提要：一个建筑面积43万平方米的楼盘，在建时是经济适用房，预售时又突然变为了限价房，一切手续都在短时间内迅速完成。地产专家陈真诚则表示：“让经济适用房变成准商品房，让购房者增加负担，随意改变规划，这和政策的初衷和保障性住房工作的初衷是相违背的。

　　北京市朝阳区，八通线地铁双桥站下车，南行500米马路东侧，坐落着刚刚竣工的康惠园小区。2010年8月19日上午8点半，这里热闹异常，到处站满了人，两辆警车、一辆救护车停在马路旁边，朝阳区政府各部门的工作人员也纷纷场负责维护现场秩序——令人意外的是，这只是一次普通选房的场面。

　　刘先生是选房大军中的一员，此时他一手拿着《限价房源认购意向书》，一手指着悬挂在小区上方“欢迎拆迁居民选房”的大字横幅，告诉《法人》记者：“这个项目以前叫东柳经适房，康惠园这个名字是后来才改的。以前在网上查这个小区，显示的全部都是经济适用房项目，直到楼盘竣工准备开始对外销售时，我才听说这里变成了限价房。”

　　经适房变成限价房只用了一个月时间

　　8月19日，在康惠园小区选房的，大多数是原朝阳区通惠河南岸双井地区居民。2009年5月，朝阳区市政管委会作为拆迁人对朝阳区通惠河南岸进行拆迁，拆迁后将在这一带修建景观工程，作为六十年国庆的献礼。如今，通惠河南岸已经是绿树成荫，成为了附近居民休闲散步的好去处。

　　在拆迁动员中，政府承诺凡是拆迁户皆可在双桥附近的康惠园小区认购限价房，并和拆迁户签订了拆迁协议，价格在6500元/平米左右。由于是定向安置，所以包括刘先生在内的众多拆迁户都对康惠园小区项目的情况和进展很是关注。

　　“无论是通过金隅嘉业的网站，还是政府的公开信息，还是别的资料，关于康惠园小区的描述当时都是经济适用房，而非限价房。当时施工场地上还竖着牌子，上面清楚的写着，这里的项目名称为‘东柳经适房’。后来有人反映后，那块牌子直接被拿掉了。”刘先生告诉《法人》记者。

　　根据北京市国土资源局的公开信息显示，2008年12月24日，北京市朝阳区双桥路双柳巷1号的A1、A2、A3、B3地块共计113516.83平米使用权面积的地块，以划拨的形式交付给北京市金隅嘉业房地产开发有限公司开发。其中A1地块为康惠园小区的建筑用地。

　　经过2年左右的施工建设，康惠园项目于今年年中基本竣工并达到了可以预售的程度。随后，7月6日，开发商金隅嘉业向北京市国土资源局就A1地块补交了6681.5624万的土地出让金后，原来的经济适用房便变成了限价房，根据北京市国土资源局的政务信息公示，签约日期为7月6日，发布时间为8月2日。就在发布日期之后的两天，北京市建委又向金隅嘉业下发了预售许可证。

　　“这一切进行得都是如此迅速，仅仅用了一个月的时间，1个月的时间开发商便跑完包括土地出让金的交纳、由经适房变成限价房的手续和申请预售许可证在内的所有手续，17栋住宅也由经济适用房变成了限价房。”刘先生告诉《法人》记者。

　　而这样一个“偷天换日”的过程，在刘先生看来，是开发商金隅嘉业迅速回笼资金、实现收益的过程，“由于开始是经济适用房，所以土地以划拨的形式交付，这样便省去了土地出让金，也能享受政策上关于经济适用房的种种优惠。房子到了可以预售的程度后，通过补交土地出让金的形式变为限价房，这样便马上可以卖房，资金的回笼可想而知。”

　　通过有关媒体得知，2009年10月，在没有获得预售许可证的情况下，金隅嘉业便开始了康惠园小区的预售，并向拆迁户们提出了购房需交全款的要求。“这可以说明，金隅嘉业在资金上出了问题，急于回笼资金，之所以会出现经适房转限价房的情况也就说得通了，我甚至怀疑一开始这里就是要建限价房的，只是借了经适房这么一个幌子。”拆迁户刘先生如此说。

　　金隅嘉业对于回笼资金的迫切需求，同样也体现在了康惠园项目销售公司亚豪（微博）公司的网站上，在介绍康惠园销售工作时，有这样的两句话“为了不影响项目的整体回款速度”、“达到开发商迅速回款的要求……”

　　金隅嘉业称由经适房变为限价房均由政府主导，与开发商没关系

　　为了进一步了解相关情况，《法人》记者先是连线了北京市金隅嘉业房地产有限公司，在接通办公室电话后，办公室负责人把电话转接到了市场销售部，该部门工作人员表示，康惠园项目的负责人不在办公室，并留下了记者的联系方式。

