2010博鳌房地产论坛于8月11-14日在海南博鳌盛大开幕。以下是前瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平演讲实录。

　　蔡洪平：谢谢主持人，我的题目跟大家不一样，是从全球资本市场怎么来看待中国的房地产业的发展。

现在的事情越来越让人费解，我刚从美国回来，跟很多人做了谈话。现在美国市场也没有方向，昨天晚上美国市场跌了265点，我开始认为奥巴马政府会非常有效的把经济从低谷往回拉，取回好的业绩。可是现在美联储的表态和失业率持续上升，使得奥巴马政府没有办法找到一个出路，所以未来市场还是非常波动。当代来说，美国市场还是全球火车头之一，所以就有了第二个问题，会场以外的280公里有美国的航空母舰、美国舰队在和越南搞演习。我曾经参加过1974年的西沙海战。那六个岛是当时抢下来的。这是第二个看不懂的事情。第三个，现在全球灾难越来越多。我过往走了一周，到处都有灾难。一切情况都很奇怪。这是我看不懂的地方，我希望大家思考。

　　我现在说的是全球资本市场看房地产这块，总体来说，目前全球投资者对中国房地产业还是情有独钟。从今年上半年开始，宏观调控以来，资本市场连续出现三次对房地产估值大型的波动，每次升幅都在20%-30%左右，从目前亚洲区资本市场里面，中国房地产板块最活跃，今年对冲基金赚的钱也是最多的。相对来说，制造业没有人看，全球过剩。除了高科技。可是我在美国碰到巴菲特一个搭档，他认为高科技很快会被淘汰，周期太快。以前4年一个周期，现在是4个月一个周期。金融板块也没法看。因为人们担心的是中国刺激经济计划在过往两年使得好端端的金融业将面临一个买单的结局。金融业板块估值往下降。金融风暴后，人们带来了很多担心。中国银行业也在处理，不断提高拨备率也好或者限制银信合作也好，要求补充资本充足率也好，巴塞尔协议12月份生效。所以银行面临很大不确定性。所以投资者看来，房地产业还是非常受关注的一个行业。在中国房地产有三个类型，第一类，头等舱的。以国企背景的大的房地产公司，他们估值都要在15-19倍甚至20多倍。

　　这非常高，这比美国房地产高一倍。第二，非国企背景，但是又非常强的发展力，同时过往业绩不错的。我们叫蓝筹房地产公司。像世贸、富力、雅居乐、绿城、龙湖等等。他们市盈率10-12倍之间。第三类，低的只有4、5倍，高的有8、9倍，第三类是地区性的多一些，管理层单一，模式成有，使得估值低一定。但是这三类公司在香港的上市整个的表现和交易量非常大。每次中国政府关于宏观政策有些松动的迹象出现，比如说不在调控第三套房贷政策，稍微一点迹象，就会使香港房地产交易量非常活跃。今年房地产股票是亚洲甚至包括A股市场最最活跃的板块之一。虽然没有大规模的融资。去年9月份我做了好几个房地产项目。今年就不见得有这么多公司上市。

　　现在投资者注重什么？第一，可持续的增长在什么地方。

　　投资者需要看。特别是对准备上市的公司比较挑剔。你简单的发展，我们物业、住宅发展，你到底2000万平方米土地储备，你发展到一定时候，假定80亿之后，你要多少土地储备。当时杨国强碧桂园是我做的，潘石屹的那个也是做的上市。人们关注你怎么样保证持续发展。第二，投资者更加看重的是新的发展模型。今天上午陈启宗也说到现在投资者蛮关注房地产发展新模型是什么。这个新有很多方面，宏观调控下，发展策略是新的。客户群发展是新的。只要你说出一个新意，投资者很喜欢。比如一二级联动模型。还有刚才张宝全说到的休闲度假模型。这个投资者非常有兴趣。但是也要非常关心你的持续发展在什么地方。这里面很重要很重要的是全国品牌。在目前我说到的房地产估值差一倍的差别里面很大一块就是是不是全国品牌发展。第三，企业家和企业的可信度。这是一些公司上市特别留意的。可信度本没有一个基本定义和标准，是印象考虑的。这个，投资银行和会计师、律师没有办法给你评估。你说到的盈利目标是不是说到做到。你说到的发展策略是不是实现了。中间发生变故的时候，跟投资者有没有沟通。在香港，比如对许荣茂先生。像绿城、龙湖，很多老总在海外有很高的威信。评级很高。这里很重要看企业家和企业的可信度。千万不要上市当年把盈利弄得太高，世界上没有傻瓜蛋，人们为了财富去发展事业，永远赚不到钱。王传福现在还坐经济舱。比亚迪马上上A了。他至今不知道什么叫PE，可是他事业非常执着，我认为上市是为了发展，而不是为了赚钱。所以每年要稳步增长，不要为了上市一下子弄个几十亿，到接下来没有增长甚至还下降。这不是拍卖，没有意义的。投资者希望买你的未来。给投资者传递的信心以及言谈举止过程中，跟投资者谈的东西都摸得着，而且要有非常高的可信度。说到10分，做到12分，投资者对你有很高的评价。去年做龙湖的是14倍，为什么同时有的公司上市只有7倍甚至6倍还卖不出去。我可以告诉大家，现在投资者非常挑剔，他们几乎是买贵的不买便宜的。龙湖去年14倍，照样发展的很好。因为你有信心告诉他我为什么有这样的价格。有的公司不行，8倍不行，发7.5倍，投资者马上撤单。

　　这就像我们买LV包一样，为什么它的包1万多，有的才几百元。我希望在未来发展过程中，投资者偏好和房地产发展策略可能要联合起来思考。有一个杭州房地产商把物业都考虑进去，人们只考虑住，而没有考虑住进去一切配套服务，包括蔬菜服务、旅游、医疗、环保，他们都能做到。我认为这是非常有意思的概念。投资者也非常看好这样一个商业模型。对有些小的房地产公司，我并不建议他们急着去上市。现在真正成交量大的也就不超过20家，前面30、40家没有交易量，再融资也很困难。这种公司通常特点，纯粹是一个地区性。第二，没有长期发展计划、发展模型。也没有振奋人心的计划。这些房地产公司是机会性、阶段性，这些公司不要上市，因为上市不容易做。投资者太挑剔了。这种公司倒不如引进私募基金投资比较好或者别的方法，不一定要上市。当然了，上市的成本是高一点，但是融资也方便。

　　这里顺便说一下A股上市的问题，已经上了市就非常好，可是没有上市的就很困难。我知道有一家H股公司报了A股上市，一年半还没有批。中国市场是审批决定制，这就要受到宏观调控很多影响。他们不是不批，把你的文件、申请报告丢到国土资源部，一放就是半年，你没法找任何人，你还没法退不出来。这个生不如死。世界上两大行业最需要资本，一个是金融业，一个是房地产业，希望把房地产业作为金融资产看待。如果一个类金融资产，没有持续融资功能，发展受到很大限制。我在A股是涉及，海外市场也参与管理，我认为小型公司持续融资困难的，不要为了简单的圈钱去上市，而是为了更好发展而上市。

　　总之，中国房地产业还会以不可阻挠的历史的发展生命力往前蓬勃发展，我相信在未来的若干年里，中国房地产还将是中国经济发展主要推动力，我相信它会越来越健康，越来越走向市场化，也会继续看到中国更多的持续发展、有崭新发展模型、同时在资本市场赢得投资者欢迎的可信度高企业家不断壮大、壮大。谢谢大家！

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