编者按：地产调控二次新政如疾风骤雨，让地方政府、开发商和购房者都措手不及。各地方落实新政政策接连出台，开发商开始战略调整，购房者则再度观望。短短数日，二次新政威力初显。而在新一轮“调控风暴”中，各方博弈也进入一个新的阶段。

　　去年8月8日浦东星河湾开盘首日创下销售264套、成交金额超40亿的奇迹，一战成名。而有着浦东星河湾“姊妹版”称号的闵行星河湾，在经历了预售证“卡壳”后，又迎头赶上沪新政细则推出，闵行星河湾于10月10日正式开盘，但实际成交量众说纷纭。

　　星河湾到底是新政下的祭旗，还是地方政府调控博弈中的道具，一切成谜。

　　预售“卡壳”

　　早在8月初，闵行星河湾就曾传出即将开盘的消息，但随后“只闻楼梯响”，一直拖到8月底，进入“金九”，星河湾开盘时间初定9月25日。9月中旬，市场却疯传星河湾预售许可证卡壳的消息。

　　根据9月份上海市房管部门的新规要求，每平方米单价超过3万元的高价楼盘开盘，区房管局必须将该楼盘的销售方案，提交市房管局进行重点复核，持有市房管局的批文才能上市。

　　虽然上海市房管部门明确指出，“重点复核”并不意味着将高价楼盘的预售许可从区县收回到市里，更不存在所谓的不让高价楼盘（如单价3万元以上）上市。但原本定在25日开盘的星河湾却没有如期开盘，让市场传闻得到验证。

　　据时代周报了解，闵行区星河湾早在9月9日就递交了相关材料，如按照常规流程，10个工作日后就能拿到预售许可证。但提交到上海市房管局进行“重点复核”时，管理部门认为，闵行星河湾的定价理由不够充分。

　　上海市闵行区住房保障和房屋管理局副局长王志清对于“卡壳”给出的理由是：星河湾在定价基础与原因、周边楼盘状况的报告中，描述过于简单。

　　对此，星河湾地产控股有限公司董事、副总经理梁上燕9月24日接受媒体采访时表示，具体的开盘时间要等政府的批复，政府或许并不希望9月、10月成为旺季，“政府这样做肯定有它们的理由，因此，星河湾尊重政府。”

　　在等待预售许可证期间，星河湾在上海举办了各种品鉴会及星河湾大会，邀请了诸多明星及时尚名流助阵，将上海、北京、广州、太原的新老业主汇聚在一起，为闵行星河湾开盘做铺垫。

　　慢签稀释高均价？

　　短短数日后，市场预期的更为严厉的二度楼市调控政策于国庆节前出台，上海市的楼市新政细则10月7日推出。第二天（8日），星河湾即高调在沪上主流媒体打出巨幅广告，宣布10月10日闵行星河湾盛大开盘。

　　闵行星河湾此次开盘共推出245套房源，总面积85596.48平方米。最高报价是74300元/平方米，最低报价是39000元/平方米。

　　购房者刘女士向时代周报记者描述了开盘当日的情况，“当日开了5栋楼，上午10时10分开始选房，销售人员告诉我们有600多人领了VIP号。如果当天签定金合同，可以享受2%的折扣优惠，一次性付款可享受2%的优惠，老客户再给2%的优惠。第二天，销售人员发短信告知，当天卖了200多套。”

　　从宁波赶来购房的孙先生向时代周报记者抱怨，“我前前后后来上海看了7次，年会活动也有参加，9月份参加推介会的时候，选好了房源，并签了意向认购书，10月7日销售人员打电话通知来上海选房，告诉我选的那套房定价 45000元/平方米，7日晚上赶到上海，但8日晚上，销售人员又打电话说房价涨到了56000元/平方米，一天涨了1万多/平方米，总价涨了400多万，这不是忽悠我们么。”

　　“到了现场，又告诉我选中的10号楼已经售光了，原本打算调整选购其他房源，但销售人员说200套都没了，只剩下40多套，我要求他们出示售出的证据，他们说网上会公布。” 孙先生说。

