包括限购令等新一轮调控措施出台已满月，一手房成交量在10月下旬开始缓慢回落。开发商方面反应迅速，新盘供应量在10月出现腰斩，预计年内开盘的楼盘同比缩水五成。

　　分析人士称，年底前市场将会出现一种不冷不热的局面，这种局面将会持续到年底，年底前房价将基本稳定。

　　一手成交开始萎缩

　　与4月楼市新政出台后市场成交立即陷入冰冻、成交遭腰斩相比，此次第二轮调控的见效似乎没有如此立竿见影。

　　佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，10月全市商品住宅成交面积达到132万平方米，与9月相当。但受调控影响，10月商品住宅成交走势和9月完全不同。由于4月第一轮调控政策效应已经弱化，开发商加大供应力度促使成交反弹，整个9月商品住宅成交面积呈现出前低后高的态势。而进入10月，受新一轮调控影响，成交面积开始回落，呈现出前高后低的状况。

　　中原地产研究中心分析指出，目前成交量持续上升势头已受到遏制。鉴于前期供应充足以及政策力度低于预期等因素影响，目前市场表现普遍优于4月新“国十条”出台后状况。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，经过近一个月的缓冲期，新一轮的调控效果开始显现。10月中旬成交量居前的几个项目大多还是原先的一些老面孔，但成交量已经大不如前，后继的供应量大减也预示着成交量将进入下滑轨道。

　　49个项目推迟开盘

　　佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，10月全市共有43个项目50批次合计95万平方米商品住宅供应上市，供应面积环比下降44.44%。

　　搜房网数据监控中心截至10月27日的统计数据显示，10月份上海住宅（包括别墅）已确定开盘项目60个，10月延迟开盘项目多达49个。

　　中房信分析师薛建雄表示，楼市调控细则的出台使得刚刚恢复热度的市场再次陷入观望，不少楼盘的推盘节奏被打乱。

　　另据搜房监控中心统计，11月和12月份预计住宅项目开盘量（包括别墅）有76个，同比减少55%，而且其中超过九成尚未确定开盘时间，多数楼盘为“预计11月开盘”或“预计年底开盘”，还有不少楼盘不能确定具体的开盘节点，只是表态“预计在2010年内开盘”。价格方面，也有七成以上的楼盘表示待定。

　　搜房网数据监控中心分析师认为，11、12月开盘情况不甚明朗，主要由于“新政组合拳”打击力度越来越大，市场购买力的急剧萎缩，以及退房现象出现，使开发商选择开盘时间变得更加谨慎。

　　陆骑麟指出，新一轮调控提到了加强预售监管，上海细则也有强调，但是从10月新增的商品住宅供应中不难发现，还是有较多的项目预售面积不足3万平方米。其中仅有10批次的楼盘预售面积达到了3万平方米，仅占到20%，还有80%的项目批准预售面积不足3万平方米。

　　房价难大起大落

　　陆骑麟指出，购房者预想中的“降价潮”还没有出现，全市均价依然处于高位，可以说目前的楼市仍然处于调控初期常有的“量跌价升”状态，能否真正出现“降价潮”还要看调控的持续时间与执行力度。

　　搜房网数据监控中心分析师认为，新一轮调控使目前的楼市成交出现分化，中低端住宅的购房者由于对贷款依赖较大，受政策影响较大，而对资金雄厚的全款购房者来说，加息等政策的影响几乎可以被忽视，因此近期改善和投资需求集中的高端住宅市场表现突出，使全市成交均价处于高位。

　　不过，从长远来看，目前楼市处在降温阶段，“限购令”等政策对投资和外地购买力设置了购房套数的门槛，调控对高端住宅成交的影响在一段时间之后还是会显现出来，今年第四季度和明年第一季度市场或将出现量价齐跌的格局。

　　中原研究咨询总监宋会雍认为，接下来这段时间市场会出现一种不冷不热的局面，这种局面将会持续到年底。由于大多数开发商已经完成一定的销售指标，在这样的市场下，未必愿意再多推出新的供应量。

　　薛建雄表示，9月的火爆销售成绩使得年内开发商的资金压力减小，在市场低迷的情况下，开发商会偏向于选择减小供应量，而非降价促销。加之后续的可能的调控措施不明朗，所以年底前价格会基本稳定在这一水平，不会出现大起大落的情况。