18.998亿元，远洋地产一举斩获上海罗店两幅低密度住宅地块，以地王姿态高调进军上海。这为偏隅北京市场多年，一心想跻身全国性房企行列的远洋地产洗刷了此前在上海拿不到土地的尴尬。

　　在远洋地产第三轮5年战略元年，在上海拿地无疑增添了一个重要的布局筹码。但创下一个又一个地王的疯狂之后，远洋不得不通过大借外债来缓解资金压力。

　　不惜代价上海拍地

　　今年8月4日，在现场无人竞价的情况下，前后历时十余分钟，远洋地产旗下子公司北京远乾置业有限公司一举获得上述两幅地块，总价为18.998亿元，楼板价均达到2万余元/平方米，刷新该区域单价“地王”。

　　公开资料显示，上海罗店新镇板块F1-4地块和F1-6地块，容积率0.6，前临美兰湖，背靠高尔夫球场。这两幅地块所处的罗店北欧新镇是上海重点建设的“三城七镇”项目之一，所属区域基础设施建设完备，交通趋向完善。截至开标前一晚，两幅地块分别有5家房企参加现场竞价，均经过三轮报价，溢价30%。

　　2010年是远洋地产第三步战略布局的元年。按照规划，经过第二梯队的定位，通过三到五年的努力，远洋地产将从区域领先，成长为全国性具有综合实力、位居前列的房地产企业。同时，从一个以开发业务为主项的企业，变为开发业务和物业持有经营以及房地产经营并重的企业。

　　远洋地产行政总裁李明此前接受媒体采访时就坦言，进军上海市场一直是公司的重要目标。“2007年上市后公司就准备进入，然而2008年赶上金融危机没有行动。之前公司以环渤海地区为主，这次希望把布局调整得更合理，上海这个城市比较重要，毕竟是中国第一个经济重镇。”

　　事实上，2009年底，远洋地产上海分公司成立之后，就开始在上海积极寻找项目，频频在土地招拍挂市场露面，但却一直没有收获。据悉，远洋地产董秘李振宇今年已前往上海分公司任总经理。

　　今年3月，远洋地产宣布与香港太古地产签署框架协议，结合太古地产优质项目开发及管理经验，以及远洋地产在内地进行收购和地产发展的实力，共同开发及收购内地房地产投资项目。

　　当时就有业内人士猜测，双方在商业地产上的合作很有可能采取两种合作模式，一是成立合资公司共同取得商业地块。二是由远洋地产开发建设，由太古地产进行管理，这一模式即将在远洋地产北京将台项目上实现。而太古在上海市中心南京西路商圈核心地段有一个大型综合性项目大中里，总投资将超过100亿，业界认为不排除远洋地产曲线入沪的可能。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，上海市区很多优质土地通过招拍挂已经拿不到了，远洋地产刚进入上海，未来如果想进中心区域的话，可能会选择收购的方式。

　　但一位知情人士向时代周报透露，目前大中里项目内部出了点问题，项目进展缓慢，远洋地产短期内参与其中的可能性不大。

　　面粉贵过面包

　　“远洋拍下的罗店地块，面粉已经贵于面包。目前罗店区域联排别墅不过2.5-3万元/平方米，公寓房价1.7-1.8万元/平方米。远洋地块容积率0.6，上海近几年这么低的容积率很少有，但容积率低不能掩盖价格高的事实。”陆骑麟告诉时代周报记者，“唯一可以解释的是远洋地产看好后市，对楼市判断可能会有风向标作用。”

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，从全国布局发展方向看，上海是一些品牌企业必须进入的。此前，龙湖地产、星河湾 (论坛 新闻)等纷纷进入上海，都是考虑全国布局的需要。如果北京、上海没有项目，很难说自己是个全国性企业。“落点核心城市品牌形象容易建设，如果选择农村包围城市，认可度不会高。落脚上海，可以站稳长三角，远洋地产后面会有其他动作。”

　　“按周边卖价看，容积率低，即使产品定位高些，但上升空间有限，只能赚一个合理的价格。因此，远洋地产选罗店作为形象工程只能说还可以，但也赚不了多少钱。富力进入上海两次都不成功，定位尽量想往高端走，但选点有问题，影响面有限。因此，远洋地产有可能走富力的老路。”宋会雍毫不客气地说。

　　大举借债扩张

　　在上一轮布局中，远洋地产以环渤海为主，同时进入了杭州、黄山及珠三角的中山等地。除了上海以外，长三角布局中最成功的当属杭州。2007年10月，远洋地产携北京一家企业，经过53轮竞价力战九龙仓，以22.26亿元联合竞得“杭一棉A、B地块”。随后，远洋又斥资43亿元拿下了杭州大运河商务区地块。杭州大运河商务区地块率先推出的远洋公馆 (论坛 新闻)，凭借地段及规模，开盘均价高达33000元/平方米，其销售率一度位居杭州之首，带动桥西一带房价上涨数千元。但据远洋地产官方网站显示，目前，杭一棉项目仍在规划中。

　　对于李明来说，今年的重中之重就是拓展新区域，“要从传统的以环渤海地区迅速向长三角、西南、华南甚至是一些新的有市场前景的区域进行拓展。”

　　今年6月，瑞信在上海举行的投资会议上，远洋高层透露，估计今年总现金流约280亿元，当中80亿元支付建筑费用，160亿元支付地价，而40亿用于支付税项等用途，全年合同销售资金回笼大约180亿元。

