每经记者 张敏 发自北京

　　截至昨日，北京万科收购位于CBD核心区的赢嘉中心一事虽然没有最新进展，但这已经是半个月来万科传出的第三个商业地产项目。

　　此前，万科在东莞拿下一个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目，其中包括一座约60层的地标性商业建筑；后又在陕西曲江投资80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区。

　　在住宅市场越来越多地受制于调控政策的情况下，这些举动被不少业内人士解读为“万科的转型”。事实上，除类似万科这种住宅开发转型的资金外，刚刚开闸的保险资金、涌动的境外资金都在摩拳擦掌，商业地产市场或将迎来“资金洪流”。

　　万科涉足商业地产具行业意义

　　对于“转型”一说，昨日，北京万科公司的相关负责人向 《每日经济新闻》记者表示，万科一直专注于住宅开发，商业地产方面，只做与社区配套的商业地产，不做纯商业地产。这与万科董事、总经理郁亮此前的表态相一致。

　　不过，由于近期几笔涉及商业地产的交易，作为行业领头羊的万科，再次被赋予行业意义的解读。

　　“万科的调整是一个标志：中国房地产开发商的业务方向，开始从以住宅开发为主，逐步转向商业地产。”华业地产副总裁陈云峰向《每日经济新闻》记者表示，尽管万科尚未明确表示转型，但这一系列动作意义重大。

　　来自国家统计局的数据显示，今年1~7月，全国商品住宅销售额仅增长11.7%，但是办公楼和商业营业用房却分别增长74.3%和47.9%，销售单价分别上涨8%和25%，明显好于住宅。

　　陈云峰表示，刺激万科转型的，不仅是政策对住宅价格的打压，还有来自于土地市场的“赤膊”竞争，以及金融政策从紧带来市场需求的巨变。

　　类似的动作，不只发生在万科身上。近期，保利、首创、金地、中粮、合生创展等品牌房企纷纷表示，将加码商业地产。其中，中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，投资700亿元，在全国打造35个 “全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。

　　商业地产投资资金正聚集

　　DTZ戴德梁行华北区研究部主管魏东向 《每日经济新闻》记者表示，与住宅开发完全不同，商业地产开发要求庞大的资金量、专业的运营和高回报，同时对物业的地段要求极高。

　　除了住宅开发转型资金外，保监会于7月31日发布的保险基金新政中明确，允许10%的保险基金投入房地产。根据估算，这部分资金可达7000亿元之多。

　　魏东表示，保险资金以保值增值为目的，需要长期持有，这与商业地产的投资回报模式十分吻合。因此，保险资金对商业地产市场较为青睐。

　　高和投资董事长苏鑫也认为，保险资金中，投入到写字楼的将可能占大部分，并形成一种“催化剂”作用，“带动国内现在的闲钱往某一个方面转移”。

　　另外，国内经济的回暖也促进了外资的释放。“目前的北京甲级写字楼市场，外资和内资企业平分天下。预计今年底，外资企业的吸纳能达到55%。”魏东向本报记者表示，今年外资企业的财务明显松动。始于2008年的国际金融危机曾一度使外资企业缩减开支，大量减少了对我国商业物业的需求，这部分需求在今年得到释放，根据DTZ戴德梁行的数据，截至今年二季度，北京甲级写字楼的空置率为15.41%，比上一季度下降了2.69个百分点。

　　同时，随着黑石集团投资大连豪宅项目的曝光，越来越多的境外资本也开始浮出水面。经不完全统计，包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲等众多国际投资公司均以不同形式进入了国内房地产业，多数为高端住宅和商业地产。

　　苏鑫表示，受这些资金的影响，未来半年间，北京商业地产的价格将有不小的提升。魏东则保守地认为，截至今年年底，北京甲级写字楼的租金将可能上升3到4个百分点。
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