问题1 7大城市房价泡沫超过50％

　　福州、杭州位居前列，京沪等泡沫在30%-50%间

　　报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。

　　绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5％。

　　其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50％以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30％—50％之间（北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都），8个城市泡沫成分占实际价格比例在10％—30％，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10％以内。

　　绿皮书显示，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50％以上。

　　绿皮书强调，房价泡沫指数的估值存在误差，不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。不过，预计2011年住房市场会继续调整，房价将稳中有降。

　　问题2 北京家庭住房支付能力最弱

　　绝大多数城市居民购买存量住房能力在下降

　　报告显示，2010年上半年，在全国35个大中城市中，北京的住房支付能力指数最低，但住房市场监管指数居首。

　　住房支付能力指数反映的是城镇居民家庭购买存量住房的能力。为反映2009年以来住房支付能力的变动，绿皮书测算了2009年第1季度至第2季度35个大中城市的住房支付能力指数。结果显示，我国绝大多数城市住房支付能力指数下降。

　　绿皮书显示，与2009年第1季度相比，2010年第1季度全国35个大中城市中住房支付能力指数下降的城市有33个，只有石家庄和昆明的住房支付能力指数略有上升，住房支付能力最弱的城市依次是北京、深圳、海口、上海和杭州；到2010年第2季度，与2010年第1季度相比，又有31个城市的住房支付能力指数进一步下降，住房支付能力指数很弱的城市从8个上升到了17个，其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、宁波、海口、上海、厦门。

　　问题3 许多城市房贷月度偿付率经常超50%

　　北京等一线城市大多数月份偿付率超过100%

　　绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭就属于低收入家庭，一般应采取租房而不是买房。如果按照此标准，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市例外。而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%，但也只有长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合这个规定。

　　月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。其中北京大多数月份的月度偿付率竟超过100%，为住房支付能力最弱的城市。绿皮书推测，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，把房价推高到本市居民无法承受的地步。事实上国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，特别是部分城市近100%，甚至有超过100%的月度偿付率。

　　问题4 无房者已陷入“租购两难”窘境

　　房价居高不下，房租大幅上涨

　　绿皮书在分析2009－2010年住房市场情况时指出，住房购买消费者多数认为房价过高难支付，冀望调控，观望情绪渐浓，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。

　　调查发现，2010年住房租金结束了金融危机后的颓势，上半年以来，全国住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。第一季度全国住宅租赁价格指数同比上涨1.9%；第二季度房价因调控而涨幅下降，但租金却突然大幅度上扬，住宅租赁价格指数同比上涨10%；第三季度则延续涨势，同比上涨12.1%。

　　绿皮书特别提到，北京同比上涨高达18.2%。“涨得太离谱了！”在北四环五道口某小区租房的陈小姐告诉晨报记者，她打算月底租期到后换房，“这套40多平方米的房子去年月租3600元，上周打算续租时房东突然说要 4300元。”北京“我爱我家”高级置业顾问杨华强说，现在还不是北京房租上涨最厉害的时候，但一些交通便利地段，100平方米左右普通装修房屋的月租普遍还是上涨500元到1000元不等。

　　绿皮书分析，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”，大规模拆迁和部分买家转入租赁市场也是推高房租的因素。不过，高价购买住房导致出租成本增加，以及政府缺乏租金管理才是“租房难”的根本原因。

　　问题5 802家上市公司涉足房地产

　　去年我国房地产行业平均毛利润率达55.72%

　　“女首富张茵进军房地产，携41亿超级联合体北京CBD抢地”，78家央企“不务正业”摇身变房地产开发商，康佳、春兰、TCL等家电巨头纷纷推新楼盘……绿皮书指出，近年来房地产市场呈现“爆发式增长”，A股涉及房地产业务的上市公司数量直线上升，仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。

　　房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业。深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的18个行业都有公司涉及房地产业务。其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。“行业毛利率相对较高是国内众多企业集中投资房地产行业的主要原因。2009年，我国房地产行 业 的 平 均 毛 利 润 率 为55.72%。”绿皮书警告，当前中国应警惕经济房地产化的风险，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。

　　不过，住房开发企业喜忧参半，上市企业销售收入偏向两极。根据绿皮书中的住房上市公司指数，2009年至2010年上市企业销售收入偏向两极。排名前20位的上市企业的住房销售收入占据100个排名份额的65％；排名后20位仅占2％的份额。同时，住房上市企业盈利能力差距较小，但部分公司能力亟待提高。2009年行业营业利润率为21％以上，销售规模排名前100家的上市房企有45家高于行业标准。以行业的净资产收益率14.13％的标准衡量，样本中有67家达不到行业标准。

　　核心提示

　　继连续2年公布“85％城镇居民无力购房”后，昨日，中国社科院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010－2011）》中再曝“猛料”：9月全国35个大中城市房价泡沫占29.5%；房地产行业平均毛利润率为55.72%；北京房产投机情况严重，为住房支付力最弱城市。

　　针对房地产业种种弊端，中国社科院副院长李慎明呼吁，住房中可以有商品，但不能把住房商品化，政府应设法解决普通老百姓的“买房难”