全年住宅销量或同比下跌13%

　　住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会3日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（详见早报11月4日A37版）。

　　从本次调控可以看出,二轮调控再次加码,公积金政策消除地方差异,全面收紧。4月新“国十条”颁布之后,各重点城市公积金政策作出了调整,北京、天津和上海等地普遍将二套房首付提高到五成,并停止三套房公积金贷款。但是各地执行的差异仍然很大,这次政策消除地方差异,全面规范和收紧公积金贷款政策。

　　根据新规,第二套住房公积金个人住房贷款除了首付款比例不得低于50%以外,首次将贷款利率调整至首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍,以上海目前二套改善型住宅最高贷款额度40万元,贷款期限20年为例,1.1倍的利率将使月供增加82.92元,增加幅度为3.41%,虽然对改善型需求的购房成本实质影响有限,但是调控层层加码,政策的累积效应短期内对购房者的心理影响是立竿见影的。

　　此外,本次新规首次明确规定了二套房贷款发放对象（即仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房）,同时全面禁止三套房贷,这就封堵了过去政策的漏洞,完全禁止了公积金贷款用作投机性购房。

　　值得注意的是,二轮调控之后各地市场观望气氛浓厚,成交明显回落,根据中房指数统计,上周监测的35个城市中,21个城市成交量环比下跌,其中一半以上城市跌幅超过20%。我们预计本年度最后两个月,房屋销量将探底,全年住宅销量比2009年下跌13%。关于价格走向,关键看供给,目前来看,开发商资金链“紧而不崩”,短期内供应大幅放量可能性较小,因此价格下调空间比较有限。

　　【投资建议】

　　在投资方面,我们认为,在调控高压下,应坚持看好高周转类龙头万科A、保利地产(600048,股吧),以及商业地产龙头世茂股份(600823,股吧)、金融街。