长春11月商品住宅成交均价走势80006000400020000单位:元/m211.1~11.711.8~11.1411.15~11.2111.22~11.28数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统制图　王芳

　　对于长春本地的开发商来说,这个冬天有点冷。政策的寒意正在侵蚀着一些开发商期望的利润蛋糕。9·29新政以来,长春楼市虽然未现拐点,但11月连续三周的商品房成交价却扛不住了,打破了2008年以来只涨不跌的局面,部分楼盘降价幅度每平方米超过了300元,在9·29新政执行后满两个月的节点,长春房价出现了难得一见的政策性松动。

　　房价:“高处不胜寒”

　　A楼盘·宽城区

　　“本月来,我们楼盘中两房销售的价格一直在降,但每次的降幅都很小,销售经理讲得很明确,争取年底前清盘。”昨日,长春市宽城区北环城路以南的某楼盘张姓销售员告诉记者。

　　为了解该楼盘本月的降幅,记者查看了该小区从11月1日至23日的成交记录。记录显示,该楼盘在11月1日销售了一套56平方米的两房,成交价为4740元/平方米;11月23日,该楼盘成交了一套62平方米的两房,成交价为4470元/平方米。

　　“价格变化主要是由于我们的促销力度一直在加大,所以购房者享受的实惠也越来越多。”该售楼员表示。

　　B楼盘·朝阳区

　　“一房的销售价有所松动。”昨日,长春市朝阳区位于南湖大路上的某楼盘孙姓售楼员告诉记者。

　　以该楼盘11月6日的成交记录来看,销售一套57平方米一房户型,成交价为6590元/平方米;而到了11月26日,一套67平方米的一房户型,成交价仅为6120元/平方米。

　　“一房的销售价格确实有所松动,但幅度不大,剔除楼层因素、采光因素和出于对销售方面原因的考虑外,一房户型在本月平均降低了100元~200元/平方米。”孙姓售楼员如是说。

　　C楼盘·高新区

　　“从11月数据来看,截至目前,楼盘销售三房的成交均价有下滑的趋势,但降幅有限。”昨日,长春市高新区八一水库附近某楼盘的销售员告诉记者。据介绍,11月5日,该楼盘销售的面积为110平方米的三房均价为6480元/平方米;11月27日,该楼盘销售的同一面积和户型的三房均价为6400元/平方米。

　　“和月初比,是降了一点,主要是年底这段期间,开发商也要回笼资金以备来年储蓄土地或是继续开发。”该人士表示。

　　成交均价降了340元

　　“本月商品住宅均价连续三周出现了下滑,但临近月底,价格又出现了小幅反弹,总体来说,市场成交均价下降了340元左右。”昨日,中国房产信息集团长春分公司首席分析师赵新宇表示。

　　11月长春房价变化

　　赵新宇分析,11月份房地产成交均价出现下滑的现象主要是由于房屋的集中上市,同质化的房源导致各开发商在这段敏感时间段内打起价格战,而去年花高价拿地的开发企业,以及同时开发好几个项目的企业不能再等了,为了确保资金链的畅通,这些开发商所销售的楼盘项目会最先扛起降价大旗。

　　而11月交易量没降的原因,主要因为长春市八成以上的购房者都是本地改善性住房需求和刚性需求,如此大的不得不购买的市场,也预期了未来的长春房价,绝对不会出现大幅下降,即使下降,空间也非常有限。

　　时间 　　 成交均价 环比增降幅度

　　11月1日~7日 6470元 -2.4%

　　11月8日~14日 6470元 -2.4%

　　11月15日~21日 6020元 -4.6%

　　11月22日~28日 6130元 +1.8%

　　开发商对策

　　控制销售节奏是最大的任务

　　“作为地产商,认清宏观调控的调子比什么都重要,控制销售节奏就是当前最大的任务。”昨日,省内某房地产开发公司项目经理如是说。

　　“这个观点我同意,宏观调控政策越来越严,此时对于聪明的地产商或是中小型地产商而言,资金的回笼最为重要,待政策回暖时,再大干一场。”对此,另一房地产公司的策划总监表示。

　　“什么时候该涨,什么时候该降,这些门道开发商‘门儿清’,政策紧了,就放放水,促成销售,政策松了,就节节上涨,不怕刚性需求不买单,这也是开发商的顺势之举。”对此,一位房地产业内人士如此评价。

　　房价预期

　　12月长春房价有望继续下降

　　“考虑到长春市对楼市消化的实际情况,未来的房价有看涨的预期,但现阶段会出现波动,这与季节性需求有关,也与国家步步紧逼的政策有关,所以,12月长春房价有望续降。”邓昱表示。

　　赵新宇认为,一直以来,长春市房地产市场以刚需为主,这是长春楼市的消费结构和特征,而从去年到现在,一年之内已经出台了三次有影响力的新政,9·29新政实施两个月以来,长春市房价已经出现了阶段性的下滑,所以,后续可能导致长春房地产市场成交量短期内出现下滑,成交均价续跌。

　　他山之石

　　北京收紧公积金贷款抑制投资

　　11月29日,北京住房公积金管理中心发布公积金二套房贷相关细则,明确即日起,原人均住宅面积不低于28.81平方米的,申请公积金二套房贷将被拒贷。并且规定首套房面积在90平方米以上的,公积金首付不得低于30%。

　　北京市统计局公布的数据显示,2009年北京市城镇居民人均住宅建筑面积为28.81平方米。

　　新政收紧二套房公积金贷款,尤其是对首套房人均住房面积超过28.81平方米的停发二套房贷,不仅抑制投资,而且将在一定程度上让改善型需求延缓入市。据有关中介机构分析,目前有意向贷款公积金购买二套房的购房者可能大部分都将因为这一规定而难以如愿,政策有助于严格控制市场的非理性成交。

　　成交量:逆势上扬

　　昨日,来自长春房地产业信息网的数据显示,从11月1日到28日,长春市商品房成交面积68.76万平方米,环比上升约5%;商品房成交套数为7083套,环比上升约8%。

　　“现在是传统销售的淡季,按理说,成交量在这个季节应该出现萎缩的趋势,但从数量上来统计,11月份的成交量环比仍然接近了两位数的涨幅,出现了逆势上扬的态势。这主要受益于下半年长春房地产市场供应量放大,10月中旬左右,10余家新楼盘相继开盘,带火了长春市冬季楼市的销售盛景,4月份国十条以来,被压抑了购房需求选择观望的购房者热情被再次激活,纷纷出手购房。”对此,长春中原地产代理有限公司市场研究部经理邓昱表示。