从北京市房地产交易管理网签约数据来看，5月份，领取预售证的住宅项目共19个，截至昨天仍有两个住宅期房项目签约量为零，4个住宅期房项目的签约量在20套以内，相对较冷。

　　记者调查发现，调控声下，冷热不均的销售情况有一定规律可循，销售业绩与项目的推盘定价、产品类型有一定的关系。

　　低开+中小户型+品牌是热销法门

　　5月16日开盘的万科紫苑，当日认购量过半。“其他的慢慢卖”，万科营销总监肖劲表示，观望情绪中仍有购房者出手是因为产品在价格上低开，而90平米小三居户型切合调控后的刚性需求。

　　纵观目前北京楼市，记者发现，价格低开、主力户型为两居或小三居的品牌房企生产的产品在市场认可度较高。比如，绿地在大兴的新里·西斯莱公馆和近期将开盘的保利茉莉公馆。上周末，受到购房者追捧的远洋沁山水·上品，也采用了相对低于周边二手房的价格策略开盘，主推户型中，86-92平方米的两居最多。

　　此外，商住房由于并未受到普通住宅一样的贷款和限购政策影响，吸引了一定数量的投资客。目前，选择低开入市的商住项目，开发商表示销售状况符合预期。如6月初开盘的首开东都汇，开盘价格低于周边约3000元/平米，当日认购数量过半。7克拉在上周末入市也选择了促销后低于最初预期价格3000元/平米的价格入市，Loft小户型120套，在开盘两个小时里销售80多套。

　　多位开发商表示，目前北京市房地产交易管理网上显示的成交量较低的项目，在定价和产品策略上与现在的市场有所偏离，部分高端项目销售趋缓。

　　开发商“耍花腔”试探市价

　　在楼市调控大势下，虽然开发商都不愿意明确表示“降价”，但是选用的推盘和价格策略都在向抵消购房者的观望情绪倾斜。

　　走访近来的开盘现场发现，市场由卖方市场转入买方市场，此前大面积的抢号、甚至倒卖房号的情景不再。除上周末的远洋沁山水·上品必须凭号才能选到房之外，其余大部分近期开盘的项目，如7克拉、首开智慧社等，如果没有事先排号，在现场领号也都有选房机会。

　　某待开盘项目的负责人表示，目前虽然项目也排够了号，但现行政策不允许开发商收取“诚意金”，观望情绪较浓的市场行情下，排号有多少水分不好甄别了。

　　在排号试探市场、吸引购房者的策略不再像此前那么灵验的时候，开发商愈加绞尽脑汁、别出心裁地促销。

　　近日，通州的K2·海棠湾推出了指定房源销售后可以“无理由退房”的活动，希望借这种促销行为在一定程度上提振购房者的信心。7克拉则除了直接打折之外，还选择赠送家电、免物业费的方式。

　　记者以购房者身份走访楼市时，部分楼盘销售人员更是采用各种“劝说”方法吊起购房者胃口。万科公园5号销售人员表示，现在楼盘销售均价约53000元/平米，“希望您尽快来认购，过了这个周末我们将涨价1%”。金色·漫香林的销售人员在上周末给购房者致电表示，若周末去现场认购，将为客户争取比原来更大的团购折扣，正在寻找更多的诚意客户。不过，金色·漫香林项目相关负责人在接受记者采访时表示，还没有听说公司有这样的折扣策略。

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