城管新规出台 多部门联合现场执法 拆违提速 半年缩短为一天

　　　　新违建今后“立等可拆”

　　本报讯（记者洪雪）今天上午，位于广安门内大街的一个刚搭建的违建被宣武“拆违执法队”拆除。

　　从即日起，宣武区正式推出拆除违建新措施，按照出台的规定，凡是在宣武区出现的新违建，最短一天，最长三四天就能够被拆除，真正做到在建设中拆除。

　　上午９点半，区规划委、城管、街道办、公安、住建委、区房管局等８个部门的工作人员来到执法现场，丈量、拍照，工作人员各司其职。违建的主人承认没有经过任何部门审批，最后，这处违建被当场拆除。

　　据宣武城管大队法制科科长张涛介绍，以往对于新违建，接到居民举报后城管队员到达现场，城管队员只能劝阻，最多也就暂扣施工工具。城管队员一走，违建搭建者依然继续施工。因此，许多违建在城管队员制止过程中搭建完毕。

　　要想彻底拆除，城管队员需要到规划委核实违建是否经过审批，然后发出自行拆除通知。如果在限期内违建搭建者没有拆除，城管要向区政府申报强拆，区政府审核后予以批准，最后实施强拆。

　　经过这一系列的程序后，一个新违建从出现到强制拆除，一般需要半年的时间。

　　但是按照新规定，一旦有人举报了新违建，规划委、城管、公安等８部门的执法人员一起到达现场，并现场办公。规划委现场确认违建是否有审批手续，如果没有，城管队员可以暂扣施工工具，并将水泥、沙子等施工材料也一同暂扣，将施工现场予以查封。

　　执法人员出具立案通知书，要求违建主人马上拆除，否则三天后将予以强制拆除。其间，在封存现场时，如果遭到阻挠，则阻挠者会被公安部门口头训诫，不听者则可以予以治安拘留。

　　“这在以往根本没有过。”张涛说，这个新措施是从今年年初开始试行的，到目前，其管辖区域内新违建是零增长。“新措施真正做到了违建露头就拆，有效地遏制了新违建的出现。”张涛说。

　　拆迁法律问答

　　住房改成小卖部,拆迁怎样补偿?

　　典型案例：王先生将原住房改为小卖部,不久将面临拆迁,该房是按门面房补偿,还是按住宅补偿？

　　答：判定这个问题的关键在于对房屋使用性质的认定问题,房屋的产权证上注明的房屋是哪种用途就按哪类房屋来补偿。

　　如果产权证上标明的房屋用途是住宅，就按住宅来补偿；如果产权证上注明是非住宅经营性质的，就按非住宅补偿。

　　由住宅改作非住宅经营性质的房屋,应向产权处提交房屋变更用途申请登记，产权处认可并办理了更改手续后，方可按门面补偿。

　　拆迁单位更换补偿房屋，我该怎么办？

　　典型案例：我家私房在城市规划改造时被拆迁，当时签订了拆迁安置补偿协议，根据被拆除的房屋面积，拆迁单位将复建的回迁楼2号楼202、203室补偿给我。

　　今年9月回迁开始，我却被告知202室已出让，我只能再另选一套，请问我该怎么办？

　　答：根据法律规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。你选择了房屋产权调换的方式进行安置，并与拆迁单位签订了协议，对回迁房进行了明确的约定，该协议是合法有效的，双方均应遵守。

　　因产权调换协议本质上是一种互易合同，也就是说拆迁人以异地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，被拆迁人失去原来拆迁房屋的所有权，但拥有了调换后的房屋所有权。

　　拆迁单位将安置给你的房屋又出让给第三人，拆迁单位与第三人之间也存在一个商品房买卖合同。

　　当发生这种冲突时，我国法律对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。

　　因此，你可以根据上述规定，要求优先取得安置补偿协议约定的回迁房屋。

　　强行异地安置合理吗？

　　典型案例：我原来的门面房位于较好的地段，面积为２５平方米，有房屋产权证和土地使用证。拆迁后，拆迁方将我的门面房异地安置在一偏僻路段上，我要求回迁遭拒。他们这样做合理吗？

　　答：这种安置方法有两方面不合理：第一，一般来说，只要建设项目和原使用房的功能相同，证照齐全，作为被拆迁人有权利要求在同等地段上进行产权调换。

　　第二，在作价补偿上，必须通过评估。如果安置的是期房，评估单位应按新房所在地段同类其他房屋的平均价作为参考。

　　抵押房屋如遇拆迁怎么办?

　　典型案例：一年前，我将现居住的这套房屋进行银行抵押贷款,以支持孩子的学业。现在该房将被拆迁，需要已经抵押的产权证,不知怎么办理？

　　答：对拆除设有抵押权的房屋实行货币补偿、产权调换这两种方式。实行货币补偿的,由抵押权人和抵押人设立重新抵押权或抵押人清偿债务后,房屋开发公司才可给予货币补偿。

　　在拆迁期限内要设立重新抵押权或清偿债务会有一定困难，因此对设有抵押权的房屋实行产权调换是另一种方式,由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。

　　抵押权人和抵押人重新签订抵押协议时,可由房屋开发公司作为担保或者由房屋开发公司暂时清偿房主对银行的剩余债务,待办理好新的产权证后,进行新的抵押程序。

　　给予拆迁户的安置房需具备哪些条件？

　　答：拆迁安置房需具备三个条件：符合设计规范；每套房屋面积不低于４５平方米；符合国家安全和技术标准。具体来说，要有房屋验收合格证，所有的证照应齐全，从修建到竣工都必须达到安全标准。

　　本栏目法律解读

　　北京市华伦律师事务所合伙人崔保国

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