首先从资金上解决这个问题，只要解决这个问题，房价就会有大幅度下降。请注意，我这里讲的是“房价指数”。怎么谈指数，我们不能谈豪宅，一栋房一栋房价值不一样，大家谈的是指数下降多少。只要廉租房取得一定成绩，指数肯定下降。现在我们离世界各国平均水平还差这么多，我们应该在这方面努力。这是第一方面。

    第二方面，这可能是今天我到这里来主要跟大家报告的一个情况。大家都知道，美国遭遇金融危机后，一直挺到2009年初，在那之前没有大量蒸发货币，后来挺不住了，就大量的印发货币。大家从中国的外汇储备这个数字可以看得很清楚，发生了一个小故事：

    中国的外汇储备在亚洲金融危机的时候，只有1300亿，很少。但是迅速增加，每个人都以400多亿的速度增加，但是到了2008年的夏天，我们到1万9千亿的时候，停在原地不动，我们仍然每年在进口，大量资金外流，最多的一年流出590亿美元。因为美国发生金融危机，使得很多企业资金链断，拼命筹钱回去，这样大量资金外流，使得我们外汇储备原地踏步了10个月。等到美国奥巴马出现，就大量印发钞票，现在是全球趋势。估计美国现在还要印1万5千亿，现在只走一半路，还有一半没印。就在这个时候，奥巴马又推动美国医疗改革，又放1万2千亿。请问，1万亿1万亿这么落，这钱不是印，难道是总天上掉下来的吗？所以全球的通货膨胀都已经形成。趁着美元还没有掉的时候，资金开始从美国向外面流，所以我们在2009年5恩月份以后，外汇储备一步一个台阶往上上，现在6千多亿流进中国成为我们的储备。这个数字大家都可以看的。每个月的月表都有的。这么多钱涌进来，特别是2010年1—4月，国家外汇管理局，外汇结汇余额净增了1万1千4百亿，2010年4月，3700亿人民币。这个事情就很难弄了，这是创造记录的高水平了，这钱去了哪里？

    上海的汤臣10万元一平米，汤臣公司是把汤臣一品作为广告放在陆家嘴。他们不着急卖，因为有汤臣一品，大家一听，就觉得是高质量，就比别人多卖好几百块钱。这么一个标志性的建筑，在2010年2月份卖了7套，2010年4月份全部卖掉，最后一套15万一平米，钱哪来的？基本来自印的。

    我很佩服上海的周立波，他说的青口很深刻，观察很仔细。上海内环里头讲外国话，外环讲普通话，外环外面才讲上海话。你看周立波观察多仔细？这就说明高档房，特别是市中心的房子这一次受到的冲击是资金流问题，和我们老百姓的购买力基本上没有关系。

    国家的调控政策是对的，拧紧水龙头，不让泡沫影响金融体系的安全，这是正确的，但是我们碰的水龙头是国内的资金，现在我有三点要跟大家讲：

    第一点，外面进来的钱我们管得住吗？管不住的。我们外汇管理体系基本是管出不管进，人民币任何一个外国人到了北京机场，拿10万美金说我要换人民币，给不给换，我们不允许美元、欧元、日元在国内流通，我们必须兑换回来。我们有这么多跨国公司，我要增加工资，增加材料，我要拿美元换美元行不行？可以。但我们管出，拿人民币换美元要申请。所以严格来讲，外面的钱要进中国渠道太多了，我们管不住，而且没有办法管。

    第二，外资进来买我们高档住宅，他不能到银行贷款，是百分百的现金，请问这是泡沫吗？泡沫的意思是里面什么都没有，纯粹的现金你说它系泡沫吗？不是。跟银行有关吗？没有关系。

    第三，我们的砖头瓦块，他搬得走吗？搬不走。他买了我们这，钱就放在这里。

    那么有了这三点，我们回头看，外资进入，我们挡不住，它又不是贷款的。我们如果能卖5万，为什么卖4万，中国的利益在哪里？所以，要把普通房，廉租房和这种高档住宅，外资要抽走的住宅要分清楚，要跟老百姓讲清楚，房价涨不涨，跟这些高档房涨不涨是两件事。奔驰、宝马，价钱再涨，跟老百姓有关系吗？政府应该办好公交、地铁，但是奔驰、宝马要涨只能让它涨，何况我们现在是高档房涨的话，对中国有利没有弊。是不是有危险呢？大家去看一看当年日本人把纽约的很多的楼都给卖下来了，很凶，最后房价掉下来的时候，日本人输得一塌糊涂，乖乖的把钱交出来了。同样的道理，并不可怕，所以各位媒体朋友们，我们有责任把这些故事跟老百姓，跟更多民众讲清楚，房价要降，着力于廉租房，经济适用房，小户型房，对这些房我们应该对老外有一些约束和限制，不让它冲击，保障民众住房的权利，让房价稳定下降。

    但是高档房，特别是市中心的房，本身量就不大，这一次外资进来进行冲击的话，我们就让它冲，冲完后对中国并没有太大的坏处，有的朋友就问我，如果说北京上海这些房子价钱越抬越高，老百姓怎么办？有很多办法可以采取的。

    比如美国建国的时候，最大的城市是纽约，为不能不把首都放在纽约，它选了一个小村子叫华盛顿。这些都是我们公共行政学里面讲过的内容，政府部门不要与民争利，它对经济发展有好处，没有坏处，所以只要把北京市政府部门迁出去，不知道要腾出多少面积，一部分给老百姓改善居住条件，一部分打打包卖给老外，等等，都是解决的办法。

    以上是我自己提供的一个浅见和思路，就是说办法总是有的；房价要区别对待；民众要实在争取自己的权益，不要把房子混成一大包，就说房价要涨和跌，这样说是没有太大意义的。我说得可能不一定对，欢迎大家批评和指教。