　　但时代周报记者连续三日查询上海房地产交易中心的官网，10月10日当天数据显示预订总套数148套，已签约套数2套；10月11日数据显示，预订总套数163套，已签约套数2套；10月12日数据显示，闵行星河湾预订总套数165套，已签约套数3套。而且，截至发稿前，网上数据显示孙先生选购的10号楼仍有21套房源在售。

　　官方网站的数据与售楼人员向购房者提供的数据迥然不同。一位跟星河湾内部人士熟识的消息人士向时代周报记者透露，之所以出现两种数据，是因为星河湾跟有关部门达成一致，控制节奏，放慢网签速度，一天只能网上登记不超过5套，少量多批纳入全市均价，避免抬高上海楼市均价，星河湾也因此才能顺利拿到预售证。

　　这一说法遭到了星河湾的否认。但梁上燕并没有解释为何会出现不同的数据，仅向时代周报记者表示，“销售数据以官方网站公布的数据为准。”同时，梁上燕也没有对闵行星河湾开盘销售是否达到预期做评述。

　　星河湾华东区相关负责人也称，销售数据都是实时公布在官方网站的，不可能作假。“我们严格遵守政府的要求，一房一价，卖了几套，预订了几套，怎么备案的，都会写得清清楚楚，所有数据都以官方数据为准。我们一直跟有关部门沟通，开盘前没有拿到预售许可证，价格没有批下来，也不可能单独跟客户报价，从未向外部公布价格。我们跟政府的沟通一直是非常顺利的，各方面都跟政府积极沟通，严格按照他们的价格核定规定来做。”

　　中房信数据显示，去年浦东星河湾上市所推出的9.5万平方米322套房源，当天售出264套，总销售额达到40亿元。网上房地产数据显示，浦东星河湾当月实现销售登记256套，金额36.79亿元，这使得当月上海商品住宅的平均成交价格上涨了17％，从去年7月的15814元／平方米上涨到8月的18512元／平方米。

　　中原地产向时代周报记者提供的最新数据是9月份上海楼市一手房住宅成交量138.98万平方米，均价20773元/平方米。

　　即使按保守估计，10月份楼市成交量下滑20%，成交价格不变，假如闵行星河湾此次推出的245套房源10月全部售罄，以销售均价5.5万元/平方米计算，将使得10月上海楼市均价上涨11.78%。显然，这是新政下地方政府所不愿意看到的。

　　“星河湾条款”

　　据了解，闵行星河湾开盘四地发售、划分购房号时，按照上海、北京、广州、太原进行区分，同时，上海区域又分成一次性付款和按揭贷款两种客户，即叫到一个号码，同时有5位购房者进行选房。此次前来认购的多为江浙客户，其中不乏星河湾的长期追随者。

　　星河湾华东区相关负责人称，“调控新政影响肯定是有的，但这是对全行业的，不是针对一个项目。我们做好能做的，配合政府的要求，包括定价等各方面都做配合。”

　　台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民向时代周报记者表示，二度调控刚刚开始，后续怎么调整暂不明朗，星河湾本身就属于气势型楼盘，对于购房者来说，可买可不买，如果卖得好，抢不到可能觉得可惜，卖得不好，购房者就会形成观望。即使销售过半，消费者还觉得有选择权，不急着进来，不管是人为操纵，还是受到新政影响，按照目前价格，后续的销售速度都会放缓。

　　“我认为预售许可证重点复核条款可以称为‘星河湾条款’，外环外卖内环内的价格，如果还像去年开盘一样盛况，是多么严重的事，将会起颠覆作用，市场会跟风，可能会引发更严厉的调控政策出台。如果网上公布的星河湾销售数据确实属实，那么对市场来说是好事，不是坏事。预售一半，网签个位数，说明新政压制下购房者的接受度不像从前，限购、停贷对购房者造成影响。这对市场的冲击大大降低，是政府所要的状态。”蔡为民说。

　　蔡为民指出，闵行星河湾销售无论好与坏，都扮演了试金石的尴尬角色。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍则认为，星河湾本身就奔着金九银十来的，有自己固定的客户群，这部分群体跟得很紧，销量不成问题，但市场统计成交量和房价的时候，是以签约数为准，目前签约只有三套，说明开发商不愿意把签约率推进流程当中，有意识要淡化这个因素。这是新政下地方政府与开发商协调的一个结果。这样既可以给政府一个交代，也可以给市场一个交代。