　　两个小时过后，一通电话拨到了《法人》记者的手机上，在接通后，对方表示自己是朝阳区市容委的工作人员，他告诉《法人》记者，拆迁户提出的要求是无理取闹，该项目是由政府主导的，由经济适用房变为限价房也是由政府批准执行的。随后，《法人》记者提出了为什么要由经济适用房变为限价房，土地出让金数目是否准确等问题，该人士表示并不清楚，并告诉《法人》记者，他将联系相关负责部门进行解答。

　　在留下了该人士的电子邮件后，记者发送了一份采访提纲，其中包括“康惠园项目具体因为什么原因由经济适用房转为限价房？是否合法合理？手续是否完全？补交的土地出让金数额是否和由经济适用房变为两限房的差价总额相等？”等问题。

　　一天后，《法人》记者又一次连线了金隅嘉业的市场销售部，在又一次留下了联系方式后，过了1个小时，一位金隅嘉业的负责人拨来了电话，《法人》记者向他提出了去公司当面采访的要求，他在电话中表示，该项目的一切规划和变更全是由政府主导完成，和开发商没有关系，他告诉《法人》记者，尽量不要炒作，因为这里有政府背景。同时他表示如果想要了解具体情况的话，他也可以让朝阳区相关部门和记者联系。

　　然而，几天时间过去了，直至截稿日期，不管是金隅嘉业还是政府部门均没有消息。《法人》记者心中的种种疑问也越来越多，为什么向开发商提出的采访要求却得到政府的回复？为什么经济适用房项目好端端的要变成限价房？其手续是否完备，程序是否合法？

　　此后，《法人》记者又赶往了北京市国土资源局和北京市建委，对相关土地审批和修改规划情况进行了解。北京市国土资源局土地利用中心和建委的说法如出一辙，国土资源局土地利用中心的工作人员表示，国土资源局只负责划拨土地，且相关情况可能涉及到企业隐私，所以拒绝采访。而建委的工作人员则表示，康惠园项目的预售许可证是按照程序进行的，开发商和楼盘均符合条件，至于其他问题并不了解。

　　谁拿走了经适房和限价房之间的数亿元巨额利差

　　虽然朝阳区政府和开发商均表示，康惠园小区由经济适用房变为限价房，程序合法、手续完备。但围绕着康惠园小区由经适房转为限价房之中存在的问题却依然没有得到解答，这其中最重要的一个问题是，由经济适用房变为限价房后所获得利润和开发商交纳的土地出让金数额相差太大。

　　按照市容委工作人员的说法，康惠园小区的规划一开始便是经济适用房，在已经公示的北京保障性住房中，东柳经适房赫然在列。早在2007年，北京市规划委便在其官方网站上公示了东柳居住组团的各项规划指标。这是北京单个经适房项目的规划指标首次征求意见，在经过调整后，小区的平均容积率从1.95上调到2.5，比原规划面积增加了8.75万平方米。

　　仅仅更改容积率，增加建筑面积便出现了这样的一个问题，按照每套房70平米计算，新增的这8.75万平方米便能多建1000多套房，对此刘先生算了这样的一笔账，“按照北京经济适用房的制定平均价格来算，大概在4300元每平米左右，同地段的常营经适房的价格为4325元每平米，康惠园变为限价房后的每平米价格为6178元，多出了1800元左右，仅增加的这1000多套住房便增加了1.5亿的收入，而整个项目的土地出让金才只有6600万。”

　　“同为保障性住房，经济适用房和限价房在建筑要求和其他配套方面区别并不大，这两者最大的区别在于，经适房的土地是由政府直接划拨，而限价房的土地则需要经过招拍挂的形式，虽然拿地的价格比商品房用地要少，但土地出让金是经适房和限价房成本之间的最大差异，限价房可以说是准商品房。”在接受《法人》记者采访时，著名房地产分析专家陈真诚（微博 博客）说。

　　作为经适房和限价房之间的主要成本区别，开发商金隅嘉业补交的土地出让金为6681.5624万元，北京市国土资源局的信息公示上显示，朝阳区双桥路双柳巷1号A1地块的宗地面积为34865.27平米，规划建筑面积为129081.36平方米。这样计算的话，每平米建筑面积开发商需要支付的成本为517.62元，而由经济适用房变为限价房的大概涨幅为每平米1800元。

　　在康惠园项目建设方案和金隅嘉业的购房手册上显示，康惠园项目规划总用地面积约为24.6万平方米，总建筑面积约43万平方米，住宅总面积约35万平方米，这其中包括了17栋限价房和3栋廉租房以及相关的商业配套建筑。这显然和国土资源局公示的信息显示的总规划面积129081.36平方米存在很大出入，两者差了一半之多。但就算按照13万平方米计算，由经济适用房变为限价房便能为开发商带来每平米1300元左右的利润。

