主持人：谢谢陈院长，对于后50住宅我们也希望养生更多重视，当前面临宏观调控新政，和绿色低碳经济的冲击，房地产在转型过程中获取一个新的着力点和增长点，房地产商会和我们研究院一直研究老年住区，我们希望把资本合理投向，同时把资产发展理念贯彻到具体项目产品当中，同时调整房地产的升级转型，同时也带动养老相关产业的发展，下面我们有请聂梅生会长的主题演讲，后50绿色低碳国际住区投资开发与评估。

　　聂梅生：各位领导、海内外的朋友们，各位嘉宾大家早上好！我非常高兴能应主办单位几个协会邀请来一起开这个会并且做一个演讲，从房地产商会和它相关的一些研究机构来说，对于后50国际社区这样一个课题的研究也是大家开始有半年多，相比于在座的很多先行一步开发企业，可能我们只是把大家经验和国内外经验和自己研究做一个汇总，所以今天会只是一个开始，而不是从现在开始按照什么什么执行，所以我很希望在今天会开过之后能够更加完善，今天涵盖比较大，我们光说建筑设计一部分，投资也是一部分，我们说开发运行，所以今天后50绿色低碳国际住区就是开发评估，最后我们讲资金金融方面运营模式。

　　首先我们说它的开发和评估应该是什么样？现在我们正在处在我们国家宏观调控深入阶段或者落实阶段，胶着阶段博弈阶段等等，无论市场怎么样我们不能怨天尤人，这样对行业没有什么好处，我们多研究一些增加思考找到一些平衡均衡可持续发展模式，这才是我们最应该想的事，今天我们讲老年住区可能关系到民生，关系到社会发展，也关系到经济，所以我想这应该算是一个新的经济增长点，我们要说市场因为商会主要市场角度来说事，我们目标在什么地方？市场目标在哪里应该先解释一下，目标什么地方、市场规模什么样子，规模有多大如何实现我们投入产出最大化，怎么样提高我们效益收益。我们可以看一下美国的情况，因为中国的数字没有分析出来，可以作为借鉴如今美国购买者48岁以上开始买度假住宅，54岁左右开始买旅游区住宅，63岁考虑退休住宅，63岁是美国的这样一个群体当中最高的财产在63岁，我估计我们要做这个分析应该比较低，中国财产最高群体可能不在63岁可能往下低，因为中国富起来人比较年轻，57岁到65岁换套房重点不是这样，75岁以后进入老年养生阶段，这个有利于我们市场分析，我们在座很多开发商做市场分析，我们考虑这个很重要，因为现在关于二套房政策现在国家有非常严格的要求。其实进入50+或者后50这样绝大部分就是二套房，而且没有很多首付很多一次性付款没有什么按揭，这样群体恐怕我们老是纠缠在首付多少第一套、第二套可能要轻松得多，他们需求在什么地方？如果后50就是50岁到60岁中间有工作导向，他并不是开始跟主要工作没关系，他有生活导向，应该说后50需求积极的可持续的成长性的生活工作，那就是还要有作为，不管工作上生活上都还有10年20年作为，这个作为价值远远高过于30岁到50岁，他关注到你这个社区能不能提供第一工作生活导向，第二有新人专注于承诺的内容，你承诺什么东西看看你是不是承诺，你的菜单能不能兑现，第三注意你的生活品质，比如说亚龙湾海棠湾这样生活品质比较高的，他也主意你的设计水平，你说老年区设计非常简单，和一般的高尚小区没有办法比那不用，你的通用设计水平还要高过他们，生活设施情况有的注意看健身，有的专注于技术比如IT各方面这些，所以需求多层次当方面，人到50岁基本上都成功了，不能做满足所有人因为这些人来自各种各样阶层各种各样职业，对于中国后50来说我们考虑谁来买他们从那里来他们想要是什么？他们应该支付什么。

