上半年拿地“疯狂”的保利地产(600048,股吧)付出的代价是现金流为负,昨天易居研究院发布的最新报告显示,保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元,超过了同期同样拿地较多的万科(-95.14亿元)。

　　记者从该报告中获悉,保利地产上半年新增权益面积为506万平方米,万科则为893万平方米。报告称,2010年一季度房地产市场的火爆,直接导致4月份史上最严厉调控政策“新国十条”的出台,调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”,资金需求和资金压力明显增大。

　　资金需求普遍紧张

　　易居研究院根据Wind数据库,以申万行业分类的135家沪深房地产上市公司为研究范围,重点研究中报营业收入前20强的典型企业发现,经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量,截至6月份房地产上市公司的每股经营性现金流为-0.70元,已创近几年同期最大负值。在135家上市公司中,每股经营现金流为负值的增加到88家,而上年同期只有43家。2010年上半年上市房企经营活动现金流量净额为-837.56亿元,而去年同期则为418.06亿元。同时,房地产开发公司的存货显著增加,截至2010年6月整体存货为7735亿元,比上年同期增加了47.01%,比2009年底增加了20.75%,今年二季度市场销售趋淡对房地产公司影响巨大,其资金饥渴程度可见一斑。

　　在营业收入前20强上市房企中,经营性现金流净额有16家为负值,仅新湖中宝(600208,股吧)、栖霞建设(600533,股吧)、北辰实业和华发股份(600325,股吧)4家的经营性现金流净额为正值,且前三家相比去年同期也是处于减少态势。相比之下,去年同期仅有5家为负值。在20家企业中,有17家企业的经营性现金流净额同比处于减少态势。四大地产龙头中,保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元,万科A、金地集团(600383,股吧)和招商地产(000024,股吧)也分别达到了-95.14亿元、-45.36亿元和-19.99亿元。而在去年上半年,这个数字则分别是54.53亿元、98.22亿元、26.43亿元和 31.46亿元,可见上市房企资金流出之大。

　　在此基础上,新政下企业拿地意愿显著降低,“地王”频出的现象不再出现。

　　信托成“救命稻草”？

　　易居研究院方面指出,在“调控大年”面临新挑战的沪深港三地上市房企,已纷纷采取策略予以应对。据统计,2009年至今有逾40家上市房企公布了增发预案,但到目前没有一家成功从资本市场获得融资。随着市场的调整,许多企业股价已跌破增发价,审查监管趋严,再融资难开闸,增发再融资基本暂停。

　　此外,银行的开发信贷和消费信贷增速均出现收紧态势。在此情况下,部分企业不得不另辟蹊径,目前一条可行的途径就是信托融资。易居研究院方面介绍,今年1~8月,房地产信托产品发行规模已超过1047亿元,和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比,翻了一倍多。其中仅8月发行规模就达221亿元,发行数量为50个。据Wind资讯统计,今年以来,国内15家上市房地产公司通过信托融资渠道,共获得资金合计114.5亿元,平均每家地产公司融资7.63亿元。其中,融资额超过10亿元的地产公司有5家,融资额在5亿至 10亿元之间的地产公司有3家。

　　在15家公布信托融资计划项目的房地产企业中,有10家在公告中明确表示,所获得的信托融资金额将用于公司目前正在运作的房地产项目。这10家房企的融资金额约为82亿元。

　　“不过,银监会日前发布了《关于规范银信合作理财合作业务有关事项的通知》,要求银行将之前的银信理财合作业务中,所有表外资产在今明两年全部转入表内,并按150%的拨备覆盖率计提拨备,将使得地产融资雪上加霜。”易居分析师认为,随着银行信贷的收紧和银信合作的停止,房企融资成本或将进一步提高。

　　附表_2010年中期上市房企经营性活动现金流净额排序

　　资料来源:上海易居房地产研究院

　　单位:亿元

　　企业简称 公司代码 2010上半年 2009上半年 增减变化额

　　保利地产 600048.SH -233.48 54.53 -288.01

　　万科Ａ 000002.SZ -95.14 98.22 -193.36

　　金融街 000402.SZ -67.74 -10.16 -57.58

　　华侨城A 000069.SZ -58.58 12.54 -71.13

　　金地集团 600383.SH -45.36 26.43 -71.80

　　首开股份(600376,股吧)600376.SH -29.06 4.18 -33.24

　　新城B股 900950.SH -24.69 7.95 -32.64

　　嘉凯城(000918,股吧)000918.SZ -22.21 -0.27 -21.94

　　招商地产 000024.SZ -19.99 31.46 -51.45

　　世茂股份(600823,股吧)600823.SH -16.64 -5.08 -11.56

　　荣盛发展(002146,股吧)002146.SZ -15.26 4.97 -20.23

　　陆家嘴(600663,股吧)600663.SH -7.13 -15.50 8.37

　　阳光股份(000608,股吧)000608.SZ -3.90 5.91 -9.81

　　上实发展(600748,股吧)600748.SH -1.96 -2.44 0.48

　　中国宝安(000009,股吧)000009.SZ -1.60 6.80 -8.40

　　苏宁环球(000718,股吧)000718.SZ -0.13 4.98 -5.11

　　新湖中宝 600208.SH 0.37 6.01 -5.63

　　栖霞建设 600533.SH 0.92 5.18 -4.27

　　北辰实业 601588.SH 4.32 4.71 -0.39

　　华发股份 600325.SH 26.76 14.61 12.15