高端住宅成交已连续三周出现大幅反弹。数据显示，10月份单价4万元以上的新房成交创下5年来最高纪录。

　　普通住房市场出现观望，高端市场却表现抢眼。分析人士称，受第二轮调控新政影响，普通购房者脚步放慢，而通胀预期则让高端投资需求进一步释放。

　　豪宅成交猛增

　　早报记者跟踪近期的楼市成交数据，新一轮调控新政下，全市新建商品住宅成交面积应声回落，高端住宅成交已连续三周出现大幅反弹。但单价4万元以上的高端新建商品住宅成交量却不降反升，创下近5年内月度最高水平。

　　普通住房市场出现观望，高端市场则表现出了不一样的风景。分析人士称，受第二轮调控新政影响，普通购房者脚步放慢，而通胀预期则让高端投资需求进一步释放。

　　21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，2010年10月期间全市单价4万元以上高端新建商品住宅共成交15.29万平方米、较9月大幅增加81.5%，为近年来最高水平，比去年8月14.68万平方米的高点还多出0.61万平方米。均价方面，此类物业在10月期间的成交均价为5.62万元/平方米，环比小幅下降1.5%。

　　同时，豪宅市场的成交上扬也直接拉高了沪上楼市的均价，记者从佑威房地产研究中心了解到， 10月份，全市商品住宅成交均价为21884元/平方米，环比上涨了3.1%。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，豪宅成交激增是拉高均价的主因，但需要明确的是，高端别墅即使再怎么降价也和普通百姓置业无关，且上海国际化的地位，也需要高品质、高价位、和国际接轨的高端住宅。由此可以预见，未来重点调控的应该是和普通百姓相关的中低价位公寓，因此，“严厉调控期”过后，管理层对市场应该依然是区别对待，与百姓置业无关的会回归到由供求关系决定的市场化状态。

　　值得关注的是，记者调查发现，限购令下市民购房需求转向大户型，以求“一步到位”。

　　21世纪不动产的统计数据显示，本年度1-9月4万元/平方米以上新建住宅中，100平方米以下、100-200平方米两个面积段的交易套数占比分别为9.1%和47.4%，10月份上述占比分别降低3.7%和9.0%。与之相对应的， 200-300平方米、300-400平方米面积段的交易套数占比分别由1-9月的23.3%和12.9%，上升至10月的26.8%和22.2%。

　　通胀预期助推

　　高端市场近期的快速回暖似乎与第二轮的调控目的背道而驰。

　　究其缘由，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪告诉早报记者，高端新建商品住宅的交易放量并非供应大幅增加所致。10月预售价格在4万元/平方米以上的新增上市项目仅有4个，面积为14.43万平方米，甚至低于9月水平。高端住宅的热销，主要原因还是与通胀、人民币升值预期加剧有关。此外，小幅降价的营销手段也刺激了需求释放。10月份成交均价在4万元/平方米以上的交易量前10个项目中，有半数的实际成交价格较预售价格有所下调，幅度在2%~17%不等。

　　“豪宅市场成交激升的动力肯定是通胀预期带来的，但同时，这也是一个正常的市场走势。” 中房信分析师薛建雄表示，市场的谷底一般由刚需探出来，改善买家跟进后市场便快速回暖，之后投资者才会入市抢购豪宅，最终才会引来房价暴涨。从今年的调控来看，管理层基本上都在市场发展到第二步，也就是改善型买家大幅跟进、成交量急速攀升时，出台严厉调控政策，此时豪宅上市并未发生如预期的抢购局面，最终房价不合理上涨的风险也被遏制住。在4月份的调控影响下，开发商放缓开盘时间，时至10月份左右才完成蓄水工作，导致成交量上涨。

　　对于豪宅市场高成交的延续性，薛建雄表示，11月份的高端楼盘成交就会大幅滑落。其原因还是在一手市场的蓄水这一环节上，在10月份，高端项目基于蓄水工作的完成被迫性开盘，但10月初的第二轮调控势必促使原本的潜在顾客量缩水，如此一来，高端项目又将步入数月的蓄水期，推迟开盘时间，成交也自然随之回落。

　　投资客退居“幕后”

　　值得一提的是，虽然调控使得二手房市场已难觅投资客身影，但这并不意味着他们已经彻底淡出。事实上，少数高端投资客仍在“幕后”关注二手豪宅。

　　21世纪不动产上海锐丰东昌路店经理余冠华告诉记者，在浦东陆家嘴(600663,股吧)板块，虽投资客已基本退出市场，但诸如世贸滨江花园、仁恒滨江园、财富海景花园、鹏丽海景公寓等一线江景楼盘的三房、四房大户型房源，仍然受到少数高端投资客的密切关注。这类投资客主要为境外人士和企业家，他们普遍认为上海楼市虽会面临阶段性调整，但在经济增速稳定、人民币升值背景下，仍有长期投资潜力。政策利空出尽、尤其是物业税出台后，“特价房”涌现之时，正是此类投资者心中较为理想的出手时机。

　　余冠华指出，目前投资客淘“特价房”的愿望很难实现，因其所关注的大户型房源价格坚挺依旧；例如世贸滨江花园的237平方米的三房，其10月底成交均价为4.85万元/平方米，与上月价格水平相持平、比今年4月份相比更出现近8%上涨，尚未受到新政明显冲击。与世贸滨江花园相类似，全市多数二手豪宅近期价格依然坚挺。而在南静安、长宁古北等板块，部分二手豪宅业主惜售心理抬头，导致此类房源挂牌量较10月中、上旬时下降30%左右。