　　我们商会研究院和相关机构做很多需求分析，大概分五个方面，首先刚才老龄委同志各方面都讲这个问题，我想我在重复一下，如果按照国际标准65岁以上人口占总人口7%，或者65岁以上人口占总人口10%就叫老龄社会，中国毫无疑问双超过，我们去年年底老龄人口已经是1.67亿大概相当于美国人口的二分之一，它已经占到我国总人口的12.5%，大大超过10%这个老龄化的标准，所以毫无疑问中国已经进入老龄社会，原来说将要进入很快进入实际上去年年底已经进入，而且每年3%速度增长，这样到2040年我们老龄人口占全国总人口的总数会达到27.88%就相当多，将近30%的老人按照联合国60岁以上的标准。我们看一下我们的趋势，我们2005年中国人口的金字塔，到了2010年50岁一下子加宽很多，也就是50岁以上金字塔变大了，我们看一下到2015年50岁变最宽了，所以上面金字塔开始变扁，不像2005年金字塔比较尖，说明老龄人数占比逐渐加大，另外中国特殊情况，因为多年实行计划生育催生一个421家庭，也就是独生子女成年以后，需要照料四个老人这样催生养老住宅，因为以往居住形势都是内地，一方面要照顾一，同时照顾四，不住在一起怎么能够这样照顾，所以以前居住形势不适合，当年老年人已经退休了，但是退休工资不高，让大家致富的大概是最近15年致富的，养老方式呼之欲出。我们再看一下国内现有养老居住的形势，这个是从健康开始年龄比较轻，然后到机构养老，机构养老主要是政府介入，社区养老适合于老年综合服务等等，居家养老主要是老年社区老年公寓等等。我们看一下三种形势老年人怎么样，中国投票往往是角投票的，我们以角投票方式看看什么情况？我们可以看到国外的发展先是医院养老，然后变成养老社区最后变成社区家庭这是国外的居住模式转变。中国84.5%红区老人希望居家养老，只有15%希望进入机构，我们居家养老主要成为老年人主要养老方式，他需要一个家需要一个社区，这就是我们为什么萌生国际社区这样情况。

　　现在情况国际上老人养老一般4%到6%，我国目前只有1%这个情况，我们现在分析一下市场的情况，看我们存在的问题是什么？一个开发档次低配套服务低产业规模小没有形成产业链缺乏全过程的经验，缺乏精细的市场定位，我们大家开这个会解决一个问题就好对老年社会的细分不够，国家的政策处于初级阶段，另外产业标准尚弱，我们想推动比较弱红的部分，政府支持和我们一些指导标准。

　　是不是中国完全没有养老地产的激励政策呢？不是，他会逐渐出台而且各方面努力会促进他，首先十六届三中全会有关代表体到老年养老中央对这个问题非常重视，另外民政部门地方部门各方面关心老年生活因为这是社会问题民生问题，如果到2040年占比30%形成很大的人生问题，因为占比30%远远超过我们现在考虑廉租房这个人群，廉租房这个人群我们算来算去只占城镇人口5%，老年人大大超过这个住房这样群体而且越来越多所以成为中国民生问题社会问题，所以鼓励开发商养老住宅开发各个地方已经开始，河南地方政府已经采用养老服务机构他的建设用地划拨多项税费减免贷款条件放宽银行的优惠利率，这样政策鼓励开发商开发老年住宅，各我们商会根据优惠政策跟各方面对接，鄂尔多斯这样老年住宅鑫海他们得到了地方政府的支持，而且土地方面税收方面都有，而且有租有售，所以我想知道努力地方政府民政部门会支持的，我们看一下如果这种情况我们后50分成哪些类型？分成类型我们看一下办公厅所法现行养老政策，发了是一个导向，但是并不是未来十年二十年不变，现在是说家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充是这样一个政策。也就是9073，90%老年通过社会化协助进行家庭养老，7%通过社区照顾进行养老，3%入住养老机构。会不会经过各方面努力老人选择中段，上面下面减少呢？我想有可能，因为90%通过家庭养老有不现实性，这是我们一个老龄化过程，这个黑箭头表示步入和即将步入， 婴儿出生率最高大概50年60年，二战以后一个婴儿潮，然后到65年70年又是中国最大的婴儿潮，然后这里开始执行因为太高了，就执行独生子女政策，一下出生就下降，到这里出现一个小婴儿潮就是80后，这两个波的孩子他们长大要组织家庭，50年以后出生的这个第一代婴儿潮这些步入即将步入老年，这块出生孩子正好又出来了，所以这两边形成了供养关系，所以变成我们50后和80后必须携手，甚至于现在还不是4、2、1因为4上面可能还有老人，所以现在形成社会非常复杂现象，往这边走势还有那边结点形成了421他们携手，这些人共同促进购房需求，因为老折腾不清，为什么二套房买那么多，为什么政府出那么多政策，结果大家看到统计局数据，六月份中国住房销售量达到九千万平方米，其实卖很多达到最高值，我觉得从我们数据分析当中，我们忽略了这一块两代居的动力，就是时代背景催生迁居养老，因为只有一个孩子，他考北京大学结果家里到北京买房子，如果大学毕业北京就职导致父亲北京买房，那么就形成第二、第三套房，像这样一种是不是刚性的，应该说是刚性需求，还有一些地方在国外的，这样层次我们看到，我们看到比例就是66%被访者和父母异地居住，父母异地居住要不然回老家上父母买一套房要不然父母到他这里来，所以这是中国社会背景造成两代在这个时间点不得不买房子，所以形成两代家庭居住联盟，也就是说50后或者后50和80年代出生的两代人互相支持共同买房，中国居住跟中国观念有关系，他是独生子女要关心儿子生子，要关心孙子增长，这样情况不希望在一个但愿里面，所以形成比邻式的这样居住模式形成，形成父母居住的关系，住近比邻而居愿望占到83%，所以形成我们刚才说市场在哪里是什么模式？谁在出钱什么样的房我们得到什么样收益可能说到这样因素我们才能使他们节约居住成本节约时间开发效率同时使我们开发目标比较明确。