    谢红玲：对，大家一定要让中低收入人群把目前盯在廉租房上，政府也应该承担它的责任，刚才建设部牵头的公租房也有所作为了，这是值得我们欣喜的一件事。

    潘石屹：他们两位专家都谈得挺好的，我没有什么可谈的，而且我一谈就错。第一次这个论坛我参加了，基本我在论坛上表达了两个意思：第一 ，我拥护这次房地产宏观调控的政策。第二，新政出台后，成交量会降下来，房价一会降不下来。结果说完这话第二天早上，恒大宣布降价15%，我就觉得非常后悔，我怎么说了这样一句话。我说的房价不会降，成交量降的理由跟尹中立老师说得一样。

    就是2009年房地产开发商手里有了好多钱，光上市公司超过100亿现金有好多家。

    还有一个原因就是2010年的情况，跟2008年的情况完全不一样，要说2008年整个房地产的格局是开发商手里真没钱，2008年前一年是2007年，房地产的销售第一次，全中国突破3万亿，房地产开发商欣喜若狂，原来就是1万多亿。2007年是最好的年景，可是07年发生了开发商大量的购买地，我们初步算了一下购买地的开发商花的钱，跟当年房地产一手房销售额是差不多的。就是说2007年收进来的钱，花出去的钱多，因为除了土地成本，还有别的地方花钱。所以2008年要宏观调控，紧接着要出问题的时候，大家还是否记得四川地震的“猪坚强”，我们就是等待救我们，再不救我们就没办法了。这时候我就碰到开发商，觉得很好笑。其中一个很大的开发商跟我说，说政府一定会救我的。我说怎么会救你呢？你又不是国有企业，是上市公司。他说我这样大的公司怎么能不救呢？没想到08，09年的时候，所有贷款银行都延了，真救了。可是到了2010年，就是今年，2010年的前一年是2009年，2009年发生什么事呢？房地产销售4.4万亿，比07年3万亿还要多得多，在这4.4万亿里面，尽管你看全国各地出现地王，开发商学精了，真正开发商购买地王的有吗？有，量不大，大部分是中化，中国兵器，中国烟草，2009年花的地的钱是他们的钱，所以到了2010年，我们一次次的看开发商上市公司的报表，到目前为止财务状况都不错，包括很多人问我，我到香港开股东大会，一大堆媒体问我，恒大降价是不是资金链出了问题。我说我反复看，帐面上有70、80亿，贷款100的亿，短期贷款50、60亿，我觉得不至于吧，不会像2008年吧。

    最后我在恒大网站上看，说是为了支持中央新政降价的。这个理由有点牵强吧。所以整个房地产到了2010年房地产调控到今天的局面，说是像北京上海这些一线城市房价会不会跌我反复推敲这个结，不会，不会跌？城市中心跌的可能性不大。

    影响房价的话，从政策来说，第一个政策是土地政策，今天为止，上海的新政还没出台，可是上海做了一件事情，就是大量增加土地供应，土地供应上去了，最起码把未来房子预期提起来了，房价就有可能跌了。上海说这个政策的时候，光起价有406亿的土地，我赶紧让我们拓展部（寻找项目的部门），把这406亿土地在地图上 标出来，我深知说了一句华，对我个人，对SOHO中国，如果再能够在上海拿到土地，是这一生中最后的机会了。所以我们一定要在406亿上分一块蛋糕。结果拿来地图一看，一个标签都没有，打了很多纸出来了，我问为什么，他说这些地都不在地图上，都在地图外。我说那就不要了。

    第二个政策立竿见影是信贷政策。今天银行宣布，所有住房首付款必须是5、6成，按揭贷款利率没有优惠，明天房价就会降下来。现在扭扭捏捏是第二套房怎么怎么，如果所有房子把首付款提高房价肯定会下来。但是买不起房子的老百姓更加买不起来了。

    最近一段时间我没有跟媒体接触，整个房地产调控又聚焦在税收上，只要谈调控就是税。前段时间说的是物业税。我去年人大提案写了四个，其中一个就建议收物业税。在做这个提案的过程中，我做了一些调查和了解。我从各方面了解，这个物业税是没有办法征的。

    还有说房产税，商业和写字楼一直是征的，这一次考虑征房产税，你们要仔细看财政部和税务局的发言，是扩的。原来商业和写字楼征的，

    这个房产税有没有影响。第一，能不能对所有住宅征，不太可能。因为我们征营业税和所得税，是要开发表，而房产税是你住得好好的，每个月来敲门说要征税了，如果房产税大面积征能不能征得上，要花多大价钱把税征上来？难度很大。

    还有一个就是第一套房不征，第二套房征。这是一个办法。还有一个办法，就是租房的时候，开发票的时候能不能征一下？所以税收对房价的影响还是微乎其微的。

    我想肯定不会对所有住宅征房产税，这也有一个问题，因为好多房是房改房，北京还有20、30套的小产权房，就是说它没有产权的房子。是不是我们只对商品房，商品房已经交了出让金了要交税，对原来来建筑面积都不知道的不征，这就不公平了。

    这我就想起任志强做了一个研究，我觉得他的研究很有价值，他把北京所有房子研究完后，有26种房子。我们想象有经济适用房，廉租屋等等，这26种房子对谁征对谁不征，我觉得难度很大。

    另外，聚焦在土地增值税上，觉得土地增值税可以抑制房价的，媒体是这样说的。这其实是双刃剑，第一是欠交土地增值税，如果把增值税拿走了，开发商资金链条紧张，不降价没办法。另外，把开发商钱拿走了，建房子的就少了，未来的房子供应就少了。

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