外资房地产基金回来了吗？

　　去年国内银行宽松信贷、地产公司不差钱，而境外银行收紧贷款，依靠高杠杆融资开发国内房地产项目的外资基金纷纷从中国撤退，导致他们设在国内的公司“无事可做”，转而干起了帮国内投资者赴海外投资房地产的副业。一年后，调控政策趋于严厉、开发商融资渠道受限，外资房地产基金如今开始忙不迭地往回跑。这一切，李利在短短的两年间都亲身经历了一番。

　　总部设在华尔街的盛集投资(ISG Capital)是活跃在中国的外资房地产基金之一，公司的董事总经理李利现在恢复了忙碌。“目前主要的精力集中在欠发达的二三线城市，经常需要往那里跑，因为我们觉得这些地方的刚性需求仍然很强。”李利说，现在大多数的外资基金都认为国内一线城市的住宅资产价格已经过高，政策不确定性强、投资风险太大，因此非常谨慎，很多基金对国内房地产项目的投资都退潮到了二三线城市，寻找投资机会。

　　对于外资的流向，DTZ戴德梁行最新的预计称，未来将有超过80%的外资基金会到中国来，而其中绝大部分资金将会进入房地产市场。易居房地产研究院对前三季度国内房地产企业的监测数据则更直接：今年以来，在房地产开发企业资金来源中，国内贷款增长率连续下跌的同时，国际资本却因看好国内楼市的市场机会出现上涨，从第一季度0.6%的外资利用率，连续增长到第三季度的1.2%，而这一数字在2009年全年仅为0.8%。前三季度国内房地产企业合计利用外资452亿元，同比增长26%。外资房地产基金似乎真的来了。

　　可是他们的钱花在哪里、怎么花的？外滩边一家房地产投资公司总监Wilson Wo，始终不明白怎么会有人会觉得外资会直接投一线城市的住宅资产。“对这个没兴趣。”Wilson直截了当地说，最近一段时间以来，外资房地产基金在房地产公司股权投资方面，正变得越来越积极，尤其是那些在二三线城市具有优势的房地产企业股权比较受欢迎，如果要投资一线城市也只会选择商业写字楼、物业等具有稳定出租回报率的行业。

　　“这仿佛是历史重演”。国内的房地产投资人回忆2005年前后，曾经有不少热钱同样因看好人民币升值空间，借道外资房地产基金进入中国，这部分资金在大约4年后要求获利套现离场，是导致2009年外资基金撤退的基础。“现在赌的还是人民币的升值，房产资产价格倒是其次。”但是和几年前相比，从渠道上看，相比单一的项目投资，外资房地产基金更倾向于收购持有优势项目的境内外商投资企业，或者直接收购项目公司股权，这种做法回报率最高，回报周期也较短。

　　因为外资房地产基金的影子渐渐开始出现在各类推介会、拍卖会上，研究外资房地产基金的学者也关注到了同样的变化。易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为，“这是外资房地产基金投资策略的改变。”在宏观调控更为严厉、房地产市场环境预期不稳定、房地产投资单一项目投资风险增加的背景下，外资房地产基金改变了投资策略，对投资组合进行调整，而更多地投资于风险更稳定的房地产企业股权投资。