　　这样看我们当时两种居住类型可以两个方面来分一个地段来分可以城区型、景区型、气候区域型，三亚南北差距产生候鸟式的，也有专门老年群体有些是混合型，也就是各个年龄群体混合社区，由一个潜入性把普通社区当中配套嵌入多种老年社区，老年公寓老年户型，建造可以这样分，然后地区地段可以再分，开发商关注什么？我们做市场分析，如果横轴是我们经营难度最难在这里，最容易在这，我们所谓经营难度所谓上就是投资回报，如果非常非常低，那就经营的比较难，如果投钱回不来就在坐标左边考虑，如果投钱能够比较好回报就往右走，所以我们可以看到我们划红圈是适合于市场发展，我们投资以后得到了一些比较容易得到回报就是在这个区域，或者我们收益比较高，还有一个我们护理程度又不要太难，不需要我们建很多很多医院中心，所以我们相当于在这个区里面，养老服务中心养老公寓养老住区两代居这些适合市场开发的，而一些老年病医院临终关怀老年医院脱老所这些可能不在我们分析范围之内。

　　建设方向应该实现多元化现代混合居住功能，应该有设备完全应急的，这个下面还要讲，应该有运动功能、学习功能、老有所为等等这样一些满足自我价值，我们是以后50需求为核心打造功能体系完善，可以享受养生交流社会活动美好空间这样一个建设方案，我们想这样几个类型，大家其实可以综合，或者是强调，一个是50+型，他的特点能够满足居家需要，因为50人以后不愿意原有机构做了，自己搞一个中心所以他有办公需要有居家需要，这样一些人后50当中人群是属于知识界的，属于教育水准很高，甚至留学回来继续创业，50到70有很大的包袱必须满足工作办公需求，第二我就是想很好的健康抗衰老过程，他配制就是运动保健健身齐全，我喜欢旅游喜欢东南西北的走，户型大小不能太大，还有一个物业需求，还有护理型他不方便就是医疗保障要完善，还有一个混合型兼顾50+这个特点都有，但是你定位你要考虑住在你这个社区是哪种类型。商业模式一个就是两代居，由子女申请贷款，就是刚刚白领工作五年十年需要父母跟他一起买房子，给他负首付然后他可以照顾父母，这个需要买作为商品房这样卖，第二房屋置换，这个也是买卖城居住房本价值置换郊区养老住房，或者城区住房把子女去住这样方便小孩就学，然后有子女提供养老住房。第三，就是以房养老解决养老资金来源，利用房屋银行的房屋租金抵押来抵扣养老组织费用，最近很多养老住区用这种方式，或者倒按揭抵押按揭搞过来，把现在老人房产抵押养老保险获取养老费用，获取在养老住宅里面月租，然后只到故去以后产权转让，你可以考虑出售，另外一种可以考虑置换，出租自己持有物业大概有这样开发模式可能还有更多。

