8月9日晚间，三大A股房地产巨头万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）和金地集团（600383.SH）相继发布了2010年中期业绩报告，加之此前已经公布中报的招商地产（000024.SZ），“招保万金”的中报已经齐齐亮相。

　　在房地产调控政策背景下，以“招保万金”为首的房地产公司靓丽的中报似乎依然在讲述一个“春天的故事”。

　　“周转派”领先“产品派”

　　从2010年中报来看，“招保万金”已经开始分裂为两个阵营。万科和保利地产更加追求快速的周转率和销售资金的回笼，而招商地产和金地集团则在产品打造上更加精细，定位以中高端住宅为主。

　　国金证券分析师曹旭特认为，在房贷和货币政策存在变局的影响下，企业推盘程度和销售策略的不同可能会带来差异化的销售表现，“目前我们建议客户重点关注追求周转率、可售资源丰富并且估值也更具有吸引力的万科和保利地产。”

　　与曹旭特一样，另外几位分析师也倾向于将“招保万金”区别对待，并且认为“产品派”金地集团与招商地产的表现较“周转派”万科与保利地产略有逊色。

　　逊色之处主要体现在后劲上。2010年中报体现的仅仅是2009年甚至2008年项目的结算状况，真正看房地产调控期间谁的表现更好，则要看今明两年的业绩。

　　从“招保万金”所披露的上半年合同销售额情况来看，追求周转率的一方优势尽显，万科和保利地产上半年的合同销售额分别达到367.7亿元和217.6亿元，而金地集团和招商地产上半年的合同销售额却仅有53.8亿元和42.3亿元。

　　金地集团和招商地产曾表示，由于去年销售过于旺盛，导致今年上半年可售资源不足。但实际情况远不止这些，一方面，两家公司的产品定位于中高端，受到调控政策的影响更为明显，而且两家公司高企的拿地成本也难以给降价预留空间；另一方面，比之“周转派”万科和保利地产将扩张触角伸向二三线城市，金地集团和招商地产的很多项目则集中于珠三角、长三角这些受调控影响明显的地区。

　　未结算收入方面，“周转派”后劲十足。万科披露，公司预收账款为454亿元，手头还有573亿元的合同销售额未参与结算。保利地产预售账款为387亿元，其中176亿元的合同销售额将在下半年结算。与“周转派”相比，金地集团的预收账款为105亿元，招商地产则只有83亿元。

　　财务数据隐现恶化

　　靓丽的2010年中报业绩并不能抹去前景的阴霾，在A股上市地产公司中，尽管中报“满园春色”，但未来却暗藏玄机，尤其是7月份的销售数据。A股上市地产公司中，几乎只有万科还能保持强势，保利地产仅仅是小幅增长，而金地集团甚至同比环比都出现了下滑。

　　“万科优异的业绩并非行业缩影，由于供应节奏、楼盘区域布局、产品结构、价格策略等原因，大部分房地产公司并没有获得万科这样的好业绩。”国泰君安房地产分析师孙建平表示。

　　事实上，房企2010年的中报乃至年报仍在吃2009年的老本，而2011年的中报和年报才会显露出调控下的危机四伏，更能显现出竞争力的优劣。记者观察发现，进入7月份之后，除了万科以及保利地产“抢字当头”的抢销售、抢布局以及抢资金使得其销售数据仍颇为靓丽之外，其他房企7月份的表现较中报表现则明显逊色。

　　“光是‘招保万金’就有2900亿元的存货压顶，如果未来房地产市场仍受调控政策影响的话，存货去化率将大大降低。也许，2010年或2011年年报将成为房地产企业业绩的‘滑铁卢’。”有分析师表示。

　　2009年火爆的销售让大多数房企提高了今年的开复工计划，随之而来的是现金流的变化。“招保万金”4家公司的经营活动现金流无一例外地大幅减少，增长幅度分别为-528.17%、-163.53%、-196.87%和-271.62%。

　　尽管保利地产董秘岳勇认为在当前形势下负现金流状态比正现金流状态更加健康和正常，但一个重要的前提不容忽视，股权融资短期内并不存在开闸的可能性。

　　再融资的禁锢，连A股房地产巨头“招保万金”也无法逃避。纷纷提出巨额增发再融资的4家公司中，招商地产已经带头撤销了定向增发方案。

　　除保利地产外，另3家公司的筹资活动现金流净额不仅由负转正，而且增幅极大，保利地产的筹资活动现金流净额也增长了41倍。该数据的暴增，显示了4家公司在股权融资基本无望的状况下，加大了银行贷款、信托、基金等融资渠道的力度。这些有息负债的大量增加提高了其净负债率，在未来一年房地产市场走势尚不明朗的情况下，净负债率的高企想必不能令4家公司高枕无忧。

　　此外，衡量上市公司静态财务风险的静态风险头寸方面，4家公司的数据比起2009年年报和2010年一季报时都有所恶化。不过，随着下半年销售力度的加强，这种风险也仅仅是理论上的存在，现实中不太可能演化为财务危机。

　　面对行业短周期波动特点和持续的调控政策，尤其是政府对闲置土地的严厉清查，下半年众多房企必须面对降价潮以及其他突发事件带来的存货跌价损失和资金方面的掣肘