历时五载 中服地块总价223亿收官2010年的住宅市场经受着调控政策的严峻考验，成交面积和成交均价皆呈现曲线波动。

　　写字楼市场：租金及销售量稳中有升 外郊环写字楼成交活跃

　　租赁市场：国内宏观经济的稳定推动有租赁需求的企业开始活跃。金融、证券类公司的拉动下，第二季度开始，租金止跌维持平稳，到8-9月份时，其他诸如生物制药、美容服饰等行业也开始逐步活跃，带动租金的小幅上涨。截止12月底甲级写字楼租金水平达到每天每平方米7.14元，比年初6.2元/平米/天上涨了约15%，空置率继续下跌至7.61%。

　　销售市场：截至到12月上旬，2010年上海全市写字楼销售成交量约为130万平方米。4月出台的房产新政对写字楼销售市场也带来了一定的影响，银行贷款政策收紧影响客户资金筹措，市场的观望情绪使得5月出现成交萎靡，但这一状况在6、7、8三个月逐步改善，成交缓慢回升。

　　郊县区域的写字楼成为2010年写字楼销售市场的一个热点区域。2009年，外环外的写字楼成交占全市36%，这一数字在2010年上升为42%。今年7-8月，外环外的写字楼成交甚至占当月全市总成交量的半壁江山。主要原因是世博施工管制造成内环内供应量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动、以及通胀预期及住宅投资受阻的情况下，庞大的民间资本转投总价、性价比高的外环外写字楼物业以求资产增值保值。

　　预计未来写字楼新建项目中，低碳、绿色的甲级写字楼渐成趋势，而明年上海的新兴热点办公区域将会出现在滨江沿线、虹桥临空CBD及世博中央商务区内。

　　商铺市场：高铁时代到来 一线品牌加速上海布局

　　2010年的世博会效应给上海的商业市场一剂强心剂，仅1月至10月份上海的社会消费品销售总额就已经达到了500亿元(US$75.19亿)。全年的商铺租金成稳步上扬态势，截止12月底租金达到53.06/平方米/天，入住率达97%，越洋广场、国金中心1期、半岛酒店这些市中心商铺的新增供应，吸引了国际品牌零售商的目光。

　　国际品牌零售商进入上海愿意强烈，一方面是世博会对上海商铺市场营业收入的带动，主要反映在餐饮、旅游纪念品、娱乐方面的消费力和人气；另一方面也看到虹桥枢纽的建设使得长三角的高端购买力能够集中到上海，形成积聚效应；同时，迪斯尼作为一个国际性的旅游产业，也让零售商看到长期利好，因此，有了体量和规模作为支撑，再辅以主题性、时尚建筑形态的商铺项目，在2010年受到了国际品牌零售商的高度关注。

　　长期来看，在2011年，将有约51万平方米的高档商铺新增供应入市，届时，我们预计全市的商铺入住率将有所回落，租金也将面临加大的下调压力。

　　住宅市场：受政策影响曲线波动 房企或将加快战略布局　

　2010年的住宅市场经受着调控政策的严峻考验，成交面积和成交均价皆呈现曲线波动。根据DTZ戴德梁行综合住宅服务研究数据显示，2010年全年成交面积超过840万平方米，成交均价为21000元/平方米。4月的新一轮信贷政策出台之后，5月成交量大幅滑落。在宏观经济环境的作用下，以及刚性和改善性需求的恢复，成交量逐步回温，9月达到了最高点，约140万平方米。随着9月的“限购令”出台，住宅市场迎来新一轮成交量下降、价格松动、议价空间加大的小幅波动行情。DTZ戴德梁行研究数据显示，10月至11月，高端住宅新增供应达到126，675平方米，10月成交量达到173，125平方米，11月环比下降31%，达到119，236平方米。高端住宅市场价格保持稳定，高端公寓售价为55，683元/平方米，别墅售价为51，758元/平方米。

　　预计年底之前，成交量及成交价格的波动将继续延续。在CPI不断走高，通胀预期加大的心理作用下，高端产品的保值避险特性将导致市场对此类产品的进一步关注。高端住宅市场成交量将保持相对稳定，形成对住宅市场整体走势的支撑。

　　由于今年开发商的销售完成情况较好，资金也比较充裕，因此，开发商拿地的热情也比较高，一些优质地块吸引了大批开发商参与竞标。

　　工业地产市场：企稳回升 从制造业向研发环节过渡

　　2010年第四季度的上海工业地产市场依然延续着本年整体企稳的态势，无论在入住率还是租金方面，都维持了平稳的表现。这说明在后金融危机时期的上海工业地产市场将以“平稳”为其主基调。根据DTZ戴德梁行研究部数据显示，截止12月底研发办公楼租金为88.23元/平方米/月，仓储物业租金为37.36元/平方米/月，制造厂房的租金为30.91元/平方米/月。

　　另外产业转移的特点在今年的工业市场表现尤其突出，部分以劳动力为主的低产能的企业把工业厂房从上海迁至二三线城市，如英特尔把在上海的封装测试厂整体搬迁到成都，调整其战略布局。而未来，上海的工业地产部署将以研发办公物业为主，且目前这类物业的供应已经占到工业地产整体的2/3。可见，逐步从制造业向更高的研发环节过渡是上海未来工业地产发展的潜台词。

　　基于对人民币升值的预期，工业地产投资商的热情在今年开始复苏，流动性增强。而一些渴望实现多元化发展的企业也开始进军工业地产，成为企业平衡资产结构的一种方法。开发主体更丰富将有助于工业地产更平稳健康的发展。

　　投资市场：全年投资总额同比降低21% 险资将扮演明年市场重要角色

　　因今年房地产政策方面多有调控，买卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。根据DTZ戴德梁行投资部数据显示，截止今日，2010全年上海大宗物业交易总额达202.6亿，与2009年投资总额255.7亿相比，同比降低21%。从成交物业类型来看， 2009年的写字楼异军突起，占比68%。而2010年呈现出住宅和服务式公寓、写字楼物业和商铺成交三分天下的局面。其中外资机构表现活跃，从去年14%的占比上升至57%。

　　值得关注的是，随着保险资金投资允许进入不动产的条例颁布，国内保险资金目前正进行慎密的前期筹备，尚未在市场有突出表现。预期明年随着保险资金进入商业房地产领域，将有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。明年，保险机构或将成为大宗交易的主要买家。