　　下面我们讲一下技术层面评价体系，评价体系我们很想这次更完善，能够给大家更好更直接的指导，虽然是商会和研究院花很大精力，但是我觉得不够，所以不如把框架提出来，然后吸收今天国内外演讲嘉宾内容以后我们回去之后再勾划，这个包括住区环境规划、建筑设计、室内设计、设备设施、环境性能评估方法几大体系。

　　第一住区环境规划，因为养老住宅跟其他步态一样，有些更多的要求，环境质量便捷的交通，远离噪音体育设施、救济设施还有老年人日常生活半径大概450米彻底无障碍化日照深环境、还有邻里关系交流等等，那么这里的配值很重要，基本上是一个菜单，你们要找出国际养老住宅的一百例全世界分析一下，看一下美国最细，基本上列一大堆，就是一下知道提供一些什么，而且这个菜单全美基本上一样菜单，设施配备一定要做起来，如果没有说明你不合格。

　　第二方面是建筑设计。建筑设计方面也有很强东西，比如说外观视觉感富有想象力心情愉快，丰富的趣味性，还有窗台比较低窗户要大易开启有大太阳通风好厨房等等无障碍设计，这样我们做一些坡道的无障碍设计，电梯和楼梯之间设计也和完全不一样应该有休息椅、方便出口轮椅空间，老年人住宅走廊比较大，轮椅占的比例比较大，院落的设计当中有些对讲，有些车库、扶手、台阶等等防滑都是我们比较，这了是两代居子女套型，还有岛外老年住宅，还有别墅型的老年住宅，当你老年人能够自理自己单着，年纪再大就需要公共走廊，这个户型把中间拆掉可以变成走廊互变，这样一些都是不同建筑设计。

　　室内设计当然更重要了，室内设计它应该是简明要告诉它的平面图出口自己所在位置减少死角防滑还有台面角度还有坐便器的高度紧急按纽和门宽度等等都有区别，比如说这里要求坐在厅能够看到厨房，如果两个人看到另外一个人在什么地方，鞋柜里面拿出来等等卫生间设计都要有扶手防滑，厨房设计便于取物，门厅的设计这样不一样，比如说冷暖空调位置不要直接吹到头，窗户开启防滑插座等等不一样的。

　　再一个就是室内室外的设施，交往健身室内的设计光线柔和，房间照度比同类房间两倍以上，我们做的不仅完善，但是我觉得推出这样一个框架，跟大家说充分智能化比如说闭路电视呼叫应急等等都要考虑。

　　因为我跟大家一起做PPT或者做手册的时候，我们在美国网站搜很多，比如说举一个例子，美国的这个里面就是打钩，我们再看别的可能还比它多，人家买房子就知道了，比如说除雪靠近南方可能没有这一项，美国一定有这一项，这样等等都会告诉你，我觉得我们有菜单式你可以空但是你不能缺这样大家考量。

　　第五，环境功能我们今天说的绿色低碳景区，商会做十年绿色景区又做一年半低碳，这两个在国内推比较成功，开发商非常相应，也得到联合国的认可，我们推出老年住区一定把绿色低碳嵌入进去，关于能源系统水环境这样。

　　第六项服务与管理。老年人的住区服务大概有30多项这是服务，然后说管理，管理当中包括人员培训等等都是属于管理内容，当然社区定位还要更加丰富所以包括服务与管理，服务包括设施包括活动，管理就包括这样一些管理，最后我们把因为这个是框架，我们讲框架当中提出来题目，本来我们这次形成指导手册，经过今天峰会以后我们进入指导手册，我们进入一个后50国际社区的工程我们争取各方面政策支持，就会有一个评分，评分就会设立一星二星三星这样评分，不是一星好三星不好是针对群体不同，我们充分考虑定量定型结合指标，包括环境规划建筑设计室内环境设备等等节能和服务管理各项加起来评分形成一个评分方法最后很快交给大家。