　　而远洋地产2009年财报显示，截止到去年底，远洋地产销售额主要贡献仍是来自北京、天津、大连、沈阳等地。其中，北京区域营业额达到53.68亿元，约占集团营业额61%，比2008年跌了近两成，这是因为北京以外地区的交付面积在增加，而北京地区的销售均价也从2008年的1.2万元/平方米下降到2009年的9962元/平方米。随着北京市场竞争日趋激烈，远洋地产必须加大扩张的步伐。

　　去年6月，远洋地产发行了6年期公司债，融资26亿；9月，又以高于伦敦同业拆借率2.1个百分点的年利率获得7亿美元的三年期长期贷款；今年3月，远洋地产联合太古，获得了25亿元的15年期银团贷款；7月，远洋地产完成9亿美元可换股证券的发行，计划利用集资所得为新的和现有项目提供资金，包括建设成本及土地成本，另外还将为一般公司用途提供资金。

　　从2007年杭州地王，一直到今年北京的大望京地王和上海的罗店地王，折射出远洋地产近几年来高价拿地的现实。虽然李明成功的资本运作战略为远洋地产赢得了大量的现金流，但激进的举债拿地也让远洋面临着长期隐忧。

　　北京，远洋地产通州项目。

　　去央企化隐忧

　　美银美林的研究报告称，远洋9亿美元可转债包含15%的转换溢价及8%的优惠，证明公司面临资金面的考验。摩根士丹利认为发债会摊薄资产净值及每股盈利，并担忧远洋地产未来会再有摊薄股权的行动，将评级由增持降至持股观望。

　　大福证券分析员侯凌中指出，截至4月底，估计远洋地产的负债达160亿元，经过9亿美元集资行动后，净负债比率已由65%下降至30%，但其盈利仍倚重北京的住宅市场，政府实施的紧缩措施将对远洋地产日后的物业销售构成压力。

　　“远洋初期并不是这样拿地的，最近一两年拿高价地，可能与企业内部战略有关，有全国布局和品牌提升的需要。” 宋会雍向时代周报记者表示，“如果仅仅在城市边缘拿地，品牌形象也一直会处于边缘化。远洋北京拿地也是慢慢从外围转到中心区。同时，拿地王带来的关注度是最快的，但必然吃掉一部分资金，从目前节奏看，如果继续保持惯性扩张，资金后期可能会有一些问题，后续拿地应该会做出调整。”

　　今年8月16日，中远国际发布公告，将寻求股东大会授权在12个月内陆续出售其拥有的远洋地产全部股份，全面清退非核心业务。目前，中远国际拥有9.5亿股远洋地产股份，相当于远洋地产总股本的16.85%。此前，远洋地产的大股东中国人寿表示不会接盘。

　　业内认为后续的机构投资者接盘会带来不确定因素。宋会雍称，“之前中远与远洋地产毕竟属于利益联合体，在远洋的开发过程中，会有资源上的支持和辅助。所以在分析实力的时候往往要看背景。央企中远如果退出，对于远洋在行业内的高度可能会有所削弱，远洋雄厚的资金实力今后也可能会减弱。”

　　向商业物业寻利

　　今年7月7日，远洋地产公告称，将以总代价4.74亿港元，向奇盛集团3名控股股东收购69.02%股份，相当于每股1.542港元。待完成后，远洋地产再按相同价格向其余股东提出无条件强制性现金收购，涉资2.13亿港元。

　　根据收购协议，交易完成后，远洋地产将保留奇盛集团的物业投资及证券业务，将其打造成另一个独立的物业开发平台，并更名为盛洋地产投资。

　　奇盛集团2009年年报显示，其总资产规模约为9.13亿港元，其中投资物业资产规模约4亿港元。

　　李明向外界表示，收购奇盛集团可以拓展公司的业务结构，并不排除未来会通过这个独立的上市平台去尝试一些新的业务。

　　中银国际研究员田世欣指出，此次收购有些非同寻常。远洋地产作为经验丰富的住宅开发商，并不像是需要用奇盛集团作为平台来吸引合作伙伴共同开发未来项目，同时，远洋地产已经有很好的融资记录，并不需要用奇盛集团这样的小公司来进行融资。

　　目前，远洋地产的住宅和商业地产的开发比例约为9：1，但按照第三步战略规划，远洋地产希望两者比例达到8.5：1.5。李明曾透露，目前远洋地产自持的商业地产约为30万平方米，但未来3年，将要竣工的经营性物业面积将达到100万平方米左右，而且全部自持。

　　陈晟表示，严厉的宏观调控之下，纯住宅开发商的转型已是大势所趋。不排除远洋未来通过太古、奇盛向商业物业领域扩张。在城市化进程中，商业地产高端项目机会也不是特别多，持有物业可以获得稳定的现金流，随着土地资源的减少，单一的开发模式将难以保证企业形成长期稳定的收益。

　　据时代周报记者了解，2007年上半年，远洋地产就已成立商业地产部，整合旗下的商业地产资源。

　　“全球金融危机的洗礼，让公司充分认识到商业地产提供稳定现金收入的重要性。如远洋大厦项目签订的固定合约中，3年期的合同占60%，这样固定的租金收入意味着公司抗风险性增强，因为有可观的租金收入来维持公司的运转。” 远洋地产资本运营部总经理张耘表示。