　　这其中暴露出的另一问题是，如此大面积的由经适房转为限价房，土地出让金的数目该如何计算？“在限价房的土地出让金额度方面，政府采取以所限定的房价来定地价的方式来确定地价高低。这就是说，由经济适用房转为限价房，开发商肯定要补缴土地款，只是地价比普通商品房用地的价格要低不少，但具体地价标准、土地出让金数额一般是由政府核定。”陈真诚告诉《法人》记者。但政府核定的标准是按照当时的土地价格还是现今的土地价格？如果是按照当时的土地价格来计算，无疑这又将多出一大笔利润。

　　在陈真诚看来，这样的行为其实是一种变相融资，而且有涉嫌牟取地价差的动机。因为最后开发商所补交土地款往往要与上涨后的实际地价有个比较大的差额，这一差额就可形成利润。以零地价的方式完成了项目前期建设，等待可以出售时再改为限价房，虽然要补交土地款，但可以用房屋销售或预售款来支付土地款，打了个用资金支付土地款的时间差。这是明显的变相融资，并依靠这种手段牟取地价差、攫取利润。

　　政府和开发商都赚了钱，买单的却是购房人

　　目前，在保障性住房建设领域存在着这样的现象：一个经济适用房或是限价房的楼盘，其中除了大部分作为保障性住房外，另外保留一部分作为商品房销售。

　　据了解，2009年年底，北京市就曾从回龙观、翠城 (论坛 新闻)、朝阳新城 (论坛 新闻)经济适用房项目中，划拨部分房源调整成商品房或限价房出售，以解决开发企业亏损问题。在康惠园小区对面的，同是金隅嘉业开发的双惠园经济房小区便存在这样的情况。

　　而这一次的康惠园，作为北京市国企金隅集团的全资子公司——金隅嘉业又一次得到了政府的默许甚至支持。

　　难道开发经济适用房真的亏本么？这一问题显然是幼稚的，开发商都不是傻子，如果真的亏本，谁又会做？

　　“现在一般开发商都不愿意去开发经适房和限价房，就算有也是为了和政府处好关系，建立一个良好的形象，这样无论是以后拿地还是办手续都好说话。至于为什么会由经济适用房变为限价房，我认为一个主要原因就是利润太少了，这样的话政府会相应的做一个让步，限价房也是保障性住房，最后指标完成了，开发商得到了利益，政府通过补交的土地出让金也减少了财政和税收的损失。”一位不愿具名的北京房地产业资深人士分析说。

　　然而，这样的一种双赢的背后却毫无疑问是对消费者和整个保障性住房建设工作的一种伤害。“同是保障性住房，可由经济适用房变为限价房，这部分的差价最后还是要消费者买单，损害的最终是购房人的利益，这些利益一部分以土地出让金的形式流入到了政府，另一大部分则是进入了开发商的口袋。”北京知名房地产专业律师秦兵（博客）接受《法人》采访时说。

　　地产专家陈真诚则表示：“让经济适用房变成准商品房，让购房者增加负担，随意改变规划，这和政策的初衷和保障性住房工作的初衷是相违背的。”

　　“无法可依”要成为永远的借口吗

　　尽管开发商和政府都在强调，由经济适用房变为限价房程序是合法的，但也许这正是本次事件的最大问题所在。“合法”是因为“无法可依”，而经适房和限价房之间模糊的甚至透明的界限正是在这种“无法可依”的状态下，为开发商提供了一个新的利益空间。

　　虽然在已经颁布实施的《经济适用房管理办法》第十二条有这样的规定：“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。”但严格意义来讲，限价房只能说是准商品房而非完全意义的商品房。

　　在关于经济适用房是否可以转为限价房的问题上，无法在相关的法律法规和政策中找到具体的规范和约束。对此，陈真诚提出， 事件反映的本质就是管理混乱、制度缺失、法律空白和监管不严。“是否应该禁止将经济适用房项目随意改变用途？如果开发商将经济适用房项目在中途或开发完工后改变用途转变为限价房或一般商品房，项目是否应该由政府无偿收回甚至给予追加惩罚？补交的土地出让金是否应该依据后来周边地价来决定地价并追缴资金的利息？将经济适用房项目改变用途转变为限价房或一般商品房后，是否需要重新公开竞争竞价？这些问题在有关法律法规中都没有体现。”

　　“可以说开发商这一行为和现行的政策也没有任何冲突之处，因为在这一问题上根本没有明确的规定。其中一个关键问题是开发商凭什么可以用这样的方式，以如此之低的价格取得土地，如果每个开发商都如此操作的话，那后果可想而知。”秦兵告诉《法人》记者。

　　秦兵还提出，除了完善相关的法律法规外，政府一定要摆正自己的位置，“这其中最大的问题便在于政府的角色和态度，本应是守护神和管家的角色，却成为了利益分成者，这样的问题在中国房地产市场司空见惯的，政府如果不作为，就算有再多的法律约束也没有用。”

本站编辑:商海浪子