住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,通知规定,第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

　　第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。

　　通知还规定,使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

　　《通知》表示,各地政策执行情况差异很大,特别是部分房价过高、上涨过快的

　　城市,一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房,并非完全用于自住。为此,《通知》规定,住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

　　■公积金和商业贷款购买90平米以下首套房对比

　　★以贷款20年期计算,借款人使用公积金贷款可以比商业贷款少支付10万元首付。随着贷款额的增加,使用公积金贷款每月要多支付163.76元月供,但由于公积金利率低,总体下来,借款人仍可节省60697.51元总利息。

　　■公积金和商业贷款购买第二套房情况对比

　　★以一户三口之家购买第二套房为例,使用公积金贷款和商业贷款对比。家庭首套住房面积低于81.21平米,再购房时使用公积金贷款和商业贷款首付比例均为50%,以贷款额80万20年期计算,公积金贷款与商业贷款对比,每月可节省1043.03元,节省总利息250327.58元;家庭首套住房面积高于81.21平米,再购房时公积金贷款是不发放的,而商业贷款则没有限制,有较大优势。

　　■市场分析

　　10月公积金贷款比例增加

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析,10月二手房市场中公积金贷款购房占比已达17%,相比9月份占比增加约5%,相比4月份首次调控前增加6%。

　　“链家地产”首席市场分析师张月认为,二套房使用公积金贷款,利率优势相比首套房更大,尤其在当前信贷差异化及加息通道开启后,公积金贷款优势更加明显。近几个月公积金贷款比例显著上升,不排除更多的改善型甚至投资性置业也加入了公积金贷款购房行列,长此以往对于住房公积金个人住房贷款制度的互助性和公平性不利,因此,上浮公积金贷款购二套房利率,有助于缓解这种公积金贷款购房比例上涨过快问题。

　　■政策解读

　　公积金贷二套房门槛提高

　　此次公积金新政中较大的变化是关于公积金购买第二套房,首次调高二套房的利率不得低于1.1倍,也就是上浮至4.455%,同时对于购买第二套房人群严格发放,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房,这一规定对公积金二套房客户设定了较高门槛。

　　“伟嘉安捷”指出,新政出台前,根据“认房又认贷”的标准,且借款人家庭成员名下无还款中的公积金贷款,便可使用公积金贷款购买第二套房并无居住面积的设定。而此次新政出台后,购房人需满足现有人均住房建筑面积低于当地平均水平,才可以使用公积金贷款。以北京市为例,根据2007年统计局公布的人均27.07平米的标准,一户三口之家需满足家庭名下现有唯一一套住房且建筑面积低于81.21（27.07×3）平米,才可以使用公积金贷款购买第二套房。据“伟嘉安捷”分析,受此政策影响,将会有20%的公积金使用人群购买第二套房或受阻,同样也会使得准备用公积金贷款购买第二套房的投资型人群止步,政策打击较为严厉。

　　重申公积金停贷第三套房

　　此次新政中对于公积金第三套房贷款停贷进行了重申,“伟嘉安捷”指出,5月5日北京市住房公积金管理中心就曾出台政策,停发公积金第三套房贷款。此次通知对原政策进行了重申,二套房认定从严和三套房停贷后,某种程度上也会造成第四季度公积金交易量整体走势的下降。

　　新政中提到,“各地方合理确定住房公积金个人贷款最高额度”,“伟嘉安捷”指出,目前北京地区公积金的最高上限额度是80万,这个上限额度显然已经不能满足目前北京购房贷款需求了,新政中把额度调高将会有利于中低收入家庭购房使用。

　　■银行反应

　　新规对商贷影响微小

　　商业银行在接受采访时表示,新规主要是比照商业房贷政策,抑制投机投资性购房,加上公积金贷款主体不是银行,所以新规对银行业务影响微小。

　　“新规的影响主要是心理层面,对银行实际的房贷业务影响微小。”一家股份制银行的相关负责人告诉记者,新规再次表明国家抑制房价上涨的决心,心理层面上对炒房者会有影响,截断了炒房者利用公积金作为炒房的杠杆资金来源途径。交行相关人士称,公积金贷款对于银行,只相当于给各地公积金中心代办,放款权益的主体是各地的公积金中心。同时,新政对所有银行都是一样的,所以对所有银行产生的影响相同,都不大。他认为,新规再次表明了国家对于首套自住性购房需求支持、对于现阶段投机投资性购房需求打压的态度。