　　最后花一点时间讲一下，前面说了开发模式评估的内容最后怎么投资，怎么样一个资本运作才是合理的？我们想通过这样一个会建立起国内外国际的一个投资与开发的平台，我们想推出一个平台，这个平台包括五个方面首先我们说一下背景，背景发达国家还有我国实际他面向后50人群，发起单位主要哪些，支持单位联合国人居署我们支持单位，我们技术支持关于标准评估体系评估框架指导首次，由于我们不动产研究院来做，还有我们房地产设计联盟，我仔细看一下他们出的册子，去年2009年2010年我们设计主题单位做很多很多精彩作品，他们一定会和国外设计单位一起打造我们中国一个规划设计，给他们提供技术支持，还有全美房屋建造商协会50+住房委员会和他们取得联系，本来这次特别想来，可是因为时间太短了，我们下次再请他们来，还有我们住宅协会都是属于技术支持单位，品牌支持北京精瑞住房基金会作为支持单位，因为这个基金会是公益性的基金会，它发奖项不收钱还要给获奖单位钱，这些钱来源主要是赞助，包括潘石屹、张总都给我们公益基金会捐款，这样我们进行品牌建设，推广单位我们想通过今天这个会，成立一个中国后50绿色低碳开发设计中心，我们凝聚我们开发商我们设计单位，我们中外的有关的人士和我们商会的研究力量成立一个设计中心，这个挂靠到我们商会里面推动工作，这样就是刚才讲发起单位，我们靠什么推动，我们国际绿色社区，上面最重要就是政策支持，我们争取养老产业优惠的税收政策，然后还有资金支持，我们房地产商会现在有几支私募股权房地产投资基金，这块银监会他们可能对私募股权更多放开，这样我们这块更多利用社会型公益性甚至民生这部分去支持，然后品牌支持我们有联合国人居企业奖，还有美国老年住宅协会等这样一些品牌支持，我们刚才讲的手册评估等等这样，这样形成我们整个品牌体系，来支持我们后50。

　　我们核心竞争力在哪？现在全国各地都在做，开发商萌生很快30%进入这个，我们未来房地产动力会不会30%当中呢？因为他们基本上不缺钱而且目前二套房等等，现在考虑新的竞争准备，我们标准就是行业标准示范工程，一个行业整合刚才我讲几个框，我们可以把这些整合起来，我们可以和金融投资联手，我们几个基金2009年包括2010都很活跃，大概投向我们各个房地产开发企业超过100亿，我们把100亿今年继续投向老年地产也很好，我们有一定金融手段而且有一定的市场优惠，房地产商会在全国有五千多家企业，而且很多大型企业在我们这里，我们油市场优势同时有国际资源，就像今天美国驻华大使馆商务处派人来参加我们会，所以我们有国际资源合作优势，最后花一分钟讲一下商业模式，大家比较关心什么样商业模式，我们首先在内或者国内外想要进军后50开发企业我们给他们提供从土地开始，土地这一块我们可以出面跟地方政府说，找地方政府的社会民政部门社会养老基金部门从土地开始到项目融资到开发建设到后期经营管理等一系列全程顾问服务最开始来参与，而且我们有这样案例地方政府愿意做这一块，全流程的服务体系这是一个定位，业务系统可以提供资源整合的顾问，土地资金这是资源整合，开展提供协助开发企业进行土地融资和股权融资，土地融资股权融资可以并轨，然后整合咨询设计营运全过程服务，第三我们关键资源能力寨什么地方？一个创新的产品，我们今天开这个会可能以后还会更加创新的产品，产品设计给我们设计力量应该凝聚国内外最好设计力量，然后资源整合包括我们刚刚讲的管理服务康复旅游休闲等等，然后行业的资源支持有国内外协会支持，这样我们可以有比较低服务成本，来创造更好服务价值，所以我想今天这个会是一个开始，很高兴大家来参会，更期望于我们后面国内外演讲嘉宾给我们提供跟多歧视更多借鉴，最后我们会在品牌建设土地创新联合开发共建平台这几方面跟大家合作。

　　美国案例有独立室护理室中国老年住宅区陪护等等很多种模式，开发模式有盈利点有出租、出售的，美国案例可以注意下面的美国月大概1300块钱的租金，有一些是要卖，也有两千多的，也有像我们公寓式的，也有这样一些正在出租的案例，当时搜了一百个全世界的案例，也可以参加我们8月25号在美国洛杉矶的他们市长邀请我们一个会，欢迎大家参加。欧洲案例和美国有不同，大家可以翻一下瑞典、德国、奥地利、日本，日本做的非常有特点，两代居怎么做，然后老年社区设计的细节，老年进去之前自己先进去，中国案例上海亲和源，中国在上海非常成功的就是俱乐部，威海的颐和园 (论坛 新闻)每套33万出售，鄂尔多斯鑫海有一块出租也有公寓还有别墅型的，也得到当地民政部门支持，有出租出售，因为时间关系就说到这里。谢谢大家！