普遍观望致开盘不多

    房地产调控政策是否松动，在地产市场引起波澜，加重了开发商观望心态，不少开发商仍心存幻想延后开盘，造成了近期供应紧缺、房价坚挺的僵局。

    开发商观望心态加剧

    扑朔迷离的调控政策，加剧了深圳开发商的观望心态，不少开发商选择推迟开盘，导致上半年新增供应量大幅锐减。中原地产统计显示，今年上半年深圳市批准上市的商品住宅仅131万平方米，比2009年同期大幅减少了三分之一，尤其严厉调控政策出台后的5、6月份新增供应量更小，只有23万和14万平方米。这是继去年供应量同比大减之后，深圳楼市供应量的再次锐减。去年深圳商品住宅批准上市面积共432万平方米，同比2008年下降37%。

    近一个月来，中国证券报记者粗略统计，深圳仅有两个新项目上市。6月14日至20日一周，花样年花郡2期、金地上塘道两个项目加推，推售住宅面积不足11万平方米，推售住宅套数2049套。之后的三周，深圳都是零项目上市销售。

    同时，近一个月获批预售证的项目也仅有两个。6月14日至20日，仅金地上塘道一个项目取得预售许可证，获批住宅面积6.5万平方米，获批住宅套数947套，获批商业面积1999平方米。7月5日至11日，深圳市也仅有观湖园一个项目取得预售许可证，获批355套低密度住宅，获批面积约6万平方米。其余两周都没有项目获取预售证。

    深圳房地产信息网研究发展部认为，新房价格未出现明显调整，二手房成交量持稳，在当前信贷收紧的宏观调控政策下，新房、二手房成交量仍将低位运行。目前仅有少量项目采取降价措施，成交新房以关外普通住宅为主，刚需为主，造成了近期均价下滑。

    新房迟迟难上市

    “3月份观望‘两会’定调，4月份‘国十条’出台后等待深圳细则，5月份又观望同行是否会降价……”深圳某楼盘负责人表示，其一直推迟开盘源于对政策的不确定性，今年上半年几乎都在观望和犹豫的情况下度过，施工进度有所放缓，已经够预售条件也还没拿证。

    近期，兰溪谷、金地上塘道和公园大地等不少新楼盘举办推介活动，这些楼盘都有新品待售，在开盘前提前营销造势。但当问及正式开盘时间，开发商几乎都表示尚未确定，甚至还没有拿到预售证。

    据统计，荔山道、御府名筑、湛宝大厦、朝阳里雅苑、中信岸芷汀兰、兰溪谷国际公寓等楼盘今年“五一”期间就已开始推介、积蓄客户，但至今尚未开盘，这种自“五一”起推迟开盘的楼盘就有近10个。有些楼盘甚至计划3、4月开售的，几乎都已竣工，至今还在宣传推介，迟迟没有上市。

    在销售惨淡市况下，加之近期对政策放松的传闻，不少开发商开始幻想市场的报复性恢复。有开发商表示，目前开盘首日销售率普遍不足两成，需要前期做出更多工作，积极蓄客，一期若销售不旺，会导致二期、三期更难销售。据了解，深圳有开发商旗下两个新盘都接近封顶，“五一”期间开始咨询登记和优惠申请，原计划6、7月开售，又一直推迟到8月份，而8月份是否开盘，仍要看有购买意向客户是否达到一定比例。

    中原地产二级市场常务副总经理玉家雄表示，今年新增供应不足是深圳房价至今仍未明显下降的重要原因，但下半年很多楼盘将要上市，尤其是上市房企下半年的销售任务较大，当前房价僵持局面或难维持。

  - 中证地产评论

    真假空置莫衷一是

    每当我们看到城市里很多楼盘的窗户在夜晚漆黑一片时，都会感慨房屋空置率是何其的高。但一直以来，房地产市场的空置率究竟有多高，谁都没有权威的数据，分析人士因此也无从下手。

    不久前，有媒体称中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住，似乎为此找到了答案。不过，国家电网随后发出澄清，其数据仅为电力统计，作为判断空置房的依据会有很大误差，令空置问题再度成谜。

    通俗地说，空置房是指市场上卖不出去的房子。根据住建部和国家统计局的定义，空置房是指竣工一年之后没有实现销售的房子。国家统计局曾经公布过全国新房空置面积的数据，但自2009年伊始，这一数据被“指数”所代替，公众便只能了解空置面积的增减，无从获悉更具体的空置情况。

    最近公布的空置面积数据截至2008年12月。那时，全国商品房空置面积1.64亿平方米，其中，空置商品住宅9069万平方米。随后，空置面积有所减少。从2010年开始，全国商品房空置指数逐月提高。到今年6月末，全国商品房空置指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点。以此推断，目前，全国商品房空置面积并不低，基本上维持在1.6亿平方米以上。2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，空置率接近20%。

    如果以竣工一年以上未销售的商品房作为空置房的依据，那么，1.6亿平方米以上的空置房，主要源自供应结构的问题。即开发商提供的产品与市场需求不能对接。其中包括定价过高、需求错位、房屋质量低、户型结构差等种种因素。

    从房地产开发的角度看，项目后期的产品往往是高端产品，被赋予较大的市场价值。在房地产市场火爆时，多数项目的定位会日益高端化，脱离普通百姓的承受力。2009年，房地产市场异常景气，导致开发商在项目开发时，不断提高档次和客群定位。市场在调控中趋冷后，供求错位问题也就凸显出来，商品房空置现象便日益突出。

    如果将空置概念扩大，将已销售但长期不居住的房屋也纳入空置房的统计，那么，我国房地产市场的空置率无疑将进一步提高。在北京、上海等城市，一个人拥有多套住宅屡见不鲜。其中，相当比例的房产拥有者仅仅出于投机需要，囤积住房，并任其空置，待房价上涨后赚取价差。另外一些改善型房产拥有者住上了新房，但舍不得出租旧房，或者嫌出租麻烦。这两种情形也导致空置率高企。

    还有一个现象值得注意。我国目前正处于人口大迁移过程中，除了农村人口变为城市人口外，城市间的人口流动规模也较大，其中不乏举家迁移的情形。这些迁移的人口在新的居住地居住后，由于逢年过节还要返回故乡，因此原居住地的住房不大可能出售和出租，而又长期无人居住。

    因此，我国住房高空置的问题，有一些是市场的原因，还有一些是我国目前社会变迁中的正常现象。对于供应结构和投机导致的空置问题，政府正在采取措施调控。空置是社会资源的浪费，与目前倡导的低碳经济背道而驰，政府也应该出台针对性的政策，鼓励空置房用于出售或出租。

本站编辑:商海浪子